Tại sao giá tài sản lại giảm khi lãi suất tăng?

Một trong những nguy cơ của lãi suất thấp kỷ lục là họ làm tăng giá tài sản; những thứ như cổ phiếu, trái phiếu, và bất động sản thương mại ở mức định giá cao hơn họ sẽ hỗ trợ. Đối với chứng khoán, điều này có thể dẫn đến tỷ lệ giá vốn trên doanh thu cao hơn bình thường, tỷ lệ PEG, tỷ lệ PEG được điều chỉnh theo tỷ lệ cổ tức, tỷ lệ giá thành giá, tỷ lệ lưu chuyển tiền tệ, tỷ lệ giá bán , cũng như năng suất thu nhập thấp hơn bình thường và lợi tức cổ tức.

- Tất cả những điều này có thể có vẻ tuyệt vời nếu bạn may mắn được ngồi trên những cổ phiếu đáng kể trước khi giảm lãi suất, cho phép bạn trải nghiệm sự bùng nổ lên đến đỉnh, giá trị tăng lên và cao hơn mỗi năm qua mặc dù tỷ lệ tăng giá trị ròng đang vượt quá tốc độ tăng thu nhập thụ động, đó là điều thực sự đáng kể. Nó không phải là tuyệt vời cho các nhà đầu tư dài hạn và / hoặc những người không có nhiều tài sản dành riêng những người muốn bắt đầu tiết kiệm, mà thường xuyên bao gồm những người trẻ tuổi ngay lập tức ra khỏi trường trung học hoặc cao đẳng, bước vào lực lượng lao động lần đầu tiên.

Điều đó nghe có vẻ kỳ quặc nếu bạn không quen thuộc với định giá tài chính hoặc kinh doanh, nhưng nó có ý nghĩa rất nhiều nếu bạn dừng lại và suy nghĩ về nó. Khi bạn mua một khoản đầu tư, những gì bạn thực sự mua là dòng tiền trong tương lai; lợi nhuận hoặc thu nhập bán hàng, điều chỉnh theo thời gian, rủi ro, lạm phát và thuế, bạn tin rằng sẽ cung cấp một mức lãi suất phù hợp, được thể hiện như là một tỷ lệ tăng trưởng hàng năm, để bù đắp cho bạn vì không tiêu thụ sức mua của bạn trong hiện tại; chi tiêu vào những thứ cung cấp tiện ích như xe ô tô, nhà cửa, kỳ nghỉ, quà tặng, tủ quần áo mới, cảnh quan, ăn tối tại nhà hàng hay bất cứ thứ gì khác mang lại cảm giác hạnh phúc hay niềm vui cho cuộc sống của bạn, tăng thêm những gì thực sự quan trọng: bạn bè, tự do trong thời gian của bạn, và sức khoẻ tốt.

Khi giá tài sản cao do lãi suất thấp, nghĩa là mỗi đô la bạn chi tiêu mua một khoản đầu tư mua ít đô la cổ tức, lãi suất, tiền thuê, hoặc thu nhập khác (cả trực tiếp hoặc nhìn qua, trong trường hợp các công ty giữ lợi nhuận tăng trưởng chứ không phải trả cho các cổ đông).

Thật vậy, nhà đầu tư dài hạn hợp lý sẽ làm cartwheels với triển vọng của một thị trường chứng khoán cung cấp lợi tức cổ tức vượt quá 2x hoặc 3x bình thường lợi tức trái phiếu Kho bạc hoặc một thị trường bất động sản có thể cung cấp 5x hoặc 10x bình thường Kho bạc trái phiếu năng suất. Đối với những gì họ mất trong việc mang giá trị trên bảng cân đối, làm cho họ trông nghèo hơn trên giấy, họ sẽ kiếm được thêm thu nhập hàng tháng, cho phép họ để có được nhiều hơn; một trường hợp thực tế kinh tế đánh bại kế toán kế toán.

Tuy nhiên, ngay cả khi bạn biết tất cả điều này, bạn có thể tự hỏi

tại sao

giá tài sản giảm khi lãi suất tăng. Đằng sau sự suy giảm là gì? Đó là một câu hỏi tuyệt vời. Mặc dù phức tạp hơn nhiều chúng ta phải nghiên cứu sâu vào cơ học, ở trung tâm của vấn đề, nó hầu hết đi xuống đến hai điều. 1. Giá trị tài sản giảm khi lãi suất tăng vì chi phí cơ hội của tỷ lệ "không rủi ro" trở nên hấp dẫn hơn Cho dù họ có nhận ra hay không, hầu hết mọi người có đủ thông minh để so sánh những gì họ có thể kiếm được khi đầu tư vào cổ phiếu , Trái phiếu, hoặc bất động sản với những gì họ có thể kiếm được từ việc giữ tiền trong tài sản an toàn. Đối với các nhà đầu tư nhỏ, đây thường là lãi suất phải trả đối với tài khoản tiết kiệm được bảo hiểm của FDIC, tài khoản kiểm tra, tài khoản thị trường tiền tệ, hoặc quỹ tương hỗ thị trường tiền tệ.

