Video: The Savings and Loan Banking Crisis: George Bush, the CIA, and Organized Crime 2024
Bạn nghe rằng lãi suất thế chấp ở mức thấp nhất, gần với mức lạm phát lịch sử. Đó là thực tế miễn phí tiền trong dài hạn.
Tuy nhiên, bạn đã cam kết một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định vài năm trước, vì vậy bạn phải trả 6 phần trăm trong khi đứa trẻ hàng xóm trả 3. 25 phần trăm. Bạn nên refinance?
Thứ nhất, nền tảng cho những người không quen thuộc với từ vựng: "tái cấp vốn" một thế chấp có nghĩa là bạn nhận được khoản thế chấp mới.
Bạn "lặp lại tài chính" - bạn tài trợ nó một lần nữa, với một kế hoạch thanh toán thay đổi.
Ưu điểm của việc tái cấp vốn
Nhiều người có khoản vay thế chấp cố định để tái cấp vốn được thúc đẩy bởi cơ hội để giảm lãi suất.
Sự khác biệt nhỏ về lãi suất tạo ra sự khác biệt lớn. So sánh hai khoản vay thế chấp 30 năm là 240.000 đô la Mỹ. Một khoản vay có lãi suất 4.00 phần trăm, và lãi suất khác là 4. 25 phần trăm.
Điều đó không giống như một sự khác biệt lớn, đúng không? Chỉ một phần tư phần trăm, phải không? Có thể tạo ra sự khác biệt như thế nào?
Hợp chất nhỏ thành các khoản tiền lớn. Vào cuối 30 năm, chủ sở hữu tỷ lệ 4. 25 phần trăm sẽ phải trả thêm khoảng 10.000 đô la Mỹ trong suốt thời hạn vay, so với chủ sở hữu khoản vay cầm cố 4.00 phần trăm.
Rõ ràng, lợi ích lớn nhất của việc tái cấp vốn là cơ hội để giảm lãi suất, cạo râu hàng ngàn trong tổng số tiền vay.
Nhưng mỗi hoa hồng đều có cái gai: việc tái cấp vốn sẽ bắt đầu lại đồng hồ thế chấp của bạn, đưa kế hoạch khấu hao của bạn trở lại hình vuông."Có nghĩa là gì?"
Đây là cách thế chấp của khoản vay: Khi bạn thực hiện thanh toán, một số tỷ lệ phần trăm thanh toán đó đi theo sở thích của bạn. Số tiền còn lại đi về phía gốc của khoản vay.
Mức thanh toán của bạn áp dụng cho hiệu trưởng càng cao thì càng tốt. Thanh toán số dư nợ chính của bạn cho phép bạn trả hết khoản vay nhanh hơn. (Đó là lý do tại sao bạn nên đảm bảo rằng bất kỳ thanh toán thế chấp thêm áp dụng đối với hiệu trưởng của bạn).
Khi bạn bắt đầu thế chấp mới, phần lớn thanh toán của bạn áp dụng đối với lãi suất. Chỉ có một mảnh nhỏ của nó đi về phía hiệu trưởng của bạn. Vào cuối năm đầu tiên của khoản thanh toán thế chấp, bạn sẽ thấy rằng bạn đã hầu như không thực hiện một số trong cân bằng chính của bạn.
Việc bạn càng tiến bộ trong khoản thế chấp của mình, bạn sẽ phải thanh toán nhiều hơn cho hiệu trưởng của mình. Đến năm thứ 25 của khoản thế chấp 30 năm, gần như tất cả các khoản thanh toán của bạn sẽ được áp dụng cho hiệu trưởng của bạn.
"Điều này thực sự hấp dẫn (Yawn.) Nhưng làm thế nào để áp dụng cho tái cấp vốn?"
Khi bạn tái tài trợ thế chấp, bạn đặt lại đồng hồ trở lại năm thứ nhất. Phần lớn các khoản thanh toán của bạn sẽ được áp dụng đối với lãi suất chứ không phải gốc.
