Sửa đổi và Phá sản khoản vay thế chấp

Đã có một khoảng thời gian cách đây vài năm khi tôi không thể viết bất cứ điều gì có ý nghĩa về việc sửa đổi khoản thế chấp trong trường hợp phá sản. Đó là bởi vì các ngân hàng đang trong một mớ hỗn độn và các chương trình sửa đổi là một trò đùa. Khách hàng liên tục được cho biết rằng giấy tờ đã mất tích. Họ sẽ fax và email các tài liệu hơn và hơn nữa. Mỗi lần họ liên lạc với ngân hàng, họ sẽ được chuyển tới một nhân viên dịch vụ khách hàng khác, không ai trong số họ có thể tìm ra tài khoản hoặc hồ sơ hoặc tài liệu.

Khách hàng sẽ bỏ cuộc sau nhiều lần thử.

Hôm nay, tôi vui mừng nói rằng các ngân hàng dường như đã biến một góc. Mặc dù vẫn còn những chỗ bất đồng, nhưng nhìn chung, các ngân hàng và công ty thế chấp dường như đang làm một công việc khá đáng tin để thu hút được khách hàng của mình thông qua quá trình này mà không có quá nhiều căng thẳng.

Nhiều khách hàng của chúng tôi đến với chúng tôi để chuẩn bị phá sản. Đôi khi họ không nhận thức được cơ hội của họ để sửa đổi khoản vay của họ. Đôi khi họ đã quá trễ trước khi họ cố sửa đổi. Đôi khi, các ngân hàng tiếp tục bị nhà bị tịch thu ngay cả khi khách hàng của họ đang cố gắng bán tài sản, được tái tài trợ, hoặc đã bắt đầu quá trình sửa đổi. Chúng tôi nộp đơn xin phá sản để tận dụng thời gian lưu trú tự động, một lệnh cấm nhằm ngăn chặn các vụ tịch thu nhà và các hành động thu hồi khác, cho người mắc nợ (đó là những gì chúng tôi gọi là những người nộp hồ sơ vụ án phá sản) một khoảng không gian thở nhỏ và hoặc loại bỏ nhiều hoặc tất cả phần còn lại của nợ của họ thông qua một trường hợp chương 7, hoặc thiết lập một kế hoạch trả nợ trong một chương 13 trường hợp mà sẽ giải quyết không chỉ nợ tiền vay nợ của họ, nhưng các nghĩa vụ khác.

Chương trình sửa đổi liên bang được gọi là Chương trình thế chấp Giá cả phải chăng hoặc HAMP. Trong bài báo này, chúng ta sẽ xem xét những gì HAMP có thể làm, và nó hoạt động như thế nào trong trường hợp phá sản.

Vì vậy, sự khác biệt giữa một Refinance và Sửa đổi Loan là gì?

Nếu bạn cần các điều khoản mới hoặc cách để làm cho ngôi nhà của mình có giá cả phải chăng hơn, bạn có hai lựa chọn: tái cấp vốn hoặc sửa đổi.

Việc tái tài trợ sẽ thay thế khoản vay cũ bằng một hình thức hoàn toàn mới. Thông thường, việc tái cấp vốn được thiết kế để giảm mức lãi suất hoặc thay đổi các điều khoản ít thuận lợi hơn, như tỷ lệ điều chỉnh, sang các điều khoản thuận lợi hơn. Nó có thể được thực hiện bởi người cho vay hiện tại hoặc một người cho vay hoàn toàn mới. Nó đòi hỏi người đi vay phải có uy tín và giá trị của tài sản không giảm xuống để khoản vay dưới nước (người mượn nợ nhiều hơn tài sản có giá trị

Một sửa đổi thay đổi các điều khoản của khoản vay hiện tại. đòi hỏi cùng một mức độ tín nhiệm mà một tái cấp vốn thực hiện, mặc dù người đi vay phải chứng minh rằng cô ấy sẽ có đủ thu nhập để thực hiện thanh toán.Trên thực tế, chương trình sửa đổi khoản vay được thiết kế để giúp các chủ nhà phải chịu một số đảo ngược về tài chính. Nó có thể là vĩnh viễn hoặc có thể là tạm thời nếu có một số lý do để nghi ngờ rằng tình huống của người đi vay sẽ thay đổi. Thường có nhiều sự linh hoạt hơn trong những gì mà người cho vay có thể sẵn sàng làm để cho khoản vay có thể chấp nhận được, nhưng mức lãi suất thường cao hơn người vay có thể nhận được để tái cấp vốn.

