Phức tạp trong việc bán hai nhà để mua một căn nhà

Khi tôi làm việc với một cặp vợ chồng trong giai đoạn đầu bán hai căn nhà để mua một căn nhà, tôi thấy họ thường tự buộc mình vào kế hoạch chơi sai, nghĩ rằng nó nên đơn giản như vậy. Kế hoạch trò chơi thường là mua nhà, tiếp theo là bán hai căn nhà khác. Kế hoạch đó có ý nghĩa hợp lý đối với hầu hết mọi người. Đây không phải là cách bán hai ngôi nhà để mua một căn nhà cho hầu hết chúng ta.

Phương án 1: Mua nhà, tiếp theo là bán 2 căn nhà

Vấn đề đầu tiên với loại hình kế hoạch đó là đủ điều kiện cho thế chấp.

Rõ ràng, nếu hai người bán mỗi ngôi nhà với ý định mua một ngôi nhà với nhau như một cặp vợ chồng, và tài chính không liên quan, thì sẽ dễ dàng hơn nhiều. Những người bán nhà và căn nhà sạch sẽ hoặc nhà miễn phí để tạo ra tiền mặt để mua nhà ngay lập tức có nhiều quyền tự do hơn để thực hiện theo lựa chọn này. Nhưng thực tế là hầu hết mọi người đưa ra một thế chấp để mua một ngôi nhà. Điều đó có nghĩa là các bên có thể cần hội đủ điều kiện để được thế chấp trên đầu trang để có khả năng trả khoản tiền thế chấp cho hai căn nhà khác.

Sau khi thêm khoản thanh toán thế chấp mới vào hai khoản thanh toán thế chấp hiện tại, số tiền tương ứng với thu nhập có thể đẩy cả hai bên ra khỏi phạm vi để đủ điều kiện. Tỷ lệ cho vay sử dụng, là tỷ lệ phần trăm cho cả mặt trận và mặt sau. Tỷ lệ giao dịch trước là tỷ lệ thanh toán thế chấp đối với tổng thu nhập gộp hàng tháng. Tỉ lệ back-end là tỷ lệ thanh toán thế chấp cùng với nợ bổ sung như thẻ tín dụng so với tổng thu nhập gộp hàng tháng.

Nếu tỷ lệ quá cao, các bên sẽ không đủ điều kiện để sở hữu cả ba ngôi nhà cùng một lúc. Aha, bạn có thể nói, nhưng các bên có thể chuyển đổi những căn nhà đó vào cho thuê và sử dụng thu nhập cho thuê để bù đắp các khoản thanh toán thế chấp, phải không? Trong khi đó sẽ làm tăng thu nhập, điều này sẽ làm giảm tỷ lệ này, nhưng người cho vay hầu như không cho phép tính thu nhập từ tiền thuê.

Hầu hết các nhà cho vay tuân theo các hướng dẫn nghiêm ngặt về khoảng thời gian nhà ở phải thuê để đủ điều kiện hưởng lợi tức cho thuê trong tính toán thế chấp, và một tháng hoặc hai lần là không đầy đủ.

Vấn đề thứ hai khi mua một ngôi nhà và bán hai căn nhà là sự thật là nếu khoản tiền trả trước cho ngôi nhà mới là từ việc bán hai căn nhà khác thì người bán có lẽ sẽ cần phải viết một phiếu mua hàng tiềm tàng. Một phiếu mua hàng mang lại cho họ một lối thoát, một cách để hủy bỏ việc mua hàng và nhiều người bán không thích phiếu mua hàng dự thầu vì lý do chính đáng vì chúng không phải lúc nào cũng là điều chắc chắn.

Nếu thị trường không có lợi cho các chào bán tiềm ẩn, điều đó có thể làm phức tạp thêm chiến lược này. Trong thị trường của người bán, ví dụ, các khoản cho vay tiềm ẩn có thể khá khó khăn để được chấp nhận.Nếu dự định mua hàng là một ngôi nhà được mong muốn cao, có thể có nhiều đề nghị, và cung cấp ngẫu nhiên gần như không bao giờ thắng trong tình huống cung cấp nhiều.

Lựa chọn 2: Bán nhà trước khi mua một ngôi nhà mới

Cho dù một cặp vợ chồng có cần phải bán cả ngôi nhà hay chỉ là một ngôi nhà để kết hợp các hộ gia đình trong một ngôi nhà mới thì phụ thuộc vào tỷ lệ thế chấp. Có thể bán được một ngôi nhà trước khi mua nhà mới.

Một người cho vay thế chấp có thể tư vấn tốt nhất trong trường hợp này.

Tuy nhiên, nếu cần bán cả ngôi nhà trước khi mua nhà mới, thì có ba lựa chọn cơ bản sau:

• Bán căn nhà hiện có với một hợp đồng ngẫu nhiên cho phép người bán một thời gian nhất định mua một căn nhà mới nhà ở và ký hợp đồng mua bán, hoặc
• Bán căn nhà hiện có với lựa chọn thuê lại sau khi đóng cửa để cho người bán thời gian tìm nhà mới để mua và di chuyển.
• Bán cả ngôi nhà, di chuyển nơi khác và sau đó săn tìm một ngôi nhà mới, bao gồm di chuyển hai lần. Tùy chọn cuối cùng này là tốt nhất từ ​​quan điểm tài chính bởi vì người bán không có điều kiện dự phòng và sẽ có cơ hội đàm phán mua nhà mới. Nhưng thực tế, hầu hết mọi người không muốn di chuyển hai lần. Di chuyển một lần thường là đủ cứng.

Nếu người bán lựa chọn viết phiếu mua hàng dự thầu, nếu bán trên thị trường của người bán thì sẽ dễ dàng đưa ra các điều khoản cho người mua hơn là bán ở thị trường của người mua.

Trong một thị trường của người bán, người mua thường sẵn sàng chờ đợi người bán hơn để tìm nhà để mua hơn cách khác. Đó là một cách an toàn để người bán có kế hoạch mua nhà mới bởi vì không có rủi ro cho người bán nếu họ không thể tìm được ngôi nhà mới để mua.

Nhược điểm là tất nhiên, người bán có thể tìm được ngôi nhà mơ ước của họ và sau đó không thể - vì nhiều lý do khác nhau có thể từ giá cả đến tình trạng - để bán căn nhà hiện tại. Mất ngôi nhà mơ ước có thể đau đớn. Một đại lý bất động sản có kinh nghiệm xử lý các loại giao dịch này sẽ có thể hỗ trợ và làm cho quá trình này liền mạch.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.