Video: CHỨNG CHỈ QUỸ LÀ GÌ ? TÌM HIỂU CÁCH MUA CHỨNG CHỈ QUỸ 2024
Trong một bài viết tôi viết về các quỹ chỉ số, tôi nhắc lại những gì bây giờ phải là mười nghìn lần:
Trong những năm tôi đã viết về đầu tư, tôi đã nhiều lần vỗ tay nhà rằng bằng chứng học thuật rất rõ ràng: Đối với một nhà đầu tư điển hình, đặc biệt là những người mới bắt đầu đầu tư vào bất cứ thứ gì ngoài giấy chứng nhận tiền gửi, cách an toàn nhất, lâu dài nhất để xây dựng sự giàu có thông qua cổ phần là theo một công thức đơn giản, , thông qua bong bóng và bức tượng bán cầu, lạm phát và giảm phát:
- Đầu tư vào các quỹ chỉ số thụ động có tỷ lệ chi tiêu thấp, cung cấp đa dạng hóa rộng rãi và có doanh thu thấpMột trong những câu hỏi phổ biến nhất tôi nhận được từ người là "Tại sao
- Thực hiện kỷ luật bằng đồng đô la cho chi phí trung bình để bạn tận dụng giá thị trường theo thời gian
- Nếu bạn có thể bỏ qua tiêu dùng, hãy kết hợp nhiều tiền hơn bằng cách tái đầu tư cổ tức của bạn
- Tận dụng các chiến lược thuế và nhà tạm trú, bao gồm vị trí tài sản hoặc định vị tài sản.
sẽ không ai đó đầu tư thông qua các quỹ chỉ số nếu nó là một hợp đồng lớn?". Để hiểu được lý do, bạn phải hiểu rằng có, chủ yếu, ba loại nhà đầu tư quỹ chỉ số khác nhau: Những người lập chỉ mục bởi vì họ hiểu những lợi ích, và thích nó hơn mặc dù những hạn chế và thiếu sót vốn có của nó hoặc vì sự đơn giản , an tâm, thiếu các lựa chọn thay thế phù hợp (chẳng hạn như phải chọn một quỹ tương hỗ trong kế hoạch 401 (k)) hoặc không quan tâm đến việc phân tích chứng khoán riêng lẻ.
- Những người không nghĩ nhiều về nó và chỉ số vì đó là những gì họ nghe bạn nên làm.
- Những người có quan niệm ám ảnh về ý thức hệ với nó, gắn bó với việc lập chỉ mục theo cách mà những người Pharisi của thời đại tuân thủ luật pháp, "có hình thức tin kính nhưng phủ nhận quyền lực của nó". Họ biết công việc lập chỉ mục, yêu cầu mọi người chỉ số, nhưng thường không hiểu được cơ học cơ bản hoặc các lý do hoạt động mặc dù tin tưởng mình là một chuyên gia.
- Nhóm đầu tiên bao gồm những người đàn ông như Jack Bogle, vị thánh bảo trợ đầu tư của quỹ chỉ số và là người sáng lập ra Vanguard. Tôi đã đề xuất những cuốn sách xuất sắc của ông trong quá khứ và nói về tôi ngưỡng mộ cả sứ mệnh, thông điệp của ông, và sự nghiệp dịch vụ của ông để làm cho thế giới trở thành một nơi tốt đẹp và công bằng hơn cho các nhà đầu tư nhỏ.
Bogle hoàn toàn trung thực về mặt trí tuệ và theo cách rất thực tế, là một học giả.Ông đã cố gắng để tìm một cách tốt hơn để đầu tư và xác định một số đặc điểm, khi kết hợp, dẫn đến xác suất cao về kết quả lâu dài tốt. Những khoản này bao gồm những thứ như:
Doanh thu thấp để giữ cho chi phí như hoa hồng, phí giao dịch, tác động của thị trường, và mức giá chào / yêu cầu phải ở mức tối thiểu
Phí quản lý từ nhỏ đến không tồn tại để nhiều tiền của nhà đầu tư có thể hợp
- Đa dạng hóa đa dạng để không một công ty / khu vực nào thống trị danh mục đầu tư
- Sự tuân thủ công thức theo mẫu của những đóng góp thường xuyên có ảnh hưởng trung bình đến mức cao và thấp của thị trường bất kể ai nghĩ nó sẽ tăng lên hoặc giảm trong vòng mười hai tháng tới
- Một niềm tin ồ ạt về tối đa hóa hiệu quả thuế bất cứ khi nào có thể, bao gồm lợi dụng thuế thu nhập hoãn lại và nơi tạm trú thuế như SEP-IRA, chỉ để cho một ví dụ
- Quỹ chỉ số, một trong số Nhiều đóng góp của Bogle cho thế giới, là cơ chế được quy định của ông để khai thác các lực lượng này cho các nhà đầu tư trung bình.
