Ngược lại Các điều cơ bản về tiền vay: Điều bạn cần biết

Thế chấp ngược lại là một hình thức cho vay cung cấp tiền mặt sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của bạn. Đây không phải là phương thức linh hoạt nhất (hoặc đắt tiền nhất) để mượn, do đó, nó có giá trị đánh giá các lựa chọn thay thế trước khi sử dụng một. Trong tình hình đúng, các khoản vay này cung cấp một cách mạnh mẽ để khai thác giá trị của ngôi nhà bạn.

Khái niệm cơ bản

Giống như một thế chấp tiêu chuẩn, thế chấp ngược lại là khoản vay sử dụng nhà của bạn làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, các khoản vay này khác nhau theo nhiều cách, dẫn đến phần "đảo ngược" tên.

-9->

Bạn nhận tiền thay vì trả tiền cho người cho vay của bạn mỗi tháng
Số tiền vay của bạn tăng lên theo thời gian, ngược với thu hẹp lại với mỗi khoản thanh toán hàng tháng

Khái niệm này tương tự như khoản thế chấp hoặc khoản vay mua nhà lần thứ hai. Tuy nhiên, thế chấp ngược lại chỉ có sẵn cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên, và bạn thường không cần hoàn trả các khoản vay này cho đến khi bạn dọn ra khỏi nhà.

Thế chấp ngược có thể cung cấp tiền cho bất cứ thứ gì bạn muốn. Miễn là bạn đáp ứng các yêu cầu (xem bên dưới), bạn có thể sử dụng các quỹ để bổ sung nguồn thu nhập khác hoặc bất kỳ khoản tiết kiệm nào bạn đã tích lũy được. Tuy nhiên, không chỉ cần nhảy vào viễn cảnh tiền dễ dàng - những khoản vay này rất phức tạp (đặc biệt là để giải tỏa), và giảm tài sản cho người thừa kế của bạn.

Có một số nguồn cho khoản thế chấp ngược, nhưng chúng tôi sẽ chủ yếu bao gồm Mortgage Compliance Conversion Mortgage (HECM) có sẵn thông qua Federal Housing Administration.

Một HECM nói chung ít tốn kém hơn cho người đi vay do sự hỗ trợ của chính phủ, và các quy tắc cho các khoản vay này làm cho họ tương đối thân thiện với người tiêu dùng.

Bạn có thể nhận được bao nhiêu?

Số tiền bạn nhận được phụ thuộc vào một số yếu tố và dựa trên tính toán mà làm cho một số giả định về khoảng thời gian cho vay sẽ kéo dài.

Vốn chủ sở hữu: Bạn có nhiều vốn có trong nhà, bạn càng có thể cất cánh. Đối với hầu hết người đi vay, nó hoạt động tốt nhất nếu bạn đã trả tiền vay của bạn trong nhiều năm và thế chấp của bạn gần như hoàn toàn được trả hết.

Lãi suất: mức lãi suất thấp hơn có nghĩa là bạn có thể nhận được nhiều hơn từ một thế chấp đảo ngược.

Tuổi: tuổi của trẻ nhất người mượn tiền vay cũng sẽ ảnh hưởng đến số tiền bạn nhận được, và những người vay tiền lớn tuổi có thể mất nhiều hơn. Nếu bạn bị cám dỗ để loại trừ một người nào đó trẻ hơn để kiếm tiền cao hơn, hãy cẩn thận - một người phối ngẫu trẻ sẽ phải di chuyển ra ngoài khi người vay tiền lớn tuổi hơn người lớn tuổi không có trong khoản vay.

Sự lựa chọn của bạn làm thế nào để có được tiền cũng rất quan trọng. Bạn có thể chọn từ một số tùy chọn thanh toán.

Trọn gói: tùy chọn đơn giản nhất là lấy toàn bộ số tiền cùng một lúc. Với phương án này, khoản vay của bạn có lãi suất cố định, và dư nợ cho vay của bạn chỉ đơn giản phát triển theo thời gian khi lãi suất tích lũy.

