Bất động sản thương mại: Định nghĩa, Tác động, REITs

Định nghĩa: Bất động sản thương mại là bất kỳ tài sản nào sở hữu nhằm mục đích tạo thu nhập. Có khoảng 6 nghìn tỷ USD giá trị bất động sản thương mại tại Hoa Kỳ. Dưới đây là năm loại bất động sản thương mại lớn nhất

• Bán lẻ bao gồm các trung tâm mua sắm trong nhà, trung tâm mua sắm ngoài trời và các nhà bán lẻ hộp lớn. Nó cũng bao gồm các cửa hàng tạp hóa và nhà hàng. Giá trị của nó là khoảng 2 đô la. 1000000000000, hoặc 36 phần trăm của tổng giá trị bất động sản thương mại. Nó bao gồm ít nhất 9,5 tỷ feet vuông không gian trung tâm mua sắm. Để biết thêm chi tiết, xem phần Bán lẻ là gì?

• Khách sạn bao gồm nhà nghỉ, khu nghỉ dưỡng sang trọng và các khách sạn kinh doanh. Danh mục này không bao gồm các căn hộ thuê phòng thông qua Airbnb. Có khoảng 4. 4 triệu phòng khách sạn trị giá 1 đô la. 92 nghìn tỷ đồng.
• Tòa nhà văn phòng bao gồm mọi thứ từ tòa nhà chọc trời Manhattan tới văn phòng luật sư của bạn. Có khoảng 4 tỷ feet vuông diện tích văn phòng, trị giá khoảng 1 đô la. 7 nghìn tỷ đồng, tương đương 29% tổng số.
• Chung cư cao cấp là bất động sản thương mại. Đó là bởi vì các công ty sở hữu chúng chỉ để tạo ra lợi nhuận. Đó là lý do tại sao ngôi nhà do chủ sở hữu thuê là nhà ở, không phải thương mại. Một số báo cáo bao gồm dữ liệu xây dựng căn hộ trong số liệu thống kê cho bất động sản nhà ở thay vì bất động sản thương mại. Có khoảng 33 triệu feet vuông diện tích căn hộ cho thuê, trị giá khoảng 1 đô la. 44 nghìn tỷ đồng.
• Tài sản công nghiệp được sử dụng để sản xuất, phân phối hoặc kho sản phẩm. Nó không phải lúc nào cũng được coi là thương mại, đặc biệt là trong kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch. Có 13 tỷ feet vuông tài sản công nghiệp trị giá khoảng 240 tỷ đô la.

Loại bất động sản thương mại khác nhỏ hơn nhiều. Bao gồm một số tổ chức phi lợi nhuận, chẳng hạn như bệnh viện và trường học. Đất trống là bất động sản thương mại nếu nó được cho thuê, không bán. (Nguồn: "Dấu hiệu hồi phục", Tạp chí Phố Wall, ngày 5 tháng 10 năm 2010. "Thống kê về ngành Bất động sản", Bảng phân tích Bất động sản.

"Chỉ số Bất động sản Thương mại", Standard & Poor's.) >

Bất động sản thương mại ảnh hưởng đến nền kinh tế như thế nào?

Là một phần của GDP, xây dựng bất động sản thương mại đóng góp 3 phần trăm sản lượng kinh tế của U. Năm 2016, đã có 516 tỷ USD xây dựng bất động sản thương mại, giảm so với mức 507 tỷ USD vào năm 2015. Mức cao kỷ lục là 586 USD. 3 tỷ USD trong năm 2008. Mức thấp là 376 USD. 3 tỷ USD trong năm 2010. Con số này đã giảm từ 4,1% xuống còn 2,6% GDP.

Tại sao công ty xây dựng bất động sản thương mại lại mất hai năm để vượt qua bong bóng nhà đất? Xây dựng thương mại bất động sản đơn giản chỉ cần dài hơn xây dựng bất động sản nhà ở.Nhà thầu trước tiên cần đảm bảo rằng có đủ nhà cửa và người mua sắm để hỗ trợ phát triển mới. Sau đó phải mất thời gian để kiếm tiền từ các nhà đầu tư. Phải mất vài năm để xây dựng các trung tâm mua sắm, văn phòng và trường học. Phải mất nhiều thời gian hơn để cho thuê các tòa nhà mới. Khi thị trường nhà ở bị rơi vào năm 2006, các dự án bất động sản thương mại đã được tiến hành.

Bạn thường có thể dự đoán những gì sẽ xảy ra trong bất động sản thương mại bằng cách theo dõi thăng trầm của thị trường nhà ở. Là một chỉ số tụt hậu, số liệu thống kê bất động sản thương mại theo xu hướng cư trú thêm một hoặc hai năm.

Họ sẽ không có dấu hiệu suy thoái. Họ thường đạt mức thấp của họ sau khi bất động sản nhà ở.

