Thế chấp: Định nghĩa, Các loại, Lịch sử, Ảnh hưởng

Định nghĩa: Thế chấp là khoản vay dài hạn được bảo đảm bởi giá trị ngôi nhà. Khoản lãi suất thấp sẽ kéo dài từ 15 đến 30 năm. Nó được thiết kế để làm cho quyền sở hữu nhà ở giá cả phải chăng hơn.

Loại

Loại hình thế chấp phổ biến nhất là khoản vay lãi suất cố định thông thường 30 năm. Từ năm 1999, nó chiếm từ 70 đến 90% tất cả các khoản thế chấp. Khoản vay lãi suất cố định 15 năm cũng được sử dụng rộng rãi, vì nó cho phép mọi người trả nợ của họ trong một nửa thời gian.

Các khoản cho vay có thể điều chỉnh tỷ lệ lãi suất thấp hơn, và thanh toán hàng tháng hơn các khoản vay theo lãi suất cố định. Họ sẽ trở nên đắt hơn khi lãi suất tăng từ mức thấp trong năm nay 200 năm.

Người cho vay dưới chuẩn đã tạo ra một loạt các khoản vay ngoại lai. Họ thu hút khách hàng bằng cách chào giá thấp "teaser" trong vài năm đầu. Đây là những điều nguy hiểm đối với những người mượn mới. Họ có thể không nhận thức được khoản tiền trả tăng lên đáng kể sau giai đoạn yêu thích ban đầu. Dưới đây là một số phổ biến nhất:

• Các khoản cho vay chỉ có lãi suất: Các khoản thanh toán siêu thấp không làm giảm hiệu trưởng trong những năm đầu.
• Các khoản cho vay ARM tùy chọn: Người vay chọn mức chi trả hàng tháng cho năm năm đầu tiên.
• Khoản vay khấu hao phủ định: Các khoản cho vay có lãi chỉ tăng vốn đầu tư mỗi tháng. đó là vì khoản thanh toán ít hơn mức lãi suất.
• Khoản vay có lãi suất cố định cực kỳ dài: Đây là những khoản vay thế chấp thông thường 40-50 năm.
• Khoản vay khí cầu: Phải được tái cấp vốn hoặc thanh toán sau 5-7 năm.

• Khoản vay không có tiền: Các khoản vay này cho phép bên vay vay một khoản vay cho khoản thanh toán trễ. Trước kỳ Đại khủng hoảng, các khoản thế chấp nhà ở là 5 đến 10 năm cho vay chỉ với 50% số tiền vay của các khoản cho vay dưới chuẩn. giá trị của ngôi nhà. Khoản nợ chính là do thanh toán bằng bong bóng vào cuối kỳ. Ngân hàng ít có rủi ro. Khi giá nhà đất giảm 25% trong suốt thời kỳ suy thoái, chủ nhà không thể trả được khoản thanh toán bằng bong bóng. Các ngân hàng sẽ không cho phép tái cấp vốn. Đến năm 1935, 10% số ngôi nhà bị tịch thu.

Để ngăn chặn thảm hoạ, Tổng thống Roosevelt đã thay đổi năm khu vực liên quan đến nhà ở quan trọng như là một phần của Hợp đồng mới:

Tổng công ty cho vay chủ sở hữu nhà (HOLC) đã mua một triệu món thế chấp bất hợp pháp từ các ngân hàng. Nó đã thay đổi chúng để thế chấp lâu dài, cố định tỷ lệ thế chấp chúng ta biết ngày hôm nay, và phục hồi chúng.

Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) đã cung cấp bảo hiểm thế chấp.

Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (FNMA) tạo ra một thị trường thứ cấp cho thế chấp.

Tổng công ty Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (FDIC) có bảo hiểm tiền gửi ngân hàng.

