Khoản thế chấp chuẩn

Hầu hết các chính sách bất động sản thương mại đều có một điều khoản bảo vệ quyền của chủ nợ thế chấp. Quy định này được áp dụng khi tài sản bảo hiểm đã được sử dụng để đảm bảo thế chấp, và tài sản đó đã bị hư hỏng do một nguy cơ được bảo hiểm. Mệnh đề đảm bảo rằng người cho vay sẽ nhận khoản thanh toán theo chính sách đến mức nợ còn lại.

Khi một chủ doanh nghiệp mua một tòa nhà thương mại có thế chấp, chủ nợ thế chấp có thể yêu cầu người mua phải có chính sách về bất động sản bao gồm điều khoản thế chấp tiêu chuẩn .

Dưới đây là một ví dụ.

Ví dụ

Andy sở hữu A-1 Appliances, một công ty bán đồ gia dụng. Công ty của Andy vừa mới mua một kho hàng mới với khoản thế chấp do Lucky Lending cho vay.

Khoản vay A-1 thu được từ Khoản vay Lucky được bảo đảm bởi kho. Bởi vì kho được sử dụng để thế chấp khoản vay, Khoản vay Lucky có một khoản lãi không được bảo hiểm. Để bảo vệ lợi ích của Lucky, hiệp định vay vốn yêu cầu A-1 đảm bảo kho hàng chống lại thiệt hại do lửa và các rủi ro khác theo chính sách bất động sản thương mại. Hợp đồng tuyên bố chính sách phải bao gồm điều khoản thế chấp tiêu chuẩn.

Trong những năm trước, các công ty bảo hiểm đã viết bảo hiểm tài sản được yêu cầu sử dụng một mẫu chính sách được gọi là Chính sách Chống Tiêu chuẩn của New York năm 1943. Loại thứ hai có một khoản có tên Mortgagee, nhằm giải quyết các quyền của bên cho vay. Mệnh đề này được gọi là điều khoản thế chấp tiêu chuẩn

. Ngày nay, hình thức New York hiếm khi được sử dụng, và chính sách sở hữu thương mại ISO được xem là tiêu chuẩn ngành. Biểu mẫu ISO giải quyết các trường hợp thế chấp trong một điều khoản có tên Người nắm giữ thế chấp. Khoản này bây giờ phục vụ như là một điều khoản thế chấp tiêu chuẩn. Nó xuất hiện trong nhiều chính sách bất động sản được soạn thảo bởi các công ty bảo hiểm cá nhân.

Quyền lợi

Điều khoản thế chấp ISO áp dụng cho chủ thế chấp có tên trong tờ khai. Bên cho vay được đài thọ cho những mất mát hoặc thiệt hại đối với tòa nhà hoặc cấu trúc để đảm bảo cho khoản vay.

Nếu nhiều nhà cho vay được liệt kê trong chính sách, chúng được xếp theo thứ tự ưu tiên. Ví dụ, giả sử rằng một chủ hợp đồng đã mua một tòa nhà với hai khoản thế chấp (một và một giây). Nếu toà nhà bị bỏng, người cho vay ghi trên khoản vay thế chấp đầu tiên sẽ được thanh toán. Sau khi người cho vay đầu tiên được bồi thường, người cho vay thế chấp lần thứ hai sẽ được thanh toán.

Điều khoản thế chấp nói rằng người cho vay sẽ nhận được khoản thanh toán "vì lợi ích của họ có thể xuất hiện." Điều này có nghĩa là số tiền mỗi người cho vay sẽ nhận được phụ thuộc vào mức độ hư hỏng của tòa nhà được bảo hiểm và số dư chưa thanh toán (gốc và lãi) của khoản vay. Chẳng hạn, một ngọn lửa phá hủy kho hàng của A-1 Appliances.Vào thời điểm xảy ra hỏa hoạn, A-1 nợ khoản vay Lucky Lending với số tiền 750.000 Đô la Mỹ gốc và lãi tích lũy. Khoản vay Mượn Lucky nhận được khoản bảo hiểm là $ 750, 000, khoản lãi của nó trong tài sản.

Số tiền mà hãng bảo hiểm sẽ trả cho một khoản lỗ là tùy thuộc vào giới hạn của chính sách. Ví dụ, nếu kho của A-1 được bảo hiểm với giá 1 đô la. 5 triệu đồng, hãng bảo hiểm sẽ trả không quá $ 1. 5 triệu cho tất cả các bên được bảo hiểm (Máy A-1 và tất cả các bên cho vay).

Ở một số tiểu bang, các nhà cho vay bảo đảm các khoản vay của họ thông qua các hành động tín thác hơn là các khoản thế chấp. Vì lý do này, thuật ngữ

chủ thế chấp

trong điều khoản thế chấp tiêu chuẩn bao gồm một người được ủy thác. Foreclosure Quyền của người cho vay để thu hồi khoản lỗ theo chính sách tài sản của người vay không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ hành động tịch thu nào mà chủ nợ đã khởi kiện đối với chủ sở hữu tài sản trước khi mất mát. Ví dụ, giả sử Thiết bị gia dụng A-1 không thực hiện một số khoản thanh toán thế chấp, vì vậy Lucky Lending đưa ra thông báo về trường hợp vỡ nợ. Một tháng sau khi thông báo đã được ban hành, kho hàng bị phá hủy bởi lửa. Thông báo mặc định sẽ không ảnh hưởng đến quyền của Lucky nhận khoản thanh toán cho tổn thất theo chính sách.