- Không có điều gì vốn có phép thuật về quỹ chỉ số - nó chỉ là một quỹ tương hỗ thường xuyên mua cổ phiếu dựa trên một bộ quy tắc đã được xác định trước, bất kể điều kiện thị trường - ngoại trừ việc nó loại bỏ sự cần thiết phải có phán quyết của nhà đầu tư bán lẻ liên quan đến việc lựa chọn chứng khoán riêng lẻ. Nó cũng là rào cản tâm lý giữa các nhà đầu tư cảm xúc, nhiều người trong số họ sẽ kinh ngạc trước sự thiếu kinh nghiệm của họ sau khi thấy cổ phần của Google hoặc Procter & Gamble giảm 30%. (Điều đó gây sốc nhưng rất nhiều người có quỹ chỉ số dường như hoàn toàn không biết đến các công ty thực tế mà họ sở hữu
trong
quỹ chỉ số đó - nếu bạn nghi ngờ, hãy hỏi ai đó với toàn bộ giá trị thực của họ trong một chỉ mục S & P 500 20 cổ phiếu, và 20 cổ phiếu đó đại diện cho gần 30% tài sản của họ!) Lợi thế khác của quỹ chỉ số là, bởi vì nó không đòi hỏi sự phán đoán, không cần phải trả tiền ai đó để điều hành số tiền đó. (Trong nhiều trường hợp, các quỹ đầu tư tích cực quản lý tốt hơn so với các quỹ chỉ số, chỉ giảm sau khi bạn tính các khoản phí được sử dụng để bù đắp cho các nhà quản lý danh mục đầu tư) Nhiều nhà đầu tư thành công trong suốt lịch sử đã xây dựng rất nhiều của sự giàu có bằng cách sử dụng chính xác những nguyên tắc cơ bản mà Bogle đã xác định thông qua nghiên cứu của mình với một ngoại lệ: họ đã thay thế 999 giá trị của chứng khoán cá nhân bằng mua thường xuyên, sử dụng các bộ kỹ năng để tính giá trị các cổ phiếu giống như các doanh nghiệp tư nhân, , hoặc trái phiếu. Những người này không phải là thương nhân chứng khoán. Họ không tích cực theo đuổi các cổ phiếu nóng lên, sống như một khuôn mẫu trong một bộ phim từ những năm 1980. Họ là Anne Scheibers của thế giới, để lại sau $ 22 triệu. Họ là Jack MacDonald's của thế giới, để lại 188 triệu USD. Đây là những nông dân chăn nuôi bò sữa trên thế giới với giá trị tài sản ròng tám con số, những người giữ sự giàu có của họ một bí mật từ ngay cả con cái của họ.Đây là những William Ruanes của thế giới; Charlie Mungers của thế giới.
