Làm thế nào để có được một khoản thế chấp khi bạn nghỉ hưu

Tôi thường xuyên nghe những câu chuyện về những người về hưu sắp tới, có kế hoạch di chuyển sau khi nghỉ hưu, tìm một ngôi nhà mới và lấy thế chấp trước khi nghỉ hưu - bởi vì họ nghĩ rằng khi họ nghỉ hưu họ sẽ không thể nhận được một thế chấp.

Bạn không phải làm theo cách này. Bạn có thể nhận được một khoản thế chấp khi bạn đã nghỉ hưu.

Để tìm ra các yêu cầu cụ thể, tôi đã phỏng vấn Patrick Gavin, Giám đốc Chi nhánh và Phó Chủ tịch của Mortgage Lending tại Guaranteed Rate, ngân hàng thế chấp lớn thứ 8 ở U. S Rate.

Patrick là người cho vay kể từ năm 1974. Chúng ta hãy xem những gì tôi đã học được từ Patrick về những gì nó cần để có được một khoản thế chấp khi bạn nghỉ hưu. Tôi đã chia nhỏ mọi thứ thành 6 loại chính dưới đây.

Xác định thu nhập cho người nghỉ hưu

Người nghỉ hưu thừa nhận rằng nếu họ không có tiền lương, họ sẽ không đủ tiêu chuẩn để được thế chấp do thiếu thu nhập.

Trong thực tế, người cho vay có hai phương pháp được mô tả dưới đây để họ có thể sử dụng để tính thu nhập cho người về hưu, người đang sử dụng tài sản của họ.

Tiền chi trả từ phương pháp nghỉ hưu

. Đối với những người nghỉ hưu, những người đang theo đuổi một kế hoạch mà họ đã nghỉ hưu nhưng có thể trì hoãn việc bắt đầu thu nhập của An Sinh Xã Hội hoặc trợ cấp, cách thuận lợi nhất là sử dụng phương pháp "rút gọn tài sản" để xác định thu nhập. Đây là cách hoạt động.

Chừng nào mà người đi vay là 59 ½, người cho vay có thể sử dụng các khoản rút tiền gần đây từ tài khoản hưu trí làm bằng chứng về thu nhập. Ví dụ, giả sử các bản kê ngân hàng gần đây cho thấy việc rút tiền từ IRA là 4, 500 đô la một tháng (người cho vay cần rút tiền ít nhất 2 tháng). $ 4, 500 này sẽ được coi là thu nhập hàng tháng. Đôi khi người cho vay sẽ cần một bức thư của người lập kế hoạch tài chính hoặc tổ chức tài chính xác nhận số tiền rút tiền đó.

Phương pháp cạn kiệt tài sản.

Đối với người về hưu với nhiều tài sản đầu tư, phương pháp cạn kiệt tài sản để xác định thu nhập có thể hoạt động tốt.

Với phương pháp này, người cho vay bắt đầu với giá trị hiện tại của tài sản tài chính. Sau đó, họ sẽ trừ bất kỳ gắn kết sẽ được sử dụng cho thanh toán xuống và chi phí đóng. Họ chiếm 70% số còn lại và chia cho 360 tháng.

Chẳng hạn giả sử ai đó có tài sản tài chính trị giá 1 triệu đô la. Họ sẽ sử dụng 50.000 đô la cho một khoản thanh toán xuống. Con số này là $ 950, 000. Lấy 70% số tiền đó, $ 665.000 và chia cho 360. Kết quả, $ 1, 847, là thu nhập hàng tháng được sử dụng để đủ điều kiện cho người đi vay. Hoặc bất kỳ nguồn thu nhập nào khác như thu nhập hưu trí, An sinh Xã hội, hoặc thu nhập niên kim hàng tháng cũng sẽ được tính cộng với thu nhập bằng cách sử dụng các phương pháp trên.

Tỷ lệ nợ / thu nhập và tỷ lệ chi phí nhà ở

Một khi thu nhập được xác định, tỷ lệ nợ / thu nhập và tỷ lệ chi tiêu nhà ở của bạn phải đáp ứng các yêu cầu của người cho vay.

Tỷ lệ nợ / thu nhập.

Đối với khoản vay thế chấp đủ điều kiện (QM) đủ điều kiện để đáp ứng các yêu cầu quy định về nơi trú ẩn an toàn, không quá 43% thu nhập của bạn có thể đi vay nợ. Tỷ lệ thanh toán nợ này đối với thu nhập được gọi là tỷ lệ nợ / thu nhập.

Nợ bao gồm các khoản thanh toán bắt buộc như tiền bảo dưỡng và hỗ trợ nuôi con, thanh toán bằng xe hơi, thanh toán khoản vay của sinh viên, thanh toán tối thiểu cho thẻ tín dụng và tổng số tiền nhà của bạn dự kiến ​​bao gồm tiền gốc, lãi, thuế tài sản và bảo hiểm.

Một điều có thể khiến người về hưu gặp rắc rối trong lĩnh vực này là đồng ký kết các khoản vay cho trẻ em lớn. Mặc dù bạn là người đồng ký tên, những khoản thanh toán đó có thể tính là khoản thanh toán nợ bắt buộc và có thể giảm khả năng đủ điều kiện cho thế chấp. Tỷ lệ chi phí nhà ở.