Bạn vẫn có thể nhận được Sửa đổi Thế chấp trong trường hợp Phá sản?

Có. Trên thực tế, nhiều khách hàng của tôi đã sửa đổi thành công khoản vay của họ và xuất hiện từ tình trạng phá sản với số nợ ít hơn và khoản thế chấp còn nguyên vẹn và được cập nhật.

Ai Có thể Đủ điều kiện để Sửa đổi Thế chấp?

Điều này phụ thuộc vào người phục vụ của bạn và khoản vay của bạn thuộc sở hữu của ngân hàng, công ty thế chấp, hay tổ chức như Fannie Mae hay Freddie Mac. Mỗi loại đều có những yêu cầu và tiêu chuẩn riêng. Nhưng nói chung, bạn có thể hội đủ điều kiện nếu

• Bạn chi tiêu trên 31% thu nhập hàng tháng về chi phí nhà ở (thanh toán thế chấp, bảo hiểm, thuế tài sản, phí hội sở hữu chủ nhà).
• Nếu không bạn sẽ không được tái tài trợ thế chấp.
• Bạn đang phạm pháp hoặc có nguy cơ bị vỡ nợ do thay đổi hoàn cảnh tài chính.
• Giá trị của ngôi nhà đã giảm, và bạn nợ nhiều hơn ngôi nhà là có giá trị.

Việc sửa đổi HAMP có thể được sử dụng để sửa đổi các khoản vay trên các căn hộ chính và một số bất động sản cho thuê nhất định.

Sự sửa đổi của thế chấp là gì?

Ứng dụng

Đầu tiên là ứng dụng. Hầu hết những người cho vay sẽ yêu cầu bằng chứng về thu nhập để đảm bảo rằng người đi vay ít nhất có thu nhập tối thiểu để thực hiện các khoản thanh toán đã sửa đổi. Hầu hết các chủ nợ cũng sẽ yêu cầu một báo cáo tín dụng, mặc dù không có điểm tín dụng tối thiểu hoặc tối đa cần thiết. Đây thường là để xác định số nợ khác mà người đi vay phải phục vụ mỗi tháng.

Trial Payments

Thứ hai là giai đoạn dùng thử. Một khi tất cả giấy tờ đã hoàn tất, và người cho vay xác định rằng người đi vay có lẽ sẽ đáp ứng các yêu cầu tối thiểu, thì người vay sẽ được cung cấp một cơ hội để thực hiện một loạt các khoản thanh toán thử. Ba khoản thanh toán là số tôi thấy thường xuyên nhất.

Một khi các khoản thanh toán thử nghiệm đã được thực hiện thành công, người cho vay sẽ đưa ra quyết định cuối cùng về sửa đổi và đưa ra sửa đổi cho người đi vay.

Điều khoản cho vay nào sẽ thay đổi?

Mục tiêu của việc sửa đổi HAMP là làm cho khoản vay có thể chấp nhận được cho người mượn và ngăn không cho người cho vay mất đi nhiều hơn số tiền phải trả. Người cho vay có thể thay đổi hầu như bất kỳ điều khoản thanh toán nào, bao gồm

• Giảm lãi suất
• Chuyển nợ từ lãi suất điều chỉnh xuống mức cố định
• Mở rộng thời hạn, ví dụ từ 30 đến 40 năm
• Thêm nợ đến hạn cuối của khoản vay
• Hoãn một số hiệu trưởng
• Xin lỗi một số hiệu trưởng

Điều gì về sửa đổi và phá sản?

Khi ai đó nộp đơn khai phá sản, tòa án tuyên án phá sản sẽ có thẩm quyền đối với hầu hết mọi thứ liên quan đến tài chính của người nộp hồ sơ.Người mắc nợ (đó là những gì chúng tôi gọi là người nộp đơn khai phá sản) được phép tiếp tục các giao dịch hàng ngày như mua đồ ăn tạp và thanh toán hóa đơn tiện ích, những điều mà chúng ta gọi là "quá trình kinh doanh thông thường".

Việc sửa đổi khoản vay không phải là " kinh doanh." Cho dù tòa án về phá sản có phải hành động để chấp thuận việc sửa đổi hay không thì phụ thuộc phần lớn vào vụ kiện đó là Chương 7 hay Chương 13. Trong một trường hợp chương 7, thường kéo dài từ 4 đến 6 tháng, một số người cho vay sẽ yêu cầu người đòi nợ lấy tòa sự chấp thuận. Trong Chương 13, con nợ luôn phải yêu cầu sự chấp thuận của tòa án bất kể người cho vay có yêu cầu hay không. Để có được sự chấp thuận của tòa án, luật sư của người đòi nợ sẽ cần nộp đơn lên tòa.

Trong một trường hợp của Chương 13, người đòi nợ đề nghị một kế hoạch trả nợ của mình bằng cách thanh toán cho một người quản lý phân phối số tiền nhận được cho các chủ nợ đã đệ trình yêu cầu bồi thường thích hợp. Kế hoạch phải bao gồm một số loại nợ nhất định như thuế thu nhập trước hạn hoặc các nghĩa vụ hỗ trợ trong nước như hỗ trợ nuôi con và tiền cấp dưỡng. Nó có thể bao gồm các khoản nợ trễ của công ty thế chấp và nợ có bảo đảm như xe hơi và đồ dùng.

Bởi vì trong hầu như mọi trường hợp, khoản nợ vay thế chấp sẽ được gộp vào trong sửa đổi, luật sư của con nợ cũng cần phải gửi đơn yêu cầu sửa đổi kế hoạch thanh toán theo Chương 13 để xóa nợ. Tùy thuộc vào bất cứ thứ gì mà người nợ có thể có ý định hoàn thành với kế hoạch Chương 13 - trả nợ ưu tiên như thuế thu nhập gần đây hoặc hỗ trợ nuôi con, hoặc thanh toán bằng xe hơi giá cả phải chăng hơn bằng cách đưa nó vào kế hoạch Chương 13 - có thể quyết định rằng một trường hợp của Chương 13 không còn cần thiết hoặc hữu ích. Vào thời điểm đó, cô ấy có thể cân nhắc xem có nên chuyển trường hợp sang một trong Chương 7 hoặc bỏ qua nó hoàn toàn không.

Cách thức hoạt động trong trường hợp phá sản

Dưới đây là ví dụ: Giả sử rằng con nợ đã đưa ra một trường hợp trong Chương 13 và bao gồm 5 000 đô la trong các khoản thanh toán thế chấp. Sau khi đệ trình vụ kiện theo Chương 13, con nợ yêu cầu sửa đổi khoản vay với công ty thế chấp của mình. Trong Chương 13, ông vẫn tiếp tục thanh toán cho Chương 13, trong đó bao gồm 5 000 đô la nợ công ty thế chấp.

Hãy nói rằng một năm sau khi vụ án được nộp, sửa đổi thế chấp được chấp thuận. Đến lúc đó, người cho vay đã được trả $ 1,000 thông qua các khoản thanh toán cho người quản lý chương 13. Việc sửa đổi khoản vay bao gồm khoản $ 4,000 còn lại do khoản nợ đòi nợ.

Con nợ không muốn "thêm tiền" nữa để đến công ty thế chấp, vì vậy luật sư của ông ta sẽ phải làm hai việc. Thứ nhất, luật sư sẽ đệ trình lên tòa án về phá sản yêu cầu tòa án chấp thuận sửa đổi khoản vay thế chấp. Đôi khi đề nghị này phải được thiết lập cho buổi điều trần trước thẩm phán. Đôi khi nó có thể được lưu trữ trong một khoảng thời gian - thường là 24 ngày - để cho phép bất kỳ bên liên quan phản đối nó. Nếu không có bên nào phản đối và các điều kiện thuận lợi cho người đòi nợ, thì rất có thể là thẩm phán phá sản sẽ chấp thuận điều đó.Nếu một bên phản đối nó, sửa đổi sẽ được thiết lập cho một cuộc điều trần để cho phép tất cả các bên làm chứng và tranh luận với thẩm phán.

Một khi đã có lệnh từ tòa chấp thuận sửa đổi, và người nợ thực sự ký kết hợp đồng sửa đổi, luật sư của ông sẽ yêu cầu tòa án thay đổi các điều khoản của kế hoạch xoá nợ cho công ty thế chấp. Điều này cũng sẽ dẫn đến một động thái. Quá trình này tương tự như chuyển động cho việc sửa đổi khoản vay. Đề nghị được đưa ra để điều trần, hoặc nó sẽ lưu lại hồ sơ trong một khoảng thời gian để cho các chủ nợ có cơ hội kiểm tra và phản đối nếu thích hợp.

Hoặc con nợ có thể bỏ qua quá trình sửa đổi kế hoạch và đệ trình một đề nghị để chuyển sang Chương 7 hoặc một đề nghị để loại bỏ hoàn toàn vụ án, tùy thuộc vào bất cứ điều gì khác mà con nợ có thể đã lẩn trốn trong bức tranh tài chính của mình.