Những người như thế này chi tiêu nhiều năm để kết hợp một danh mục đầu tư của các công ty mà họ nắm giữ cổ phần, xử lý cổ phiếu công cộng vì họ sẽ mua bất kỳ tài sản khác mua cho gia đình họ. Thông thường, những nhà đầu tư này đã được giáo dục tốt, giàu có và, trong nhiều trường hợp, bản thân doanh nghiệp, không ngần ngại bắt đầu kinh doanh nếu họ thấy có cơ hội kiếm tiền. (Luôn luôn có ngoại lệ) Lịch sử đã khám phá ra rất nhiều giáo viên, thợ xây và thợ ống nước thuộc nhóm này sau khi phát triển một tình yêu say đắm về tài chính, dẫn họ đến sự hiểu biết về bảng kết quả kinh doanh và bảng cân đối tài chính và / hoặc sự kiên trì để liên tục mua cổ phần sở hữu trong một công ty lớn họ hiểu)
Đối với loại nhà đầu tư tinh vi khai thác các quỹ chỉ số lợi ích giống nhau được cung cấp không có phương pháp luận chỉ số, việc mua một quỹ chỉ số là tất nhiên, là, không hợp lý vì nhiều lý do. 1. Một nhà đầu tư tinh vi có thể không muốn mua một quỹ chỉ số vì ông hoặc bà ấy có thể không muốn mua tài sản định giá quá cao Như tôi đã giải thích một lần trên blog cá nhân của tôi, hãy tưởng tượng năm đó là năm 2001. Lúc đó bạn có thể đã đậu tiền của bạn trong một trái phiếu Kho bạc 30 năm, được hỗ trợ bởi chính quyền Hoa Kỳ, và kiếm được 5. 46% lãi suất tiền của bạn mỗi năm. Không có rủi ro vỡ nợ, bất kỳ nhà đầu tư thông minh nào cũng sẽ yêu cầu
ít nhất 5. 46% + phí bảo hiểm rủi ro + yếu tố điều chỉnh lạm phát để biện minh cho việc từ bỏ những gì được xem xét (học vấn) là đầu tư an toàn nhất thế giới. Điều đó có nghĩa là một tỷ suất lợi nhuận không thấp hơn 11,5%, một khi được tính vào tăng trưởng, trước khi chia tay bằng tiền mặt cho một tài sản thay thế.
Vào thời điểm đó, Wal-Mart Stores, Inc. đã giao dịch ở mức 58 đô la. 75 mỗi cổ phần. Nó kiếm được 1 đô la. 49 mỗi cổ phần sau thuế. Điều đó có nghĩa là một nhà đầu tư đã "mua" lợi tức thu nhập chỉ là 2,4% sau thuế, và thậm chí không bao gồm các khoản thuế cổ tức mà ngân hàng liên bang, tiểu bang và trong một số trường hợp thu nhập được phân phối cho chủ sở hữu! Việc định giá điên rồ như vậy sẽ có ý nghĩa nếu Wal-Mart là một doanh nghiệp đang phát triển nhanh chóng mở rộng các địa điểm trên khắp đất nước, nhưng đây là một công ty đã từng là nhà bán lẻ lớn nhất trên trái đất vào thời đó. Chủ sở hữu tất cả đều được bảo đảm kiếm được chỉ 2. 54% + tăng trưởng lợi nhuận, được điều chỉnh bởi sự thay đổi trong việc định giá nhiều (Bogle đề cập đến điều này như là yếu tố "đầu cơ mang tính đầu cơ"). Không được hưởng lợi ích tích cực, thậm chí giữ được tỷ lệ lạm phát cũng sẽ rất khó khăn.
Theo điều kiện
không , một doanh nhân hay doanh nhân thông minh có kinh nghiệm về kế toán đã muốn mua cổ phần của Wal-Mart vào thời điểm đó với giá đó. Điều này có không gì cả
liên quan đến thời điểm thị trường - người đó sẽ không dự đoán về việc cổ phiếu của Wal-Mart sẽ cao hơn hoặc thấp hơn vào ngày mai, tuần tới hoặc thậm chí là năm tới vì những điều đó không thể hiểu được - nó chỉ dựa vào toán học về sở hữu tư nhân theo nhiều cách giống với cách nhà quản lý xác định liệu anh ta có muốn mạo hiểm tiền của mình để mở một nhà hàng khác tại một địa điểm nhất định hay một nhà đầu tư bất động sản quyết định xem cô ta có nên mua một tòa nhà với một số giá dựa trên giá thuê tương lai có thể xảy ra.