Hành vi của người làm bảo hiểm

Bên nhận thế chấp có quyền đòi bồi thường thiệt hại theo chính sách ngay cả khi chủ hợp đồng đã vi phạm điều kiện của hợp đồng bảo hiểm.

Ví dụ, giả sử kho hàng của A-1 Appliances bị phá hủy bởi lửa. A-1 yêu cầu bồi thường với hãng bảo hiểm tài sản của mình về thiệt hại cho tòa nhà và nội dung của nó. Tuy nhiên, A-1 từ chối không cho người điều khiển vào tài sản để kiểm tra thiệt hại. Hãng bảo hiểm cuối cùng đã bác bỏ tuyên bố của A-1 vì A-1 đã không tuân thủ điều kiện chính sách.

Quyền phục hồi của Lucky theo chính sách sẽ không bị ảnh hưởng bởi hành động của A-1 chừng nào mà bên cho vay hoàn thành các điều kiện nhất định. Người cho vay phải:

Trả bất kỳ khoản phí bảo hiểm chưa thanh toán do người bảo hiểm không thanh toán

Nộp bản xác nhận mất mát (nếu người làm bảo hiểm không làm như vậy) trong vòng 60 ngày kể từ ngày nhận được thông báo rằng phải có bằng chứng về sự mất mát

• Thông báo cho công ty bảo hiểm nếu người cho vay nhận thức được bất cứ thay đổi nào về quyền sở hữu hoặc chiếm chỗ của tòa nhà, hoặc nếu rủi ro thay đổi đáng kể
• Một khi người cho vay đã hoàn thành tất cả các bước này, thì có quyền nhận khoản thanh toán tổn thất theo Chính sách bất động sản của A-1.
• Chuyển quyền

Điều khoản của Người nắm giữ theo tiêu chuẩn ISO bao gồm một quy định về quyền thế chấp. Nó tuyên bố rằng nếu hãng bảo hiểm trả khoản nợ cho người cho vay nhưng từ chối thanh toán cho bên được bảo hiểm thì quyền chuyển nhượng quyền của người cho vay được chuyển cho công ty bảo hiểm trong phạm vi số tiền thanh toán. Trong ví dụ trước, Thiết bị gia dụng A-1 đã bị từ chối thanh toán theo chính sách vì không tuân thủ các điều khoản của hợp đồng bảo hiểm. Giả sử Khoản vay Lucky đã nhận khoản tiền bảo hiểm là 700.000 đô la vì lợi ích của nó trong kho bị hư hỏng. Lửa do khiếm khuyết trong máy sấy điện được lưu giữ trong tòa nhà. Nếu Lucky Lending không nhận được bồi thường thiệt hại, người cho vay có thể đã kiện nhà sản xuất máy sấy để gây thiệt hại tài sản.

Công ty bảo hiểm tài sản A-1 đã bồi thường khoản cho vay Lucky cho sự mất mát. Vì vậy, quyền của bên cho vay để kiện nhà sản xuất để bồi thường được chuyển cho hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm hiện có quyền kiện nhà sản xuất thu hồi $ 700,000 khoản tiền đó đã trả cho Lending Lending.

Công ty bảo hiểm có thể lựa chọn thanh toán cho người cho vay số tiền gốc trên khoản thế chấp cộng với lãi tích lũy. Nếu còn nợ, chủ hợp đồng phải trả số tiền đó cho hãng bảo hiểm.

Hủy và Không gia hạn

Theo điều khoản thế chấp, hãng bảo hiểm phải thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp bằng văn bản nếu hãng bảo hiểm hủy bỏ chính sách hoặc từ chối gia hạn. Nếu người tham gia bảo hiểm không đóng phí bảo hiểm, hãng bảo hiểm phải thông báo cho người cho vay 10 ngày trước khi hủy hợp đồng bảo hiểm. Nếu hãng bảo hiểm hủy bỏ chính sách vì bất kỳ lý do nào khác ngoài việc không thanh toán phí bảo hiểm thì phải thông báo trước 30 ngày cho người cho vay. Nếu hãng bảo hiểm quyết định không gia hạn hợp đồng bảo hiểm thì phải cung cấp cho người cho vay thông báo mười ngày.

Những điều kiện hủy bỏ này có thể được sửa đổi theo luật của tiểu bang. Chẳng hạn, một số tiểu bang yêu cầu các công ty bảo hiểm thông báo cho người cho vay trước ít nhất 45 ngày nếu chính sách bị huỷ bỏ vì bất kỳ lý do nào khác ngoài việc không thanh toán phí bảo hiểm.