Video: Các lưu ý khi làm hợp đồng thuê địa điểm [Batdongsan.com.vn] 2024
Sẵn sàng ký hợp đồng thuê bất động sản thương mại cho tòa nhà văn phòng, không gian bán lẻ hoặc sử dụng kinh doanh khác? Hãy dành vài phút đầu tiên và đọc qua danh sách này. Sau khi mực in bị khô trên hợp đồng, đã quá muộn để thay đổi. Susan Dawson, một đối tác của Waltz, Palmer và Dawson, LLC, thảo luận các câu hỏi bạn nên tự hỏi mình trước khi ký hợp đồng thuê thương mại.
1. Tôi đã đọc và hiểu toàn bộ hợp đồng thuê?
Tôi biết, đó là một tài liệu rất dài (và đối mặt với nó, không phải là rất thú vị), nhưng bạn cần phải biết nó là gì trong đó.
Kiểm tra các điều khoản. Đừng cho rằng họ đã làm đúng. Đảm bảo bạn kiểm tra ngày bắt đầu, ngày kết thúc, thuê, thuê thang máy và bất kỳ điều khoản đặc biệt nào khác mà bạn đã thương lượng. Ngoài ra, hãy chắc chắn bạn biết những gì bạn có nghĩa vụ phải làm.
2. Tôi có đàm phán thỏa thuận tốt nhất có thể?
Chỉ vì họ đã cho bạn một hợp đồng, không có nghĩa là cuộc đàm phán kết thúc. Nhiều điều khoản trong hợp đồng thuê vẫn thương lượng. Khi bạn đọc nó, hãy liệt kê tất cả các điều khoản bạn không thích và gửi cho chủ nhà. Bạn có thể ngạc nhiên bởi số tiền mà họ sẵn sàng thay đổi.
Nếu bạn muốn được bảo vệ bởi vỏ công ty đó, hãy đảm bảo rằng nó được đặt đúng vị trí đầu tiên.
Hãy chắc chắn rằng bạn đã nộp các Điều khoản của Công ty cho một công ty hoặc Điều của Tổ chức (một số tiểu bang gọi các chứng từ này Giấy chứng nhận) cho một LLC trở lại từ Thư ký của Nhà nước trước khi bạn ký.
4. Tôi có hiểu thuật ngữ thuê không?
Chẳng hạn, hầu hết hợp đồng thuê sử dụng từ "CAM" là viết tắt của "Common Area Maintenance".
Bạn phải được phân bổ một tỷ lệ phần trăm của CAM mà bạn chịu trách nhiệm dựa trên tỷ lệ phần trăm của tòa nhà bạn đang thuê.
Đảm bảo tỷ lệ phần trăm dựa trên kích thước của tòa nhà và không thay đổi tùy thuộc vào số lượng tòa nhà được thuê.
5. Tôi có xem xét yêu cầu thuê CAM ngừng lại không?
Hầu hết cho thuê ngày nay là "net ba" (có nghĩa là bạn phải trả tiền thuê, cộng với chia sẻ tương ứng của CAM và thuế bất động sản cho tài sản).
Bạn có thể yêu cầu chủ nhà cho thuê CAM chấm dứt, có nghĩa là bạn chỉ phải trả cho lệ phí CAM và thuế bất động sản tăng lên so với năm cho thuê ban đầu của bạn (thường được gọi là "năm cơ sở").
Trong khi chủ nhà có thể tăng mức giá thuê cơ sở của bạn, thì sẽ mất rất nhiều "khoản phí bí ẩn" trong giá thuê. Ngoài ra, yêu cầu một giới hạn về CAM để nó không thể tăng nhiều hơn một phần trăm thương lượng nhất định.
6. Tôi đã đọc định nghĩa CAM?
Đây có lẽ là một trong những phần khó hiểu nhất trong hợp đồng thuê và bạn sẽ ngạc nhiên bởi số tiền bạn phải trả. Kiểm tra để đảm bảo rằng bạn không phải trả tiền cho những thứ có liên quan đến nỗ lực tiếp thị của chủ nhà hoặc phí pháp lý liên quan đến thương lượng các hợp đồng cho thuê khác.
Những điều khác mà bạn có thể muốn đình công là bất kỳ khoản phí hành chính nào trên 3%, trả tiền cho nhân viên của chủ nhà, chi phí xây dựng cho các đơn vị thuê khác.