Nếu bạn vẫn còn trong vài năm đầu tiên của thế chấp của bạn, đây không phải là một việc lớn. Nhưng nếu bạn đang ở trong thế chấp, bạn nên chạy bảng tính để xem liệu mức lãi suất thấp hơn có thể giải quyết được việc quay trở lại đồng hồ hay không.
Tiết kiệm tiền lãi sớm trong khoản vay
Giả sử Joe có khoản thế chấp 100.000 đô la với lãi suất 6 phần trăm.
Thanh toán hàng tháng của anh ta là 599 đô la. Vào cuối năm 1, Joe đã trả $ 7, 188 cho khoản thế chấp của mình. Chỉ có $ 1, 299 trong số đó trả hết số dư chính. Phần còn lại bị lôi cuốn bởi sự quan tâm.
Chỉ một năm sau khi thế chấp 30 năm, Joe phát hiện ra anh ta có thể được vay mới ở mức 5%. Joe refinances, đóng thế chấp cũ của mình và bắt đầu lại đồng hồ. Anh ta trả $ 1,000 cho chi phí đóng cho khoản vay mới. Ở mức 6 phần trăm, Joe sẽ phải trả $ 109, 871 để trả lãi trong suốt thời hạn của khoản vay (trả tổng cộng $ 209, 871 cho căn nhà $ 100,000 của anh ấy). Bằng cách tái cấp vốn, Joe "mất" khoản lãi $ 5, 889 mà ông đã trả cho năm đầu tiên của khoản vay của mình. Ouch.
Nhưng thật đáng giá. Bằng cách chuyển sang khoản thế chấp bằng 5%, Joe sẽ chỉ phải trả $ 95,483 lãi trong suốt thời gian của khoản vay, chứ không phải là $ 109, 871. Nói cách khác, hành động của anh ta tiết kiệm cho anh ta 14 $ 387.
Refinancing Later in the Loan
Nhưng chúng ta hãy giả định rằng Joe đã ở tuổi 15 của khoản thế chấp 30 năm của ông khi ông phát hiện ra cơ hội để tái cấp vốn. Ông không muốn có một cam kết 30 năm mới, vì vậy ông tái tài trợ vào thế chấp 15 năm. Điều gì xảy ra?
Mặc dù giảm lãi suất xuống còn 5%, và đẩy nhanh thanh toán thông qua khoản thế chấp 15 năm, Joe thực sự trả lãi nhiều hơn nữa bằng cách tái cấp vốn hơn là theo kịch bản ban đầu. Nói cách khác, việc tái cấp vốn là một việc làm tồi tệ đối với Joe, bởi vì ông ta quá xa trong thế chấp của mình.
Dòng dưới
Đừng cho rằng việc tái cấp vốn luôn là một ý tưởng hay hay. Kết hợp lãi suất, điều khoản vay và chi phí đóng vào một bảng tính hoặc một máy tính tái cấp vốn trực tuyến, để tính toán liệu hợp đồng tiềm năng mà bạn đang được cung cấp có ý nghĩa trong trường hợp cụ thể của bạn.
Theo nguyên tắc chung, nếu bạn đang trong vòng vài năm đầu tiên thực hiện thanh toán thế chấp và bạn có thể hạ lãi suất xuống 0. 75% hoặc hơn, bạn nên xem xét nó. Trước đó trong thế chấp của bạn refinance, thì tốt hơn.
40 Năm Cho vay thế chấp - Những ưu và khuyết điểm của khoản vay thực sự dài
Trong khi 40 năm giữ cho thanh toán thấp, có một số vấn đề đi kèm với kéo dài một khoản vay. Tìm hiểu thêm.
Những ưu và khuyết điểm của việc đầu tư vào cổ phiếu Ngân hàng
Khi đầu tư vào cổ phiếu ngân hàng, hữu ích để biết các rủi ro như sự đầy đủ của dự phòng mất tiền vay và bội của giá cổ phiếu để ghi sổ giá trị.
Những ưu và khuyết điểm của việc chuyển khoản tín dụng số dư
Xem xét những ưu và khuyết điểm của việc chuyển khoản bằng thẻ tín dụng có thể giúp bạn quyết định có nên chuyển số dư thẻ tín dụng của mình hay không.