Đầu tư vào bất động sản thương mại

Quỹ Đầu tư bất động sản là một công ty đại chúng phát triển và sở hữu bất động sản thương mại. Mua cổ phiếu trong REIT là cách đơn giản nhất để các nhà đầu tư cá nhân có lợi nhuận từ bất động sản thương mại. Bạn có thể mua và bán cổ phiếu của REITs giống như chứng khoán, trái phiếu hoặc bất kỳ loại bảo mật khác. Họ phân phối thu nhập chịu thuế cho các nhà đầu tư, tương tự như cổ tức cổ phần. REITs giới hạn rủi ro của bạn bằng cách cho phép bạn sở hữu tài sản mà không cần vay thế chấp. Vì các chuyên gia quản lý tài sản, bạn tiết kiệm cả thời gian và tiền bạc.

Không giống như các công ty đại chúng khác, REIT phải phân phối ít nhất 90 phần trăm thu nhập chịu thuế của họ cho các cổ đông. Điều này tiết kiệm cho họ chi phí thuế kinh doanh, được trả bởi cổ đông theo mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp.

REIT sở hữu 34% vốn cổ phần trong thị trường bất động sản thương mại. Đó là nguồn sở hữu lớn thứ hai. Lớn nhất là vốn cổ phần tư nhân, sở hữu 43. 7 phần trăm.

Những ưu và khuyết điểm của REITs

Vì các giá trị thương mại bất động sản là một chỉ số tụt hậu nên giá REIT thường không tăng và giảm với cổ phiếu thị trường. Điều đó làm cho họ một bổ sung tốt cho một danh mục đầu tư đa dạng. REIT chia sẻ lợi thế với trái phiếu và cổ phiếu sản xuất cổ tức trong đó họ cung cấp một dòng thu nhập ổn định. Giống như tất cả các chứng khoán, chúng được quy định và dễ dàng mua và bán. (Nguồn: "REIT REIT là gì?" REIT. Com)

Hãy nhớ rằng giá trị REIT của bạn phản ánh không chỉ là bất động sản cơ bản. Nó cũng bị ảnh hưởng bởi nhu cầu về REITs như một khoản đầu tư. Họ cạnh tranh với cổ phiếu và trái phiếu cho các nhà đầu tư. Vì vậy, ngay cả khi giá trị của bất động sản do REIT sở hữu, giá cổ phiếu có thể rơi vào tình trạng sụp đổ của thị trường chứng khoán.

Khi mua và bán REITs

Khi đầu tư vào REITs, hãy chắc chắn rằng bạn biết được chu kỳ kinh doanh và tác động của nó đối với bất động sản thương mại. Trong thời kỳ bùng nổ, bất động sản thương mại có thể đang trải qua một bong bóng tài sản sau khi bất động sản bất động sản bắt đầu giảm. Trong thời kỳ suy thoái kinh tế, bất động sản thương mại chạm mức thấp sau khi bất động sản ở.

REITS so với ETFs Bất động sản

Quỹ giao dịch bất động sản theo dõi giá cổ phiếu của REITs.Các nhà đầu tư bị thu hút bởi ETFs vì họ có lệ phí rất thấp. Nhưng kể từ khi họ được thêm một bước nữa khỏi giá trị của bất động sản cơ bản, họ sẽ dễ bị ảnh hưởng bởi thị trường chứng khoán và thị trường giảm. (Nguồn: Joanne Cleaver, "Những thuận và chống đầu tư vào bất động sản ETFs", US News & World Report, 5 tháng 6, 2014.)

Bất động sản thương mại trong thời khủng hoảng tài chính

Cho vay bất động sản thương mại đã phục hồi từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Vào ngày 30 tháng 6 năm 2014, các ngân hàng của Hoa Kỳ 6,680 ngân hàng được FDIC bảo lãnh đã giữ $ 1. 63 nghìn tỷ cho vay thương mại. Con số này cao hơn 2% so với mức đỉnh điểm của 1 đô la. 6000 tỷ USD vào tháng 3 năm 2007.

Các dấu hiệu đầu tiên của sự sụt giảm trong bất động sản thương mại xảy ra ba năm sau khi giá bất động sản tại khu nhà ở bắt đầu giảm vào năm 2006. Vào tháng 12 năm 2008, các nhà phát triển thương mại sẽ phải đối mặt với khoản nợ xấu từ $ 160 đến $ 400 tỷ không thể tìm thấy các ngân hàng để tái cấp vốn. Hầu hết các khoản vay này chỉ có 20-30 phần trăm vốn chủ sở hữu. Các ngân hàng hiện nay yêu cầu vốn cổ phần 40-50 phần trăm.