Một nhà đầu tư quỹ chỉ số, trong khi đó, có thể đã thấy một vài điểm phần trăm trong số tiền mua quỹ chỉ số của mình được phân bổ cho cổ phiếu của Wal-Mart. Đối với một công nhân điển hình không có nền tảng kế toán, hoặc một người không quan tâm nhiều đến việc họ sẽ làm việc lâu dài thì đó là điều tốt. Tại sao? Với thời gian đủ dài, chi phí trung bình bằng đô la, cổ tức được tái đầu tư, và nơi trú ẩn thuế, nó sẽ kết thúc tốt đẹp như giá điên cuồng trên đầu trang được tạo ra bởi sự suy sụp xuống thấp trong thời gian sụp đổ. Đối với một chủ sở hữu nhà máy sản xuất thành công với số tiền ròng nhiều triệu đô la, người đánh giá tài chính mọi lúc, hoặc luật sư thuế thoải mái thực hiện các điều chỉnh cho GAAP và xác định số tiền mà doanh nghiệp thực sự kiếm được thì điều đó hoàn toàn không cần thiết. Liệu các nhà đầu tư có hiểu biết này giả vờ là không biết gì? Nếu họ sẵn sàng mua một tài sản, họ không muốn sở hữu một mức giá mà họ nghĩ là ngu ngốc (và họ sẽ không bao giờ trả tiền cho một doanh nghiệp tư nhân) chỉ đơn giản bởi vì mọi người nói họ nên? Liệu họ có phải trả một tỷ lệ chi phí liên doanh đang hoạt động - mặc dù nó là đáy đá chi phí vẫn không bằng không - để giữ tài sản nói trên? Đối với nhóm nhà đầu tư quỹ chỉ số thứ ba - người bị ám ảnh về ý thức hệ - câu trả lời mà họ yêu cầu, dựa trên logic và thông thường, là "có". Bởi vì nhiều người trong số họ không biết quỹ chỉ số thực sự là , họ tuân thủ nó với sự nhiệt tình mà có thể làm cho tôn giáo thời gian cũ tôn giáo tự hào, thể hiện một hình thức giảm chủ nghĩa tham lam; click-whirl phản ứng mà không cần suy nghĩ. Đây không phải là điều xấu. Thân thiện, các nhà đầu tư tinh vi nên khuyến khích hành vi này bởi vì loại người có khả năng đưa ra những sai lầm như vậy do thiếu suy nghĩ là loại người rất cần những người lập chỉ mục nhiều nhất. Nó tạo ra nghịch lý này khi cố gắng thông báo cho họ về sự hiểu nhầm của họ về công việc của Bogle và toán học liên quan có thể gây ra thiệt hại to lớn cho tài chính. (Vì thiên đường, phần lớn lý luận của Bogle dựa trên sự có mặt của các chi phí quản lý cao hơn bình thường, không ai áp dụng cho các nhà đầu tư tinh vi có khả năng tự quyết định phân bổ của họ, mà các kẻ nghiện không thừa nhận!) Thay vào đó, họ nên khuyến khích và niềm tin vào lập chỉ mục được củng cố.
Đây là lý do tôi, cá nhân, hãy lặp lại nó thường xuyên và từ mỗi phi đạo tôi có: Nếu bạn không biết bạn đang làm gì, hãy mua một quỹ chỉ số. Nếu bạn biết bạn đang làm gì nhưng bạn không muốn bị làm phiền, hãy mua một quỹ chỉ số. Nếu bạn thậm chí còn phải đặt câu hỏi về những gì bạn đang làm, hãy mua một quỹ chỉ số.
2. Một nhà đầu tư tinh vi có thể không muốn mua một quỹ chỉ số vì ông hoặc bà ấy có thể không muốn tiếp xúc với một số lĩnh vực kinh tế mà tài sản của ông ta hay bà ấy đã bị ràng buộc Hai trong số các doanh nghiệp tư nhân của gia đình tôi liên quan đến rất nhiều công nghệ. Nếu có một cuộc tấn công không gian mạng vào Hoa Kỳ, hoặc một số sự kiện khủng khiếp khác đã loại bỏ cơ sở hạ tầng viễn thông, dòng tiền sẽ bị suy yếu, có thể là hàng tuần hoặc thậm chí hàng tháng.Để đa dạng hoá khỏi khả năng đó, tôi, cá nhân, không muốn sở hữu rất nhiều công ty công nghệ, tất cả đều có thể sẽ bị ảnh hưởng nặng nề trong những hoàn cảnh bất lợi đó. Từ các công ty của chúng tôi đến tài khoản hưu trí cá nhân của chúng tôi, vào các tài khoản giam giữ chúng tôi quà tặng cho các thế hệ trẻ của gia đình của chúng tôi, không chồng tôi cũng không phải tôi đang thực hành tải lên trên các công ty phần mềm hoặc phần cứng. Có quá nhiều rủi ro tương quan. Tình hình cá nhân của chúng tôi rất khác với gia đình bình thường. Điều đó phải được tính đến khi phân bổ của cải. Không có một kích cỡ phù hợp với tất cả khi quản lý tiền. Kết quả là danh mục của chúng tôi hầu như không có các công ty công nghệ. Thậm chí nếu điều này có nghĩa là chúng ta phải kết hợp với một tỷ lệ thấp hơn (chắc chắn nó đã không thành công trong suốt hai thập kỷ qua, nhưng vì lý do tranh luận, giả sử điều đó xảy ra), chúng ta sẽ
vẫn
chọn cư xử theo cách như vậy vì nó cho phép chúng ta ngủ ngon hơn vào ban đêm. Nếu tôi tìm thấy một công ty công nghệ cụ thể mà tôi quan tâm, tôi có thể mua cổ phần, nhưng nó sẽ là một ngoại lệ cho các quy tắc.
