Thuế Lợi tức cho các văn phòng kinh doanh tại nhà

Câu hỏi:

Trong vài năm tới tôi sẽ bán nhà. Tôi chỉ sử dụng một trong những phòng làm văn phòng gia đình cho công việc kinh doanh của mình. Tôi đã yêu cầu khấu trừ các khoản khấu trừ tại nhà cho tỷ lệ phần trăm khấu hao theo tỷ lệ và các chi phí khác liên quan đến việc sử dụng kinh doanh trong phòng, cũng như tôi đã viết tắt tất cả các thiết bị và đồ đạc nhồi nhét vào văn phòng. Làm thế nào để các quy tắc thuế làm việc khi tôi bán nhà của tôi?

-1->

Trả lời:

Trước năm 2002, các quy tắc đã được khắc nghiệt hơn nếu bạn sử dụng một phần căn hộ của bạn cho các mục đích kinh doanh và sau đó bán nhà của bạn. Vâng, pháp luật cho phép loại trừ - thoát khỏi thuế - lợi nhuận từ việc bán nhà ở chính. Số tiền bị loại trừ là 250.000 đô la cho những người độc thân và các cặp vợ chồng, những người nộp tờ khai riêng, và 500.000 đô la cho các cặp vợ chồng, những người nộp tờ khai chung. Nhưng những quy tắc này chỉ cho phép loại trừ phần lợi nhuận thuộc về phần cư trú, ngăn cấm bất kỳ sự loại trừ nào vì lợi nhuận trong bộ phận văn phòng.

Trong trường hợp này, IRS đã đối xử với loại hình bán hàng này như thể bạn đã bán hai miếng: một căn hộ và một bất động sản kinh doanh khác. Do đó, bạn phải tính toán riêng biệt cho lợi nhuận cư trú và kinh doanh, chia giá bán, chi phí bán hàng và cơ sở giữa phần cư trú và kinh doanh.

IRS đã bãi bỏ các quy tắc cũ và thay thế bằng các quy tắc cũ và loại bỏ sự phân bổ giữa cư trú và kinh doanh. Bán hàng là một giao dịch duy nhất miễn là văn phòng tại nhà và phần cư trú đều nằm trong một căn hộ duy nhất - một "căn hộ", theo như quy định của cơ quan. Theo đó, một người như bạn có thể loại trừ toàn bộ lợi nhuận, mặc dù sử dụng một phần của nhà để kinh doanh.

Khấu hao mất lại

Sự phá vỡ này tùy thuộc vào sự hạn chế "lấy lại" được thiết kế để ngăn ngừa lợi ích gấp đôi. Bạn sẽ mất bất cứ khoản tiền nào trong khoản lợi tức trừ các khấu trừ khấu hao cho văn phòng tại nhà sau tháng 5 năm 1997. Thay vào đó, bạn phải nộp thuế cho phần đó. Được phép hoặc cho phép có nghĩa là những gì bạn đã tuyên bố trước đây hoặc, nếu bạn tuyên bố ít hơn bạn có thể đã khiếu nại, số tiền bạn có thể yêu cầu. Về vấn đề này, các quy tắc mới không khác với những quy tắc cũ buộc bạn phải làm.

IRS hoàn thành là thu hồi khấu hao khấu hao cho phép bạn giảm thuế trong các năm trước khi bán. Cơ quan vẫn áp dụng các quy tắc thu hồi ngay cả khi bạn ngừng sử dụng căn phòng đó vì lý do kinh doanh và toàn bộ ngôi nhà là nơi lưu trú chính trong ít nhất hai năm trong thời gian năm năm kết thúc vào ngày bán.

Giảm nhẹ từ thu hồi

Để đủ điều kiện để được giảm bớt thu hồi, bạn phải chứng minh bằng "hồ sơ đầy đủ hoặc bằng chứng khác" - thông thường, lợi tức trong quá khứ là đủ - "khoản khấu hao khấu hao ít hơn số tiền cho phép."Sau đó, số tiền mà" bạn không thể loại trừ được số tiền cho phép. "

Để minh họa, giả sử rằng văn phòng nhà bạn đủ điều kiện để yêu cầu khấu hao, nhưng bạn có thể cho thấy rằng bạn chưa bao giờ yêu cầu bồi thường.

Sau đó không có giảm số tiền loại trừ và không thu hồi lại.

Trách nhiệm pháp lý về thuế đối với khấu hao bị thu hồi

Khấu hao bị thu hồi được đánh thuế ở mức cao nhất là 25 phần trăm thay vì tỷ lệ cao nhất là 15 phần trăm đối với lợi tức vốn dài hạn cộng với thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành. Báo cáo số tiền đã thu hồi này vào Schedule D (Capital Gains and Losses), không phải Biểu mẫu 4797 (Bán bất động sản kinh doanh). Về mặt tích cực, bạn không bị thu hồi các khoản chi tiêu khác, chẳng hạn như thuế bất động sản và lãi suất thế chấp.

Julian Block là một luật sư, chuyên viên phân tích hợp pháp và cựu đại lý IRS (điều tra hình sự). Bài báo này đã trích dẫn với sự cho phép của cuốn sách nhỏ: "Hướng dẫn về người bán của người bán với mức tiết kiệm thuế: Những cách đơn giản để người bán hạ thấp thuế xuống tối thiểu về mặt pháp lý", có thể được yêu cầu bằng cách gửi $ 19. 95 cho một bản sao trả sau cho J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.

Tại thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.