Đối với các nhà đầu tư, doanh nghiệp và tổ chức lớn hơn, đây là cái gọi là tỷ lệ "không có rủi ro" đối với các hóa đơn, trái phiếu và giấy tờ của Kho bạc Mỹ, được hỗ trợ đầy đủ về thuế của Chính phủ Hoa Kỳ.

Nếu tỷ lệ "an toàn" tăng, bạn và phần lớn các nhà đầu tư khác, sẽ đòi hỏi bạn phải trả lại phần tiền cao hơn; để có rủi ro sở hữu doanh nghiệp hoặc tòa nhà căn hộ. Đây chỉ là tự nhiên. Tại sao lại tự vạch trần sự mất mát hay biến động khi bạn có thể ngồi lại, thu thập được sự quan tâm và biết cuối cùng bạn sẽ nhận được giá trị gốc đầy đủ (danh nghĩa) ở một thời điểm nào đó trong tương lai? Không có báo cáo hàng năm để đọc, không có 10-K để nghiên cứu, không có tuyên bố proxy để peruse.

Một ví dụ thực tế có thể giúp ích.

Hãy tưởng tượng trái phiếu Kho bạc 10 năm được cung cấp 2. 4% lợi tức trước thuế. Bạn đang tìm kiếm một cổ phiếu bán với giá $ 100. 00 mỗi cổ phần và có thu nhập pha loãng trên mỗi cổ phiếu là 4 đô la. 00.

Trong số đó $ 4. 00, 2 đô la. 00 được trả dưới dạng cổ tức bằng tiền mặt. Điều này dẫn đến lợi nhuận thu nhập là 4.00% và lợi tức cổ tức là 2.00%.

Bây giờ, hãy tưởng tượng Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất. Kho bạc 10 năm kết thúc bằng năng suất 5. 0% thuế trước. Tất cả những điều khác đều bình đẳng (và không bao giờ, nhưng vì sự rõ ràng về mặt học thuật, chúng ta sẽ giả định như vậy trong thời điểm này), các nhà đầu tư có thể yêu cầu cùng một khoản phí bảo hiểm để sở hữu cổ phiếu. Đó là, trước khi tăng lãi suất, các nhà đầu tư sẵn sàng mua cổ phiếu để đổi lại 1. 6% lợi nhuận thêm (chênh lệch giữa 4.00% lợi tức thu nhập và 2.40% sản lượng Kho bạc). Khi lợi suất Kho bạc tăng lên 5. 00%, nếu có cùng mối quan hệ giữ, họ sẽ yêu cầu một khoản thu nhập lãi suất là 6. 60%, mà chuyển thành một cổ tức yield 3,30%. Không có các biến số khác, chẳng hạn như thay đổi chi phí của cấu trúc vốn (chỉ trong một thời điểm), cách duy nhất mà cổ phiếu có thể cung cấp mức lợi nhuận và cổ tức đó sẽ giảm từ 100 đô la. 00 mỗi cổ phần đến 60 đô la. 60 cổ phiếu, giảm gần 40%. 00%.

Điều này không có vấn đề gì đối với các nhà đầu tư có kỷ luật, dĩ nhiên là tỷ lệ lạm phát vẫn còn tốt. Nếu có bất cứ điều gì, đó là một sự phát triển tuyệt vời bởi vì chi phí trung bình bằng đô la của họ, cổ tức được tái đầu tư, và vốn mới tươi mới được đầu tư từ tiền lương hoặc các nguồn thu nhập khác bây giờ mua thêm thu nhập, chia cổ tức, lãi suất nhiều hơn, nhiều tiền thuê hơn trước đây có thể.Họ cũng có lợi vì các công ty có thể tạo ra lợi nhuận cao hơn từ các chương trình mua lại cổ phần.