Đây là quản lý rủi ro cơ bản; cái gì bạn phải học để làm một khi bất động sản của bạn đạt đến một kích thước nhất định nếu bạn muốn tránh thức dậy để tìm gia đình của bạn trong một ruined. Có lẽ tôi đã đọc quá nhiều tiểu thuyết của Charles Dickens hay Jane Austen trong trường học nhưng đó không phải là kết quả mà chúng ta nên thưởng thức. Như lời nói, "bạn chỉ cần làm giàu một lần". Sau khi bạn đã xây dựng được giá trị thực tế cơ bản, bảo vệ nó quan trọng hơn tỷ lệ lợi tức tuyệt đối bạn kiếm được từ tài sản của mình.
3. Nhà đầu tư tinh vi có thể không muốn mua một quỹ chỉ số vì ông ấy có thể muốn hiệu quả về thuế tốt hơn Hãy tưởng tượng bạn muốn bắt chước S & P 500 hoặc Dow Jones Industrial Fair. Thay vì mua một quỹ tương hỗ chạy theo chỉ mục của chỉ số, bất kỳ ai có danh mục có quy mô vừa phải cũng có thể dễ dàng xây dựng chỉ mục trực tiếp bằng cách mua các cổ phiếu cơ bản tạo thành chỉ số. Điều này sẽ cho phép kỹ thuật thu hoạch thuế tiên tiến, giữ thêm tiền trong túi của bạn đến ngày 15 tháng 4 khi các hóa đơn đến IRS là do. John Bogle tự giải thích điều này trong các cuốn sách của mình về lập chỉ mục, viết, "Giữ cổ phiếu cá nhân trong thời gian dài có thể không chỉ là khôn ngoan, mà còn hiệu quả về mặt thuế". Tôi đã từng cung cấp một danh mục mô hình cho những gì sẽ giống như thế trong thế giới thực bằng cách sử dụng DJIA làm mẫu.
4. Một nhà đầu tư tinh vi có thể không giống như phương pháp của các quỹ chỉ số chính Khi bạn mua một quỹ chỉ số, bạn đang thuê nhân viên tư duy của bạn để người khác. Trong trường hợp của Trung bình Công nghiệp Dow Jones, nó là ban biên tập The Wall Street Journal
, xác định các thành phần trong chỉ số thị trường chứng khoán nổi tiếng nhất thế giới. Trong trường hợp của S & P 500, các nhà đầu tư khác định giá cổ phiếu thông thường bằng cách mua hoặc bán trực tiếp, xác định vốn hóa thị trường của từng công ty.Cả hai đều liên quan đến phán đoán của con người, chỉ cần không phải là
của bạn.
Điều này làm cho các nhà đầu tư tinh vi không thể tin tưởng được rằng các quỹ chỉ số được xếp hạng theo vốn hóa thị trường (ví dụ: S & P 500) được cấu trúc theo cách ngu ngốc nhất có thể. Nó có nghĩa là bạn mua thêm cổ phần của một cổ phiếu nhất định khi giá bị đắt hơn và bán cổ phiếu vì nó ít tốn kém; nghĩa đen là mua cao và bán thấp hoặc ngược lại chính xác cách thức tiến hành các công việc đầu tư của mình. Thật không may, đó là cơ chế khả thi duy nhất vì tài sản đầu tư vào các quỹ chỉ số quá lớn, nó làm cho trọng số cơ bản hoặc cân bằng không thể đạt được. Không có cách nào Vanguard có thể có một quỹ chỉ số S & P 500 cân bằng với cơ sở tài sản hiện tại. Điều đó là không thể. Một nhà đầu tư tinh vi có thể xây dựng một trực tiếp, mặc dù.
