Các khoản thuế cho Bán nhà

Bởi Julian Block, Luật sư

Người bán nhà được hưởng lợi ích về thuế rất lớn khi bán lại. Bộ luật thuế doanh thu Phần 121 cho phép "loại trừ" - thoát khỏi thuế thu nhập - để kiếm lợi nhuận từ việc bán nhà. Việc loại trừ này là khoảng 500.000 đô la cho các cặp vợ chồng nộp thuế chung, và 250.000 đô la Mỹ cho những người nộp đơn và các cặp vợ chồng nộp thuế riêng.

Chủ nhà bị đánh thuế dựa trên lợi nhuận như thế nào trên sự loại trừ của IRS?

Điều gì sẽ xảy ra, tuy nhiên, khi đạt được lớn hơn mức trần loại trừ là $ 500, 000 hoặc $ 250, 000?

Trả lời: Mức vượt quá được đánh thuế là khoản tăng vốn dài hạn với tỷ lệ tối đa là 15 phần trăm, cộng với thuế của tiểu bang hiện hành.

Yêu cầu chủ yếu: Là sở hữu và sống trong bất động sản như nơi ở chính của bạn trong các khoảng thời gian ít nhất là hai trong năm năm kết thúc vào ngày bán, và ít nhất phải mất hai năm kể từ lần cuối bạn sử dụng sự loại trừ này.

Điều gì về phá vỡ thuế cho tài sản cá nhân?

Khi bạn bán, hãy chú ý đến các quy tắc đặc biệt cho đồ đạc. Thời gian nghỉ việc không áp dụng đối với đồ đạc hoặc tài sản cá nhân khác mà bạn có thể bán vì lợi nhuận. Đếm lợi nhuận trên các khoản mục này là thu nhập có thể báo cáo trong năm bán. Tệ hơn nữa, bạn không thể khấu trừ bất kỳ tổn thất nào khi bán, vì bạn không mua chúng để kiếm lợi nhuận hoặc có thu nhập. Bạn cũng không thể giảm lợi nhuận từ việc bán nhà bằng một khoản lỗ do bán đồ đạc; việc bán đồ nội thất là một giao dịch riêng biệt.

Nếu bạn quyết định bán nội dung nhà ở của bạn, thuế có thể chạy bất ngờ cao. Dịch vụ Doanh thu Nội địa đo lường mức tăng hoặc giảm giá riêng cho từng tài sản bán ra - không phải do kết quả tổng thể của việc bán. Do đó, ngay cả khi một khoản tiền bán một lần dẫn đến tổn thất thuần cho bạn, thì tiền lương có thể tạo ra thu nhập chịu thuế một cách đơn giản bằng cách không cho phép các khoản lỗ được duy trì trên một số tài sản có liên quan.

Kết quả: Lợi tức chịu thuế có thể vượt xa mức lợi tức thuần thu được từ bán hàng.

Để minh họa, nội dung hộ gia đình của Rita Harrison bao gồm một số mặt hàng có giá trị ít hơn chi phí ban đầu, trong khi một số khác lại có giá trị đáng kể - thảm trải sàn phương Đông. Rita nhận được $ 50,000 đối với nội dung gia đình, có chi phí ban đầu ít nhất có thể trở lên. Tuy nhiên, cô ấy phải chịu thuế lợi tức trên mỗi mặt hàng được bán với giá cao hơn chi phí, và không được bù đắp cho những tổn thất đối với các mặt hàng được bán với giá thấp hơn chi phí. Vì vậy, nếu Rita thu được lợi nhuận là 25.000 đô la và bị lỗ 25 đô la Mỹ, cô ấy phải đóng thuế cho tất cả lợi nhuận và bỏ qua mọi tổn thất.

Các quy định của IRS đã giải thích cách thức Rita phải xác định khi nào đồ đạc và đồ gia dụng được tính là một phần của ngôi nhà của cô. Rita có thể bổ sung vào căn nhà của mình những gì cô ấy dành cho đồ đạc, đồ gia dụng và các đồ vật tương tự được coi là đồ đạc (phần cố định của tài sản) và, do đó, một phần của ngôi nhà.Cô không thể thêm vào cơ sở chi phí của các mặt hàng được coi là tài sản cá nhân, và do đó, không phải là một phần của ngôi nhà.

Luật pháp nhà nước nơi đặt căn nhà của bà quyết định xem liệu tủ lạnh có được xếp loại như một vật cố định (nghĩa là đồ vật đó phải bán với nhà) hay là tài sản cá nhân (nghĩa là nó không có được bán).

Như một quy luật chung, luật pháp coi một vật dễ di chuyển thành tài sản cá nhân, chứ không phải vật cố định.

Julian Block, luật sư ở Larchmont, NY, đã được các phương tiện truyền thông trích dẫn là "chuyên gia thuế hàng đầu"

_{Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Bất động sản ở Sacramento, California.}