Các khoản thanh toán định kỳ: bạn cũng có thể chọn để nhận thanh toán định kỳ (hàng tháng, ví dụ). Những khoản thanh toán đó có thể kéo dài suốt cả cuộc đời bạn, hoặc trong một khoảng thời gian nhất định (chẳng hạn như 10 năm). Nếu khoản nợ vay của bạn đến hạn bởi vì tất cả người đi vay đã dọn ra khỏi nhà, kết thúc thanh toán. Với khoản thanh toán suốt đời, bạn có thể kiếm được nhiều hơn bạn và người cho vay mong muốn nếu bạn sống một cuộc sống đặc biệt dài.

Dòng tín dụng: thay vì lấy tiền mặt ngay lập tức, bạn có thể chọn một dòng tín dụng, cho phép bạn rút tiền nếu và khi nào bạn cần. Lợi thế của cách tiếp cận này là bạn chỉ phải trả lãi trên số tiền bạn thực sự vay mượn và hạn mức tín dụng của bạn có thể tăng theo thời gian.

Kết hợp: không thể quyết định? Bạn có thể sử dụng một sự kết hợp của các chương trình trên. Ví dụ: bạn có thể lấy một khoản tiền nhỏ trước và giữ một khoản tín dụng cho sau.

Để có được ước tính về số tiền bạn có thể rút ra, hãy thử sử dụng máy tính của Hiệp hội cho vay thế chấp ngược Quốc gia. Tuy nhiên, tỷ lệ và lệ phí thực tế của người cho vay của bạn sẽ khác với các giả định đã sử dụng.

Chi phí thế chấp ngược

Giống như bất kỳ khoản vay mua nhà nào khác, bạn sẽ phải trả lãi suất và phí để được thế chấp ngược lại. Lệ phí trong lịch sử nổi tiếng cao, nhưng mọi thứ đang trở nên tốt hơn.

Tuy nhiên, bạn cần chú ý đến chi phí và so sánh các phiếu mua hàng từ một số nhà cho vay.

Lệ phí có thể được (và thường là) được tài trợ hoặc xây dựng vào khoản vay của bạn. Nói cách khác, bạn không viết séc - vì vậy bạn không cảm thấy những chi phí đó, nhưng bạn vẫn phải trả tiền. Lệ phí giảm số tiền còn lại trong nhà của bạn, điều này sẽ không để dành cho bất động sản của bạn (hoặc cho bạn, nếu bạn bán nhà và trả khoản vay). Nếu bạn có đủ tiền, bạn nên trả tiền ra khỏi túi thay vì trả lãi cho những khoản phí đó trong những năm tới.

Chi phí đóng cửa: bạn sẽ trả một số chi phí đóng cùng một yêu cầu cho việc mua nhà hoặc cấp lại. Ví dụ, bạn sẽ cần một cuộc thẩm định, bạn sẽ cần các tài liệu được đệ trình, và người cho vay của bạn sẽ xem lại tín dụng của bạn. Một số chi phí này nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn, nhưng một số khác thì có thể được quản lý và so sánh. Ví dụ, lệ phí ban đầu thay đổi từ người cho vay cho người cho vay, nhưng văn phòng ghi âm của quận của bạn tính phí như nhau cho dù bạn là người sử dụng.

Phí dịch vụ: bạn có thể bị sốc khi nhìn thấy các khoản phí hàng tháng mà ăn vào thu nhập hàng tháng của bạn từ một thế chấp đảo ngược. Có giới hạn tối đa đối với lệ phí HECM, nhưng luôn có giá trị khi mua sắm xung quanh.

Phí bảo hiểm: vì HECM được ủng hộ bởi FHA (làm giảm rủi ro cho người cho vay của bạn), bạn phải trả phí bảo hiểm cho FHA. Phí bảo hiểm thế chấp ban đầu của bạn (MIP) là từ 0,5% đến 2,5% và bạn sẽ phải trả một khoản phí hàng năm là 1,25% số dư nợ vay của bạn.

Lãi suất: tất nhiên, bạn phải trả lãi trên bất kỳ khoản tiền nào bạn đã vay qua khoản thế chấp ngược lại.