1. Glass-Steagall cấm các ngân hàng không được đầu tư vào quỹ của người gửi tiền trong các dự án rủi ro như thị trường chứng khoán.
2. Những thay đổi này phản ứng lại một thảm hoạ kinh tế. Chúng không được thiết kế để là một chính sách sở hữu nhà cửa. Mặc dù vậy, họ đã làm cho giá nhà ở nhà rẻ hơn. Họ kéo dài thời hạn của khoản vay. Điều đó làm giảm chi phí hàng tháng và loại bỏ sự cần thiết phải tái cấp vốn. Các ngân hàng tài trợ cho các khoản cho vay nhờ tiền gửi ngân hàng do FDIC bảo hiểm.
3. Năm 1944, chương trình bảo hiểm thế chấp của Cơ quan Cựu chiến binh hạ thấp các khoản thanh toán xuống.
4. Nó khuyến khích cựu chiến binh trở về mua nhà được xây dựng ở ngoại ô. Điều đó thúc đẩy hoạt động kinh tế trong ngành xây dựng nhà. Nhờ tất cả các chương trình liên bang, chủ nhà tăng từ 43. 6% trong năm 1940 lên 64% vào năm 1980.
5. Chính phủ tạo ra luật đặc biệt để tạo ra các ngân hàng tiết kiệm và cho vay để phát hành các khoản thế chấp này. Trong suốt những năm 60 và 70, gần như tất cả các khoản thế chấp đã được phát hành thông qua Tiết kiệm và Khoản vay (S & Ls). Các ngân hàng này đã thành công vì mọi người gửi tiền vào tài khoản tiết kiệm. Chính phủ bảo hiểm tiền gửi, vì vậy người ta sử dụng tài khoản, mặc dù lãi suất kiếm được không nhiều. Đây cũng là quy định của chính phủ. Các chỉ số S & L có thể vẫn giữ được lợi nhuận bằng cách trả lãi suất tiền đặt cọc thấp hơn mức lãi suất cho vay thế chấp.

Trong những năm 1970, Tổng thống Nixon tạo ra lạm phát không ngừng bằng cách cắt đứt tất cả các mối quan hệ giữa đồng đô la Mỹ và tiêu chuẩn vàng.

Các ngân hàng bị mất tiền gửi vì họ không thể khớp được lãi suất thanh toán bởi các tài khoản thị trường tiền tệ. Điều này giảm bớt ngân quỹ mà họ cần để phát hành nợ.

Để giúp các ngân hàng, Quốc hội thông qua Garn-St. Đạo luật Các tổ chức lưu ký Germain. Đạo luật này cho phép các ngân hàng tăng lãi suất và tiêu chuẩn cho vay thấp hơn. Nó cho phép S & Ls cho vay thương mại và tiêu dùng. Điều này đã dẫn tới Khủng hoảng Tiết kiệm và Vốn vay, và sự thất bại của các ngân hàng của một nửa ngân hàng.

Tỷ lệ% của GDP

1949

20

15

15

Mức tăng trưởng của nợ thế chấp	Năm	% thu nhập của hộ gia đình	1979
46	28	30	2001
73	41	50	(Nguồn: Richard K. Green và Susan M. Wachter, "The American Mortgage in Bối cảnh lịch sử và quốc tế, "Đại học Pennsylvania, ngày 21 tháng 9 năm 2005)
Các khoản nợ thế chấp ảnh hưởng đến nền kinh tế như thế nào	Trong thời gian hành chính của Tổng thống Clinton, các ngân hàng phàn nàn họ không thể cạnh tranh trên thị trường tài chính quốc tế. Quốc hội đã bãi bỏ quy định về ngành và hủy bỏ Đạo luật Glass-Steagall. Điều này cho phép các ngân hàng sử dụng quỹ được đảm bảo của người gửi tiền để đầu tư vào các công cụ tài chính rủi ro. Phổ biến nhất trong số này là an ninh thế chấp.	Các ngân hàng sẽ gom các khoản thế chấp tương tự, sau đó bán cho Fannie Mae, Freddie Mac hoặc các nhà đầu tư khác. Họ đã được bảo hiểm trước các khoản nợ xấu mặc định. Nhu cầu đối với những chứng khoán này cao đến mức các ngân hàng bắt đầu hạ thấp tiêu chuẩn cho các khoản vay cơ bản. Chẳng mấy chốc, những khoản thế chấp dưới chuẩn cho phép hầu hết mọi người trở thành chủ nhà.	Kết quả là tỷ lệ nợ thế chấp so với Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng vọt từ 50% năm 2000 lên gần 70% vào năm 2004.Tất cả đều diễn ra tốt đẹp cho đến khi giá nhà đất bắt đầu giảm trong năm 2006. Không thể bán lại hoặc bán nhà của họ, chủ nhà đã bắt đầu vỡ nợ. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã hoán đổi hoán đổi nợ tín dụng mà hãng bảo hiểm chính, AIG, hầu như đã phá sản. Để biết thêm thông tin, hãy xem Hiểu về khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn.