Làm thế nào đóng Đóng Trang chủ?

Nếu bạn không cẩn thận, quá trình đóng nhà có thể mất nhiều thời gian hơn bạn nghĩ, và có thể kéo dài hơn bạn mong đợi, điều này là bình thường, nhưng có những cách để tránh những vấn đề. Ví dụ: ngay sau khi nhận được đề nghị mua hàng được chấp nhận, người mua nhà tiếp theo mà họ muốn biết là nhà đóng bao lâu. Trừ khi người mua thanh toán toàn bộ tiền mặt cho căn nhà, người cho vay của người mua sẽ xác định thời gian cần thiết để tiến hành cho vay và đóng lại.

Có nghĩa là người cho vay đóng một vai trò quan trọng mà bạn không thể bỏ qua.

Người mua và người bán có thể thỏa thuận ngày kết thúc sớm hơn trong hợp đồng mua bán, nhưng nếu người cho vay không thể thực hiện trong thời gian đó, nó không thực sự quan trọng ngày nào được chọn, bởi vì nó sẽ không đóng ngày người mua và người bán chỉ định. Nó sẽ đóng lại khi người cho vay đã sẵn sàng để đóng. Hơn nữa, không phải tất cả các nhà kho kho báu.

Quy trình Đóng Escrow

Tùy thuộc vào nơi bạn sống, bất kỳ số thực thể nào cũng có thể xử lý tiến trình đóng. Hãy thảo luận một vài. Đại lý đóng có thể là một nhân viên bảo vệ, một công ty gần gũi hơn, công ty về quyền sở hữu hoặc luật sư bất động sản.

Các quá trình đóng có thể khác nhau thậm chí trong cùng một trạng thái. Chẳng hạn ở California, quy trình bảo lãnh ở miền bắc California so với miền nam California. Sự khác biệt chính giữa hai là hướng dẫn ký quỹ được rút ra và ký kết ở đầu giao diện (ngay sau khi chấp nhận chấp nhận) ở phía nam Cal và phía sau (ngay trước khi đóng cửa) ở phía bắc Cal.

Trước khi bất kỳ khoản ký quỹ nào có thể đóng, tất cả các điều khoản của hợp đồng mua phải được đáp ứng; sau đó người bán ký thác chứng thư và người mua gửi tiền. Dưới đây là các loại mẫu điều kiện bắt buộc ở California. Quá trình đóng của tiểu bang có thể thay đổi.

• Thỏa thuận mua bán và phụ lục được thực hiện đầy đủ.
• Ký quỹ đặt cọc tiền.
• Trang chủ kiểm tra hoặc miễn.
• Thực hiện các nghĩa vụ của người bán như trình báo cáo kiểm tra dịch hại và / hoặc hoàn thành, chứng nhận mái nhà, bảo hành nhà, chính sách tiêu đề sơ bộ, nhận nhu cầu hưởng lợi, sửa chữa, nếu có, theo Yêu cầu sửa chữa.
• Hoàn thành kiểm tra của người mua, bao gồm cả việc giải tỏa các khoản dự phòng, nếu yêu cầu.
• Người mua cuối cùng qua kiểm tra hoặc từ bỏ.
• Thẩm định tài sản của người định giá tài sản cho người cho vay.
• Chấp thuận cho vay của người cho vay và đáp ứng các điều kiện cho vay của người mua như gửi bằng chứng về hợp đồng bảo hiểm chủ sở hữu nhà.
• Hướng dẫn của người bán và người mua ký kết.
• Tên giao dịch chứng thư ký và có công chứng của người bán.
• Chứng thư ủy thác có chữ ký và có công chứng của người mua và thực hiện hối phiếu nhận nợ.
• Chữ ký của người mua trên tất cả các tài liệu cho vay.
• Ký quỹ của người mua từ người cho vay.
• Đặt cọc số dư của khoản thanh toán xuống của người mua và chi phí đóng của người mua.

Thời gian làm việc tại nhà mất bao lâu?