2. Giá tài sản giảm khi lãi suất tăng bởi vì chi phí thay đổi vốn cho doanh nghiệp và bất động sản, cắt giảm lợi nhuận

Lý do thứ hai khiến giá tài sản giảm khi lãi suất tăng lên có thể ảnh hưởng sâu sắc đến mức thu nhập thuần được báo cáo trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh . Khi một doanh nghiệp vay tiền, nó thực hiện thông qua các khoản vay ngân hàng hoặc bằng cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nếu lãi suất mà một công ty có thể nhận được trên thị trường cao hơn đáng kể so với lãi suất mà nó trả cho khoản nợ hiện tại của nó, nó sẽ phải từ bỏ nhiều dòng tiền mặt cho mỗi đồng đô la nợ phải trả khi cần đến tái cấp vốn. Điều này sẽ dẫn đến chi phí lãi vay cao hơn nhiều. Công ty sẽ trở nên kém hiệu quả hơn kể từ khi trái phiếu trong các trái phiếu mới phát hành được sử dụng để tái cấp vốn cũ, trái phiếu đáo hạn, hoặc trái phiếu mới phát hành cần thiết để mua lại hoặc mở rộng, bây giờ yêu cầu nhiều hơn dòng tiền. Điều này làm cho "thu nhập" trong tỷ lệ giá-to-thu nhập giảm, có nghĩa là việc tăng giá trị gia tăng nhiều lần trừ khi cổ phiếu giảm xuống theo một lượng thích hợp. Nói một cách khác, để cổ phiếu giữ nguyên mức giá thực tế, giá cổ phiếu phải giảm.

Điều này, lần lượt, làm cho cái gọi là tỷ lệ bảo hiểm lãi suất cũng giảm, làm cho công ty xuất hiện nhiều rủi ro. Nếu rủi ro gia tăng là đủ cao, nó có thể khiến các nhà đầu tư yêu cầu một khoản phí bảo hiểm rủi ro thậm chí lớn hơn, làm giảm giá cổ phiếu nhiều hơn.

Các doanh nghiệp cần nhiều tài sản đòi hỏi nhiều tài sản, nhà máy và thiết bị nằm trong số những rủi ro về lãi suất nhất. Các công ty khác - hãy nghĩ đến Microsoft trong những năm 1990 khi nó không phải trả nợ và đòi hỏi quá ít trong việc vận hành các tài sản hữu hình, nó có thể cấp tiền cho mọi thứ từ tài khoản kiểm tra doanh nghiệp mà không yêu cầu các ngân hàng hoặc Wall Street cho tiền - buồm phải bởi vấn đề này, hoàn toàn không bị ảnh hưởng.

Một số loại hình doanh nghiệp thực sự thịnh vượng khi nào và nếu lãi suất tăng lên. Một minh hoạ: Tập đoàn Bảo hiểm Berkshire Hathaway, được xây dựng trong 50 năm qua của bây giờ-tỷ phú Warren Buffett. Giữa tiền mặt và tiền mặt giống như trái phiếu, công ty đang ngồi trên 60 tỷ USD trong tài sản mà là kiếm được thực tế không có gì. Nếu lãi suất tăng một tỷ lệ khá, công ty đột nhiên sẽ kiếm được hàng tỷ đô la khi hàng tỷ đô la thu nhập thêm mỗi năm từ những cổ phiếu thanh khoản dự trữ. Trong những trường hợp như vậy, nó có thể trở nên đặc biệt thú vị vì các yếu tố từ mục đầu tiên - nhà đầu tư yêu cầu giá cổ phiếu thấp hơn để bù đắp cho các khoản tiền, trái phiếu và trái phiếu kho bạc thực tế mang lại lợi nhuận cao hơn - lớn lên. Nếu doanh nghiệp đang ngồi trên sự thay đổi có thể thay đổi, có thể giá cổ phiếu có thể thực sự

tăng

cuối cùng; một trong những điều làm cho đầu tư nên trí tuệ thú vị. Cũng vậy với bất động sản. Hãy tưởng tượng bạn có $ 500,000 vốn cổ phần mà bạn muốn đưa vào một dự án bất động sản; có thể xây dựng một tòa nhà văn phòng, xây dựng các căn hộ lưu trữ, hoặc phát triển một kho công nghiệp để cho các công ty sản xuất thuê. Bất kể dự án bạn tạo ra, bạn biết phải đặt 30% vốn chủ sở hữu vào nó để duy trì hồ sơ rủi ro ưa thích của mình, còn 70% khác đến từ các khoản vay ngân hàng hoặc các nguồn tài chính khác. Nếu lãi suất tăng, chi phí vốn của bạn sẽ tăng lên. Điều đó có nghĩa là bạn phải trả ít hơn cho việc mua / phát triển tài sản hoặc bạn phải có nội dung với dòng tiền mặt thấp hơn rất nhiều; tiền mà có thể đã đi vào túi của bạn nhưng bây giờ được chuyển hướng đến các nhà cho vay. Kết quả? Trừ khi có các biến số khác trong quá trình chơi vượt quá sự xem xét này, giá trị trích dẫn của bất động sản phải giảm so với vị trí của nó. (Các nhà khai thác mạnh trong thị trường bất động sản có khuynh hướng mua bất động sản mà họ có thể nắm giữ hàng thập kỷ, tài trợ cho các điều khoản càng lâu càng tốt để họ có thể chen lấn sự mất giá của tiền tệ. thanh toán trong tương lai của họ là nhỏ hơn và nhỏ hơn về mặt kinh tế.)