Tại sao tôi không thích REITs tư nhân cho Nhà đầu tư trung bình

Một số REIT được mua bán công khai, có nghĩa là các cổ phiếu được giao dịch trên sàn chứng khoán. Bạn có thể mua và bán những cổ phiếu này bất cứ lúc nào theo cùng cách bạn mua và bán cổ phiếu của một cổ phiếu hoặc quỹ tương hỗ. REIT công khai phải tuân thủ nhiều loại báo cáo tài chính bắt buộc.

Các REITS khác là riêng tư (còn gọi là REIT không trao đổi), có nghĩa là bạn mua cổ phần trực tiếp từ tổ chức chào bán bằng cách điền vào các giấy tờ.

Các REITs này thường được bán với giá 10 USD / cổ phiếu. Bạn có những lựa chọn hạn chế để bán cổ phần của một REIT tư nhân vì không có thị trường công khai sẵn có cho họ, vì vậy đó là một khoản đầu tư mà bạn có thể sẽ sở hữu trong một thời gian dài. Sau khi các thủ tục nộp đơn ban đầu REITS riêng có ít yêu cầu về báo cáo tài chính đang diễn ra. Sự thiếu minh bạch này khiến bạn khó biết được giá trị thực tế của khoản đầu tư.

Đối với các nhà đầu tư có kinh nghiệm hiểu được tính kinh tế của loại tài sản sở hữu, REIT tư nhân có thể là một khoản đầu tư thích hợp. Tuy nhiên, đối với một nhà đầu tư trung bình, có ba lý do khiến tôi không phải là fan của REIT tư nhân.

1. Hoa hồng

REIT cá nhân thường được bán bởi các nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính nhận được một khoản hoa hồng để bán chúng. Các khoản hoa hồng có thể dao động từ 5-10% số tiền đầu tư của bạn, vì vậy nếu bạn đầu tư $ 100,000 vào REIT tư nhân, nhà môi giới của bạn có thể kiếm được bất cứ nơi nào từ $ 5,000 đến $ 10,000.

Những khoản tiền hoa hồng trước đây này tạo ra động lực mạnh mẽ để ai đó nói về những lợi ích của việc đầu tư mà không cần cảnh báo bạn về những rủi ro. Bạn có thể không được trình bày với một phân tích khách quan.

2. Lợi ích quá mức

REIT cá nhân thường được bán như một khoản đầu tư hưu trí do phân phối cổ tức, có thể dao động từ 5-8%.

Các công ty môi giới cho rằng số tiền chi trả là nhất quán, tuy nhiên khoản cổ tức này không được đảm bảo và trong năm 2008-2012 nhiều REIT cá nhân đã giảm hoặc loại bỏ khoản cổ tức của họ. Nếu bạn đang dựa vào những khoản cổ tức này cho thu nhập hưu trí của bạn, bạn đã ra khỏi may mắn.

3. Vấn đề Khi bạn đạt được 70

Với REIT tư nhân, không dễ bán cổ phiếu. Phải mất bảy năm để chuyển một khách hàng ra khỏi vị trí REIT tư nhân Mỗi năm chúng tôi đã viết cho công ty và yêu cầu họ mua lại cổ phần. Mỗi năm công ty cho phép nhà đầu tư chỉ bán một phần nhỏ cổ phiếu.

Sự thiếu thanh khoản này có thể gây ra vấn đề nếu bạn sở hữu một REIT riêng tư trong một IRA. Sự phân bố tối thiểu bắt buộc bắt đầu từ 70 tuổi và khi bạn lớn tuổi mỗi năm bạn lớn hơn, bạn phải mất một khoản tiền rút tiền lớn hơn. Tại một số điểm, bạn sẽ được yêu cầu lấy ra nhiều hơn số tiền cổ tức được thanh toán. Nếu bạn không thể bán cổ phần, đây là một vấn đề.

Nếu bạn là một nhà đầu tư có kinh nghiệm có khả năng hiểu được chiến lược quản lý của REIT tư nhân, và nó sẽ chỉ là một phần của danh mục đầu tư đa dạng, sau đó đi cho nó.

Cho Joe trung bình, gắn bó với các lựa chọn bất động sản khác cung cấp tính minh bạch và thanh khoản hơn.