Xanh Mortgages ở California

Lúc đầu đỏ mặt, những khoản thế chấp xanh ở California dường như là cách hoàn hảo để tài trợ cải tiến và nâng cấp hiệu quả năng lượng cho ngôi nhà của bạn. Có rất nhiều lợi ích đối với các khoản thế chấp xanh, nhưng cũng có những nguy hiểm ẩn trong đó không phải mọi quảng cáo bán hàng đều nhanh chóng hoặc rõ ràng để tiết lộ cho chủ nhà. Ô dù dưới dạng các khoản tài trợ này được gọi bằng từ viết tắt PACE, viết tắt của Property Assessed Clean Energy, nhưng bạn có thể có một đánh giá PACE được bảo đảm đến nhà của bạn mà không bao giờ nghe thuật ngữ PACE.

Đó là bởi vì khi các chương trình PACE bắt nguồn với các thực thể công cộng, chúng thường được quản lý bởi các thực thể tư nhân sử dụng tên khác như HERO hoặc Ygrene hay California First. Đây là tất cả các ví dụ về các khoản thế chấp xanh PACE ở California. Sự hấp dẫn của các khoản vay thế chấp xanh rất dễ hiểu khi bạn nhìn thấy những lợi ích to lớn được cung cấp cho chủ nhà.

Làm thế nào PACE Green Mortgages hoạt động?

Lợi ích đầu tiên là không có khoản thanh toán xuống. Các chương trình PACE cung cấp tài chính 100% với ít hoặc không có kiểm tra tín dụng. Các khoản thanh toán không được giải quyết theo kiểu vay nợ điển hình bởi vì thế chấp thế chấp xanh gắn liền với hóa đơn thuế địa phương của chủ sở hữu nhà ở và được đánh giá như là một đánh giá.

Pace green mortgages cho phép tài trợ ngay lập tức thông qua các nhà cung cấp đã được phê duyệt cho các mục đích xây dựng liên quan đến việc cải thiện nhà ở hiệu quả năng lượng hoặc lắp đặt năng lượng tái tạo như cửa sổ kép, hệ thống HVAC, hệ thống nước hoặc chi phí trả trước của tấm pin mặt trời …

Đôi khi, trong sự phấn khích của việc nâng cấp hiệu quả năng lượng lên ngôi nhà, và sự đơn giản tương đối của việc có được những khoản vay này, chủ nhà quên mua sắm tốt nhất giá cả. Một số chủ sở hữu không biết sự khác biệt giữa nâng cấp cửa sổ $ 20.000, hoặc nâng cấp cửa sổ "nâng cao" $ 40.000.

Vì không có chi phí tiền túi và toàn bộ dự án được tài trợ thông qua các khoản thanh toán bằng tài sản, việc so sánh mua sắm có thể rơi xuống bên đường.

Hạn chế chính là không phải trả quá nhiều, mặc dù đó là một mối quan tâm rất thực tế. Vấn đề cơ bản là chủ nhà thường được hứa hẹn là người mua mới có thể chấp nhận quyền sở hữu, trong trường hợp chủ nhà chọn sau bán nhà và điều này không thực sự đúng. Ví dụ: nếu người mua mới đồng ý chấp nhận chi phí cải tiến và ít người sẵn sàng mua, người mua sẽ không thể có được khoản vay để mua nhà - không phải qua Fannie Mae và Freddie Mac cũng như các khoản vay của VA hoặc FHA. Việc tài trợ không thể chấp nhận được nếu người mua đang sử dụng tài chính thông thường hoặc chính phủ để mua nhà vì các ngân hàng sẽ không cho phép.

Cơ quan Tài trợ Nhà ở Liên bang (Federal Housing Financing Agency - FHFA) sẽ không cho phép giả định vì tài chính xanh là một phần của hóa đơn thuế tài sản, được coi là quyền thế chấp cấp trên, có nghĩa là nó sẽ được ưu tiên trong trường hợp bị tịch thu và phải được thanh toán trước trước khi các khoản thế chấp hiện có.Các nhà cho vay không muốn một thực thể khác có được vị thế cao hơn và được đặt trước khoản vay hiện tại.