Những người mua đã nhận được khoản tiền vay trước khoản vay trước khi chuẩn bị khoản tiền vay thường có khả năng đóng sớm hơn. Quá trình trước phê duyệt liên quan đến việc xác minh một số mặt hàng nhất định, trước khi ký hợp đồng mua hàng, di chuyển người đi vay một vài bước gần để đóng.

Nếu người cho vay đã xác minh việc làm của người đi vay, tài khoản ngân hàng và báo cáo tín dụng, việc đóng có thể xảy ra nhanh chóng như các tổ chức bảo lãnh có thể xử lý giấy tờ và xem xét thẩm định, thường trong vòng một hay hai tuần. Tuy nhiên, nếu tài liệu bị thiếu từ tệp tin chẳng hạn như báo cáo tiêu đề sơ bộ hoặc điều kiện bán của người bán, việc đóng có thể bị trì hoãn.

Hầu hết các khoản vay thế chấp liên quan đến liên bang có thể đóng trong vòng 30 ngày. Các chương trình mua nhà đặc biệt lần đầu tiên, đặc biệt là những chương trình mua nhà mua nhà, có thể mất từ ​​35 đến 45 ngày để đóng. Những khoản vay đặc biệt thường yêu cầu sự chấp thuận từ hai quy trình bảo lãnh phát hành.

Mặt khác, tuân thủ các hướng dẫn của TRID đôi khi có thể làm chậm quá trình vì các thực thể đang làm việc cùng nhau không có mối quan hệ từ trước.

Đóng cửa Đóng cửa Trễ

Những vấn đề lớn nhất thường xảy ra sau khi nộp hồ sơ cho người bảo lãnh. Các nhân viên cho vay thường quen thuộc với các hướng dẫn bảo lãnh; tuy nhiên, họ không thể luôn luôn dự đoán phản ứng của một người bảo lãnh. Mỗi người bảo lãnh là duy nhất.

Không ít người mua hơn là ngồi trên hộp có chứa tất cả những gì họ có, họ đang chờ người vận chuyển và không biết khoản vay của họ sẽ được chấp thuận bởi một người bảo lãnh. Những ngày cuối cùng đóng cửa có thể rất hồi hộp.

Các nhà cho vay thể chế dường như gây ra nhiều sự chậm trễ hơn các công ty môi giới thế chấp. Tôi không chắc nếu đó là vì các ngân hàng lớn làm theo thủ tục riêng của họ hoặc nhân viên của họ đấm một đồng hồ và không thực sự quan tâm đến các tập tin như phần tiền đặt hàng, nhưng hầu hết các sự chậm trễ trong escrows của tôi là từ các ngân hàng lớn.

Dưới đây là những vấn đề phổ biến có thể trì hoãn hoặc ngăn chặn việc đóng cửa, nhiều trong số đó, tôi phải nói rằng, cần phải được giải quyết trước khi đệ trình lên người bảo lãnh, nhưng đôi khi quả bóng bị rơi:

• Thẩm định thấp hoặc bảo lãnh phát hành đặt hàng một đánh giá xem xét không phù hợp với thẩm định đầu tiên.
• Các khoản nợ bổ sung được tìm thấy trong báo cáo tín dụng cập nhật của người mua.
• Những sai sót được ghi trong báo cáo tín dụng của người mua.
• Các khoản thế chấp hoặc bản án mới được đệ trình chống lại người mua hoặc người bán khi cập nhật tiêu đề.
• Mây trên tiêu đề.
• Thay đổi trạng thái hôn nhân cho người mua hoặc người bán.
• Báo cáo ngân hàng bắt buộc hoặc tài liệu tài chính được cập nhật.
• Thiếu thông tin bảo hiểm.
• Hết hạn khoản vay hoặc cam kết của chương trình.
• Những thay đổi đáng kể đối với các khoản phí trong dự toán khoản vay.

Nếu hợp đồng mua không có điều khoản cho phép đóng cửa tùy theo sự chấp thuận của khoản vay, thì tiền đặt cọc có thời hạn của người mua có thể có nguy cơ nếu khoản vay không được chấp thuận và giao dịch không đóng.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.