Có một số lý do để nhà đầu tư tinh vi có thể sử dụng một quỹ chỉ số
Có nhiều tình huống, lý do hoặc tình huống trong đó hoặc dưới thời mà một nhà đầu tư tinh vi có thể chuyển sang quỹ chỉ số. Trong một số trường hợp, người đó có thể gặp bất lợi đáng kể khi hiểu được một lĩnh vực cụ thể. Ví dụ, một ngân hàng giỏi có thể đánh giá từng cổ phiếu ngân hàng và lựa chọn đầu tư một cách khôn ngoan trong ngành của mình, nhưng không biết làm thế nào để phân tích các công ty dược phẩm. Trong trường hợp đó, mua một quỹ chỉ số dược phẩm có chi phí thấp có thể trở thành bước ngoặt của hành động.
Trong những trường hợp khác, anh ta có thể không muốn đối phó với nhiều loại tiền tệ, thủ tục giấy tờ, hoặc các tiêu chuẩn kế toán khác nhau phát sinh từ đầu tư nước ngoài. Một ngày khác, một người nào đó trong blog cá nhân của tôi đã viết về việc anh ta đã mua thêm cổ phiếu của Vanguard FTSE Europe ETF (biểu tượng VGK). Đối với một công dân Hoa Kỳ cố gắng để có được bàn tay của mình trên cổ phiếu của một số công ty lớn nhất của châu Âu, đó là một trong những quỹ chỉ số tốt nhất ra khỏi đó. Với một lần mua hàng duy nhất, bạn mua một giỏ cổ phiếu blue chip từ bên kia ao, bao gồm các tên tuổi đáng kinh ngạc như Nestlé, Novartis, Royal Dutch Shell, BP và Total. Nếu tôi mua một quỹ chỉ số Châu Âu trái ngược với việc định giá và mua các công ty riêng lẻ để sở hữu lâu dài, nó sẽ nằm trong danh sách của tôi. Một nhà đầu tư tinh vi có thể muốn không lo lắng về gia đình mình sau khi họ chết. Bản thân Warren Buffett đã nói rằng khi qua đời, vợ ông sẽ bị bỏ lại phần lớn tài sản của mình đầu tư 90% vào quỹ chỉ số S & P 500 và 10% tiền mặt dù thực tế là trong suốt cuộc đời ông, ông nói ông chưa bao giờ sở hữu một cá nhân quỹ tương hỗ. Không có điều này thay đổi thực tế là quỹ chỉ số vẫn là cách tốt nhất để hầu hết mọi người tận dụng quyền sở hữu vốn cổ phần, đặc biệt nếu họ không quan tâm cũng không có khả năng đánh giá các doanh nghiệp riêng lẻ mà họ muốn có. Bên cạnh đó, không có gì ngăn cản một ai đó lập chỉ mục một tỷ lệ lớn tài sản của họ và giữ một chút về phía bên để mua vào các công ty mà họ muốn sở hữu.Ai nói bạn không thể giữ 90% cổ phần của bạn trong quỹ chỉ số giá rẻ và thường xuyên mua cổ phần của Coca-Cola, Diageo, General Mills, hay bất kỳ công ty nào khác mà bạn tin tưởng? Nó là tiền của bạn
, sau khi tất cả.
Hãy cẩn thận với những Gian lận Hỗ trợ Khách hàng Khôn Ngoan
Bạn có bao giờ tìm kiếm số điện thoại trực tuyến? Hầu hết chúng ta có. Điều này đặc biệt là khi chúng tôi đang tìm kiếm số liên lạc của các công ty.
5 Quy tắc đầu tư một cách khôn ngoan và xây dựng sự giàu có
ĐầU tư tiền khôn ngoan đi xuống để hành xử một cách để cho phép tiền của bạn để hợp chất trong thời gian dài trong một cách hiệu quả thuế.
Tại sao Bán nhà của tôi? Tại sao nhà không Bán
Làm thế nào để tìm ra lý do tại sao nhà của bạn không phải là bán và sửa chữa vấn đề để nhà của bạn bán. Có nhiều lý do tại sao một ngôi nhà không bán ngoài giá cả.