Điều này có nghĩa là để bán cho người mua khác mua tài chính, chủ nhà phải trả hết khoản vay PACE.

Để thêm sự xúc phạm đến thương tích, tiền hoàn trả có thể chứa hình phạt trả trước. Tất nhiên, một người mua nhà khôn ngoan sẽ trả tiền mặt, ví dụ, có thể sẽ nhấn mạnh rằng chủ sở hữu nhà ở sẽ chiết khấu giá để cho phép hoàn trả khoản vay PACE cuối cùng. Vì vậy, chủ sở hữu nhà không thể thực sự giành chiến thắng hoặc đi ra trước trong trò chơi này trong trường hợp bán lại, bất kể chương trình được trình bày như thế nào đối với chủ sở hữu nhà.

Rất dễ quên về các khoản thế chấp xanh trong thuế tài sản

Nhiều chủ nhà chỉ phải trả hóa đơn thuế khi đến nơi hai lần một năm hoặc nếu khoản vay đó bị tịch thu và thanh toán được thực hiện hàng tháng, ngoài khoản nợ gốc và lãi. Thông thường, quyền cầm tiền không dễ dàng xuất hiện hoặc nó xuất hiện như là một đánh giá thuế, dễ dàng để bác bỏ bởi các nhân viên cho vay thế chấp và ngay cả một số bảo lãnh. Một người cho vay đề cập đến một hồ sơ cho tôi gần đây đã có một cuộc điều tra tín dụng trong kiểm tra tín dụng của người bán, đã được thực hiện vài tháng trước khi người bán đã quyết định liệt kê nhà để bán.

Kể từ khi cuộc điều tra được thực hiện trong vòng 60 ngày vừa qua, nhân viên cho vay thế chấp hỏi về điều đó, chỉ để đảm bảo chủ sở hữu nhà ở không nhận thêm khoản nợ bằng cách tài trợ cho một chiếc xe hoặc một khoản mua hàng lớn khác.

Hóa ra chủ sở hữu đã có khoản vay trị giá 18.000 USD (8. 25% lãi suất, 20 năm). Không có đề cập đến các khoản vay trong hồ sơ lưu giữ thuế cũng không phải trong hồ sơ tài sản của công ty quyền sở hữu. Nó không được phản ánh trong danh sách đánh giá về dự luật thuế hiện hành. Người cho vay thu được một bản sao của báo cáo sơ bộ sơ bộ và như một ngoại lệ là tuyên bố sau:

7. Đánh giá và các vấn đề khác cho Hạt Sacramento như được ghi trong một tài liệu mang tựa đề "Thanh toán Hợp đồng Đánh giá Hợp đồng" và / hoặc "Thông báo Đánh giá" (Chương trình California HERO) đã ghi lại XX / XX / XXXX làm tài liệu số XXXXXXXX, trang XXXX của Hồ sơ chính thức. Bất kỳ Đánh giá nào liên quan đến tài liệu trên đều được thu thập với thuế hàng năm.

Với một con mắt không được huấn luyện, đây dường như chỉ là một đánh giá khác. Nhưng đó là bằng chứng về khoản vay PACE phải được thanh toán đầy đủ khi người bán đóng.

Điều này không có nghĩa là các khoản vay PACE hoặc Chương trình HERO đều là xấu vì điều đó không đúng. Có rất nhiều lợi ích cho các chương trình, và nó giúp chủ nhà để thực hiện những cải tiến mà họ có thể không có khả năng khác. Nhưng hãy lưu ý rằng việc tiết lộ thông tin có thể không đủ để giúp chủ sở hữu hiểu được hậu quả và những sắc thái tốt đẹp của các khoản vay này, nếu biết, có thể đủ để làm chủ nhà vượt qua các khoản thế chấp xanh.