Không giống như khoản thế chấp nhà, các khoản vay cho các trung tâm mua sắm và tòa nhà văn phòng có khoản thanh toán lớn vào cuối kỳ hạn. Thay vì trả hết khoản vay, các nhà phát triển thường tái cấp vốn. Nếu không có ngân quỹ, các ngân hàng phải tịch thu.

Tổn thất về khoản vay ước đạt 30 tỷ đô la và làm xáo trộn các ngân hàng cộng đồng nhỏ hơn. Họ đã không bị ảnh hưởng nặng nề bởi các khoản vay thế chấp dưới chuẩn như các ngân hàng lớn, nhưng đã đầu tư nhiều hơn vào các trung tâm mua sắm địa phương, khu phức hợp căn hộ và khách sạn. Nhiều người lo sợ sự tan chảy của các ngân hàng nhỏ có thể đã xấu đi cùng với Khủng hoảng Tiết kiệm và Vốn vay 20 năm trước.

Một hiệp hội thương mại của Washington cho các nhà phát triển, Hội nghị Bàn tròn Bất động sản, ước tính khoảng $ 300 tỷ cho các khoản cho vay bất động sản thương mại ngắn hạn đáo hạn vào năm 2008. Nhiều khoản vay này có thể đã xấu nếu không tái cấp vốn.

Vào tháng 10 năm 2009, Cục Dự trữ Liên bang báo cáo rằng các ngân hàng chỉ dành riêng $. 38 cho mỗi đô la mất mát, có thể đạt đến 45 phần trăm của 3 đô la. 4.000 tỷ nợ nần. Các trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng và khách sạn đã bị phá sản do có nhiều vị trí tuyển dụng cao. Ngay cả Tổng thống Obama đã được thông báo về cuộc khủng hoảng tiềm ẩn của đội kinh tế của ông.

Giá trị của bất động sản thương mại giảm từ 40-50% trong khoảng từ năm 2008 đến năm 2009. Các chủ bất động sản thương mại đã tìm cách kiếm tiền để thanh toán, vì nhiều người thuê đã đi ra khỏi kinh doanh hoặc thương lượng lại khoản thanh toán thấp hơn. Chủ đầu tư cố gắng cố gắng huy động tiền mặt bằng cách bán cổ phần của các cổ phiếu mới. Bởi vì họ sử dụng các quỹ để hỗ trợ thanh toán cho các tài sản hiện có nên họ không thể tăng giá trị cho các cổ đông. Họ làm giảm giá trị cho cả cổ đông hiện tại và cổ đông mới. Các cổ đông mới có thể chỉ "ném tiền tốt sau khi xấu". Đến tháng 6 năm 2010, tỷ lệ nợ quá hạn đối với bất động sản thương mại tiếp tục xấu đi. Theo Phân tích Real Capital, 4.17 phần trăm các khoản nợ bị từ chối trong quý I năm 2010. Đó là 45 đô la. 5 tỷ trong các khoản vay ngân hàng. Con số này cao hơn tỷ lệ 3. 83 phần trăm trong quý IV năm 2009 và tỷ lệ 2. 25 phần trăm cách đây một năm. Tồi tệ hơn tỉ lệ vỡ nợ 0. 58% trong nửa đầu năm 2006, nhưng không tồi tệ như tỷ lệ 4. 55% vào năm 1992.

Đến tháng 10 năm 2010, dường như tiền thuê bất động sản thương mại đã bắt đầu ổn định . Trong ba tháng, giá cho 4 tỷ feet vuông diện tích văn phòng chỉ giảm trung bình một xu. Theo REIS, công ty nghiên cứu bất động sản REIS, Inc.

Cuộc khủng hoảng tài chính đã khiến cho giá trị REIT giảm nhiều năm nay. Tại sao? Một lý do là rất khó để xem các tài sản bị tịch thu REITs mua trong thời gian khủng hoảng. Thứ hai là chủ sở hữu bất động sản thương mại bị lật ngược trong thế chấp của họ. Giá trị tài sản thương mại của họ giảm 40-50% kể từ năm 2008, làm giảm giá trị REITs. Tin tức về CoStar, 3 tháng Chín, 2014).

Các khoản cho vay bất động sản thương mại hầu như đã gây ra một cuộc suy thoái lần thứ hai. Trong năm 2013, các ngân hàng đã nắm giữ 991 đô la. 2 tỷ cho vay thương mại, tăng 3,3 phần trăm so với năm 2012. Hầu hết là cho các tòa nhà căn hộ. Khoảng một phần ba là đến hạn trong khoảng từ năm 2015 đến năm 2017. Phần lớn được viết năm 2005-07 khi giá trị tài sản cao. Những khoản vay này có thể bị vỡ nợ nếu giá xây dựng căn hộ đã giảm. Thay vào đó, những người mất nhà cửa đã trở thành những người thuê nhà, tiết kiệm tiền vay khỏi tình trạng vỡ nợ và kinh tế từ một cuộc suy thoái khác.