Chi phí nhà ở của bạn bao gồm phần gốc và lãi suất của thế chấp cũng như thuế và bảo hiểm (gọi tắt là PITI). Tỷ lệ này phải dưới 36% có nghĩa là chi phí nhà ở của bạn không thể vượt quá 36% thu nhập của bạn.

Yêu cầu điểm tín dụng

Mỗi người cho vay sẽ có hướng dẫn điểm tín dụng riêng của mình, nhưng chắc chắn là một điều - điểm tín dụng của bạn thấp hơn, lãi suất của bạn càng cao. Nếu bạn muốn có mức giá tốt nhất, hãy lấy điểm tín dụng của bạn lên 780 hoặc cao hơn. Điểm tín dụng tốt hơn cũng có thể cung cấp cho bạn phòng lung linh hơn trong các khu vực đủ điều kiện khác.

Chẳng hạn, Patrick đang làm việc với một người vay có điểm tín dụng trên 780 và người cho vay đã cho vay mặc dù tỷ lệ nợ / thu nhập ở mức 48%.

Tình trạng Nghỉ Ngắn

Một yếu tố khác được sử dụng để xác định mức lãi suất của bạn đối với thế chấp là dự định của bạn chiếm. Đây có phải là nhà chính hay thứ hai? Nhà sơ cấp có mức giá tốt hơn.

Trả trước

Là người về hưu, khoản thanh toán xuống theo yêu cầu của bạn có thể khác nhau tùy thuộc vào phương pháp thu nhập được sử dụng. Đối với việc rút tiền trong phương pháp nghỉ hưu, bạn chỉ có thể giảm 5%. Đối với kế hoạch cạn kiệt tài sản đặt 30% xuống.

Và nếu bạn đang nghĩ đến việc thanh toán bằng tiền mặt bằng cách lấy một khoản tiền lớn từ IRA hoặc một chương trình hưu bổng giảm thuế khác, tôi khuyên bạn nên suy nghĩ lại điều này. Việc thu hồi đó sẽ là thu nhập chịu thuế và một phần lớn trong một năm có thể khiến bạn rơi vào khung thuế cao hơn.

Đăng thanh khoản thanh toán

Một yêu cầu nữa là số tiền của tài sản thanh lý sau khi đóng cửa mà bạn có sẵn. Các nhà cho vay muốn thấy rằng bạn sẽ có ít nhất sáu tháng tổng chi phí nhà ở (PITI) như một khoản dự trữ còn lại sau khi bạn đã mua nhà. Để tính toán điều này, người cho vay sẽ thêm tất cả tài sản tài chính có thể được xác minh (có nghĩa là bạn cần báo cáo tài khoản) và sau đó sử dụng 60-70% số tiền đó.

Các Tùy Chọn Cho Vay Khác

Nếu bạn đủ tiêu chuẩn như một cựu chiến binh, bạn có thể muốn xem xét khoản vay Vay. Với một khoản vay VA bạn có thể đặt số không xuống, nhưng thay vì một khoản thanh toán xuống, bạn sẽ phải trả một khoản phí tài trợ có thể được 2. 15% số tiền vay cho người sử dụng lần đầu của chương trình, và 3% nếu bạn đã vay VA trước.Phí cấp vốn này có thể được tài trợ vào vốn vay.

Khoản vay VA yêu cầu tỷ lệ nợ / thu nhập là 43% hoặc ít hơn, và họ yêu cầu bạn phải có một số thu nhập hàng tháng còn sót lại. Nếu bạn có nhiều thu nhập từ đầu tư thu nhập còn lại có thể được xác định bằng cách lấy trung bình hai năm lợi tức cổ tức và thu nhập lãi của bạn từ Bảng B trên tờ khai thuế của bạn.

Xin Thị thực

Cách tốt nhất để tìm ra loại thế chấp bạn có thể hội đủ điều kiện là nói chuyện với một nhà môi giới thế chấp. Tỷ lệ đảm bảo cung cấp các khoản vay ở tất cả các tiểu bang và thậm chí có một chương trình trực tuyến mà họ gọi là Digital Mortgage, nơi bạn có thể trải qua toàn bộ quá trình trực tuyến. Họ cung cấp tín dụng $ 250 cho những người sử dụng chương trình này.

Bạn cũng nên làm gì để nghiên cứu cẩn thận về ngôi nhà bạn đang mua. Đối với điều đó, tôi khuyên bạn nên kiểm tra HouseFax. Nó giống như Carfax®, nhưng đối với ngôi nhà của bạn. Tôi đã điều hành một HouseFax về tài sản của riêng tôi và may mắn không tìm thấy bất kỳ sự bất ngờ tiêu cực nào, nhưng tôi đã nghe nhiều người đã học được tất cả những điều thú vị về quá khứ của tài sản của họ thông qua một HouseFax.

Bạn nên có một khoản thế chấp khi nghỉ hưu?

Khi kết thúc cuộc phỏng vấn của chúng tôi, Patrick nói, "Vào cuối ngày, mọi người hỏi tôi cách thế chấp là gì? Câu trả lời của tôi là không. "

Patrick đúng. Nghiên cứu cho thấy hầu hết những người về hưu đều được hưởng lợi nhiều hơn khi nghỉ hưu.

Một ngoại lệ đáng chú ý, tuy nhiên, sẽ cao hơn folks giá trị người có thể có thể sử dụng nợ để lợi thế của họ ngay cả khi nghỉ hưu.