Hoàn trả

Bạn không phải thanh toán hàng tháng đối với thế chấp ngược lại. Thay vào đó, số dư nợ sẽ đến hạn khi người đi vay vĩnh viễn rời khỏi nhà (thường là lúc chết hoặc khi nhà bán).Tuy nhiên, bạn đang nợ đòi nợ phải trả - bạn chỉ không nhận thấy nó.

Tổng số nợ của bạn sẽ là số tiền bạn nhận bằng tiền mặt cộng với lãi trên số tiền bạn mượn. Trong hầu hết các trường hợp, nợ của bạn phát triển theo thời gian - bởi vì bạn đang mượn tiền và không phải trả bất kỳ khoản tiền nào (bạn thậm chí có thể mượn thêm mỗi tháng).

Khi khoản vay của bạn đến hạn, phải hoàn trả. Khoản vay này thường đến hạn khi tất cả người đi vay đã "vĩnh viễn" chuyển đi. Tuy nhiên, khoản thế chấp ngược có thể đến hạn nếu bạn không đáp ứng các điều khoản của thỏa thuận của bạn - ví dụ như bạn không phải trả thuế bất động sản.

Hầu hết các khoản thế chấp ngược lại được trả lại thông qua việc bán nhà. Ví dụ, sau khi bạn chết, căn nhà được đưa ra thị trường, và bạn nhận được tiền mặt có thể được sử dụng để trả nợ. Nếu bạn nợ ít hơn bạn bán ngôi nhà, bạn có thể giữ sự khác biệt. Nếu bạn nợ nhiều hơn bạn bán ngôi nhà, bạn không phải trả sự khác biệt với HECM (nói cách khác là bạn "thắng").

Trong một số trường hợp, người thừa kế của bạn sẽ quyết định giữ nhà. Trong những trường hợp đó, khoản vay đầy đủ sẽ đến hạn - ngay cả khi số dư nợ cao hơn giá trị của căn nhà. Những người thừa kế của bạn sẽ cần phải có một khoản tiền lớn để giữ ngôi nhà trong gia đình.

Yêu cầu

Để nhận khoản thế chấp ngược, bạn cần phải đáp ứng một số tiêu chí cơ bản.

Quy tắc cơ bản:

Nhà là nơi cư trú chính của bạn (ví dụ như bạn không thể sử dụng tài sản cho thuê)
Bạn ít nhất 62 tuổi
Bạn không phải trả nợ bất kỳ khoản nợ nào Chính phủ liên bang

Tài chính đầy đủ: vì bạn đang lấy tiền ra căn nhà của bạn, bạn cần một số vốn đáng kể trong nhà của bạn để rút ra. Không có khoản cho vay để tính toán giá trị như bạn đã có với một thế chấp "chuyển tiếp".

Chi phí đang thực hiện: bạn phải có khả năng tiếp tục chi trả các chi phí liên quan đến nhà của bạn (bạn cần phải chứng minh rằng bạn có khả năng theo kịp với chi phí). Điều này đảm bảo rằng tài sản giữ giá trị và bạn giữ lại quyền sở hữu tài sản. Ví dụ, bạn sẽ có chi phí duy trì liên tục, và bạn có thể phải trả thuế bất động sản và phí bảo hiểm.

Thu nhập: bạn không cần thu nhập để đủ điều kiện để được thế chấp ngược lại bởi vì bạn không bắt buộc phải thanh toán khoản vay.

Tư vấn: trước khi HECM của bạn được tài trợ, bạn phải tham dự một "buổi thông tin người tiêu dùng" với một cố vấn HECM do HUD chứng nhận. Đây là nghĩa vụ phải cung cấp thông tin khách quan về sản phẩm.

Tiền thế chấp thứ nhất: nếu bạn vẫn còn nợ nhà, bạn vẫn có thể được thế chấp ngược lại (một số người làm điều đó để loại bỏ các khoản thanh toán hàng tháng hiện có). Tuy nhiên, việc thế chấp ngược lại sẽ cần phải là quyền đầu tiên của tài sản. Đối với hầu hết người đi vay, có nghĩa là trả hết khoản nợ thế chấp còn lại của bạn bằng một khoản thế chấp ngược lại. Điều này dễ hiểu nhất nếu bạn có khoảng 50% cổ phần trong nhà của bạn (hoặc nhiều hơn).