Một ví dụ về dòng tiền cho thuê bất động sản

Nếu bạn đến bài viết này trong một tìm kiếm, nó là một phần của Phân tích Đầu tư bất động sản cho thuê của chúng tôi. Bắt đầu ở đó để đi qua một phân tích chi tiết về một tài sản mẫu.

Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản cho thuê bất động sản, có rất nhiều nghiên cứu để làm. Bạn cũng nên chắc chắn rằng bạn thích hợp làm chủ nhà, và bạn có thời gian để quản lý tài sản. Tuy nhiên, tất cả những gì dành cho bây giờ, những gì chúng tôi muốn làm ở đây là để kiểm tra cách mà một tài sản tạo ra dòng tiền từ hoạt động cho thuê.

Ví dụ của chúng ta, chúng ta sẽ sử dụng một Fourplex, với cả bốn đơn vị đang được định để cho thuê toàn thời gian. Đây là tính toán dòng tiền mặt đơn giản để minh họa tiềm năng của bất động sản như một khoản đầu tư. Quan trọng đối với vấn đề này, cũng giống như hầu hết các khoản đầu tư, là việc mua sắm thông minh và được nghiên cứu kỹ lưỡng ở mặt trước. Chúng tôi sẽ giả định cho ví dụ của chúng tôi rằng người mua này đã nghiên cứu và đã mua hàng tốt trong sản phẩm của chúng tôi. Dưới đây là các chi tiết mua và cho thuê:

Người mua đặt 20 phần trăm xuống, hoặc $ 65,000, tài trợ $ 260,000.

1. khoản vay 30 năm là 6,5 phần trăm, với khoản thanh toán gốc / lãi là $ 1, 643 mỗi tháng.
2. Thuế và bảo hiểm khi mua là $ 3, 600 / năm, tổng số tiền thanh toán là $ 1, 943 mỗi tháng.
3. Người mua đã nghiên cứu và thấy nhu cầu thuê nhà ổn định cho các đơn vị này, tất cả đều ở hầu hết thời gian. Tuy nhiên, để thận trọng trong tính toán của họ, 6 phần trăm vị trí tuyển dụng và rủi ro không thanh toán sẽ được tính toán để dự đoán dòng tiền thực.

Các đơn vị đều giống hệt nhau và thuê với giá 900 USD mỗi tháng. Hãy xem làm thế nào tính của chúng tôi nghỉ ngơi:

Tổng thu nhập cho thuê là $ 900 X 4 X 12 tháng, hoặc $ 43, 200 mỗi năm.

Thanh toán là $ 1, 943 X 12 = $ 23, 316 mỗi năm.

1. Chi phí sửa chữa trước đây của chủ sở hữu trung bình là $ 1, 700 mỗi năm.
2. Tỷ lệ trống và mất tín dụng ước tính là 6 phần trăm tiền thuê hoặc $ 2, 592 một năm.
3. Chủ sở hữu chi tiêu khoảng 400 đô la mỗi năm về chi phí quảng cáo và linh tinh và tự quản lý tài sản.
4. Đó là những hạng mục hoạt động cơ bản đi vào tính toán dòng tiền. Hãy tính toán lợi nhuận của chúng tôi:
5. Thu nhập từ việc cho thuê - Lũy trống - Chi trả - Chi phí = Lưu chuyển tiền mặt

43, 200 - 2, 592 - 23, 316 - 2, 100 = 15, 192/12 = 1 Đô la Mỹ, 266 mỗi tháng trong dòng tiền mặt tích cực.

• Phân tích lợi nhuận của bạn là "tiền mặt đầu tư bằng tiền mặt", bạn sẽ chia ra khoản đầu tư tiền mặt thực tế là 65.000 đô la Mỹ xuống số tiền thu được hàng năm hoặc 15 đô la 192. Đây là sản lượng 23% trên tiền mặt của bạn đầu tư! Có rất ít đầu tư ở đó mang lại cho loại hình lợi nhuận.
• Lưu lượng tiền mặt là một chức năng của một đầu vào rất lớn, và bất kỳ hoặc một số trong số họ có thể thay đổi và thiệt hại hoặc cải thiện dòng tiền.Một số thị trường và nền kinh tế ảnh hưởng. Nếu một chủ cơ sở lớn đóng cửa hoặc di chuyển, nhu cầu về tài sản cho thuê có thể sụt giảm nhanh chóng qua đêm. Đây là điều bạn không thể kiểm soát được, nhưng hy vọng tránh bằng cách làm hết sức mình về sức khoẻ và kế hoạch của các nhà tuyển dụng địa phương. Nếu họ khỏe mạnh và có lợi nhuận với một hợp đồng dài hạn gần đây đã được gia hạn, có lẽ bạn đang ở trong tình trạng tốt.

Các yếu tố khác nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn là thuế bất động sản và bảo hiểm tài sản.

Thuế và phí bảo hiểm có thể tăng, tăng chi phí hoạt động và giảm thu nhập và luồng tiền hoạt động. Những yếu tố tiêu cực này có thể được bù lại với các yếu tố khác mà bạn có thể kiểm soát được. Bạn có thể tìm cách giảm chi phí tiếp thị, quản lý và bảo trì. Tất nhiên, nếu thị trường cho thuê mạnh, bạn có thể tăng tiền thuê. Đó là một sự cân bằng tinh tế, vì làm như vậy có thể làm tăng vị trí tuyển dụng. Việc mất thu nhập từ các đơn vị bỏ trống nhiều hơn có thể dễ dàng loại bỏ bất kỳ lợi ích từ tiền thuê tăng lên.

Xem phần đầu tư cho thuê bất động sản còn lại để xem các cách khác trong đó tài sản ví dụ này cung cấp các ưu đãi về thuế và các khoản thu nhập và lợi nhuận khác.