Đọc thêm về đàm phán điều khoản CAM.
7. Trách nhiệm của tôi đối với chi tiêu vốn là gì?
"Chi phí vốn" khi được sử dụng trong hợp đồng thuê thương mại thường đề cập đến chi phí cấu trúc lớn, i. e. mái, móng, HVAC (sưởi ấm, thông gió, điều hòa không khí) và sửa chữa / thay thế lớn khác.
"tiêu chuẩn" khác nhau giữa các thị trấn và tài sản đối với bất động sản, nhưng tôi khuyên khách hàng nên thường xuyên ký hợp đồng với bất kỳ hợp đồng nào làm thay đổi gánh nặng cho chi phí sửa chữa hoặc thay thế cho người thuê nhà. Nếu chủ nhà yêu cầu bạn chi trả cho những chi phí này, có những thỏa hiệp.
Chẳng hạn, nếu hợp đồng thuê cho biết bạn có trách nhiệm sửa chữa và thay thế HVAC, hãy đề nghị với chủ nhà rằng ông ta đã "thay thế" và trách nhiệm sửa chữa của bạn bị giới hạn trong hợp đồng bảo trì, có thể hai lần trong năm và bạn chịu trách nhiệm cho tất cả các sửa chữa tổng thể lên đến một số tiền nhất định hàng năm.
8. Hợp đồng thuê có được chuyển nhượng không?
Kiểm tra xem chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp bạn yêu cầu chuyển nhượng; đó là, đối với người khác để thực hiện hợp đồng thuê nếu bạn bán kinh doanh. Đối với nhiều doanh nghiệp, vị trí của bạn là một phần lớn giá trị của nó.
Nếu chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê khi bạn yêu cầu chuyển nhượng, điều đó có thể giết bán của bạn. Yêu cầu chủ nhà loại bỏ điều khoản này hoặc cho phép sửa đổi nó để nó không áp dụng trong trường hợp bán doanh nghiệp của bạn. Hiểu rằng chủ nhà vẫn muốn có quyền từ chối việc chuyển nhượng nếu người thuê nhà mới không chấp nhận về mặt tài chính.
9. Tôi có cần một bảo đảm cá nhân không?
Nếu bạn có thể nhận được ký kết một hợp đồng không có bảo lãnh cá nhân, bạn sẽ rất may mắn. Hầu hết các chủ nhà những ngày này sẽ không ký kết trừ khi bạn cá nhân bảo lãnh cho thuê. Nhưng đảm bảo được thương lượng.
Xem xét cung cấp bảo lãnh cho một phần thời gian thuê, nói một nửa. Hoặc đàm phán để được bảo lãnh chỉ kéo dài 6 đến 12 tháng sau khi bạn chấm dứt thay vì thời gian thuê còn lại.
10. Tôi có thực tế không?
Nếu hợp đồng thuê của bạn chiếm 3% của một căn nhà lớn, chủ nhà sẽ không có nhiều khả năng đàm phán với bạn hơn là nếu không gian của bạn từ 25% trở lên. Để thực sự hiểu những mục nào quan trọng để thương lượng, hãy cân nhắc việc thuê một luật sư để xem lại tài liệu và giúp bạn đàm phán.
Hợp đồng thuê của bạn có vẻ như một mặt và rất nặng nề, nhưng có một số lý do rất tốt cho nhiều điều khoản đó và luật sư có thể giúp bạn quyết định khi nào cắt giảm và chạy và khi nào rủi ro đáng giá.
Muốn biết thêm thông tin
Tìm và cho thuê địa điểm kinh doanh
Những Điều Bạn Phải Biết Trước Khi Cho Thuê Bất Động Sản Cho Thuê
Một khoản chi phí, thay vì đầu tư. Dưới đây là một số điều cần cân nhắc trước khi bạn mua bất động sản cho thuê.
Cho thuê Sửa chữa bất động sản - Quản lý Sửa chữa Bất động sản cho thuê
Thiết lập ngân sách sửa chữa thực tế, suy nghĩ về sửa chữa trước khi cho thuê tài sản được mua và tuổi của các hạng mục như mái nhà, sưởi ấm và không khí.
Loại bất động sản thuê trong bất động sản
Tài sản thuê cho người thuê quyền được sở hữu tài sản thuê. Các loại hình thuê đất thông thường bao gồm bất động sản trong nhiều năm và định kỳ thuê nhà.