Bạn nên sử dụng Điều khoản Tăng

Bạn biết ai thực sự yêu thương bao gồm một điều khoản leo thang trong đề nghị mua hàng? Đại lý bất động sản. Đặc biệt là các đại lý của người mua dường như rất mơ hồ về thực hành này. Nhưng các đại lý không phải là người đổ lỗi cho sự quan tâm đến các điều khoản leo thang vì thường thì chính những người mua nhà đã mang nó lên bằng cách gợi ý rằng điều khoản leo thang, còn được gọi là giá thầu sắc bén, có thể là một ý tưởng hay.

Điều khoản Escalation là gì?

Mệnh đề leo thang thường được sử dụng trong tình huống cung cấp nhiều tiềm năng.

Nó đồng nghĩa với cụm từ: đấu giá sắc nét. Nó được sử dụng để cố gắng vắt ra tất cả các competiton trong một quá trình đấu thầu cạnh tranh. Về cơ bản, nó nói rằng một người mua sẽ trả số tiền X, có thể là bất kỳ số nào khác nhau, từ 100 đến hàng trăm ngàn, cao hơn và cao hơn mức giá chào hàng cao nhất mà người bán nhận được, và thường có giới hạn trần.

Một loại mệnh đề leo thang điển hình có thể được hiểu như sau: Người mua đồng ý thanh toán $ 1, 000 nhiều hơn giá chào hàng cao nhất mà người bán nhận được, không được vượt quá mức giá bán là $ 315, 000. Một người mua có thể muốn sử dụng điều khoản này trong một đề nghị mua nếu nó có vẻ như những người mua khác có thể tăng giá trên giá niêm yết.

Nói rằng tài sản được liệt kê ở mức $ 295,000. Nó có tất cả những chiếc chuông và còi mà người mua mong muốn và nằm trong khu vực có nhu cầu cao trong một khu phố yên tĩnh im lặng. Đôi khi một đại lý niêm yết sẽ tư vấn cho người mua rằng tất cả phiếu mua hàng sẽ được trình bày vào một ngày nào đó tại một thời điểm nhất định và đó có thể là đầu mối đầu tiên của bạn mà người bán mong muốn nhận được nhiều hơn một phiếu mua hàng.

Trong trường hợp giả thuyết này của thị trường người bán nóng và một ngôi nhà tuyệt đẹp được liệt kê ở mức $ 295,000, người bán có thể nhận được những lời chào hàng như:

290.000 $ (vì luôn có ai đó tin tưởng không có người nào khác sẽ chào giá)

• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310, 000
• Nếu người mua thứ tư nộp một phiếu mua hàng có điều khoản leo thang như đã nêu, trả cho người bán $ 311, 000.

Người mua hài lòng vì giá $ 4,000 theo giá tối đa mà người mua sẵn sàng trả và người bán sẽ nhận được ưu đãi cao nhất. Tất cả có vẻ tốt và tốt, nhưng đúng không?

Hạn chế đối với khoản Escalation

Theo quan điểm của người bán, điều khoản leo thang có thể không phải là lựa chọn tốt nhất cho người bán. Chấp nhận phiếu mua hàng có điều khoản leo thang nghĩa là người bán không thể phát hành nhiều phiếu truy cập cho các bên khác nữa và cũng không tiếp tục đàm phán. Trong ví dụ trên, người mua đã lấy tiền ra khỏi bảng. Người bán bị mất $ 4,000.

Đó là dựa trên giá thầu thực của người mua là $ 315,000. Có thể nó cao hơn, nhưng người bán chấp nhận một hợp đồng với điều khoản gia tăng sẽ không bao giờ biết được người mua đó cao hơn có thể chào giá.

Hơn nữa, trong loại tình huống cung cấp nhiều lần này, điều này có thể là mối quan tâm tốt nhất của người bán khi phát hành phiếu mua hàng phản hồi. Ví dụ ở một số tiểu bang như California, người bán có thể đề nghị phiếu mua hàng khác cho mỗi người mua, nếu người bán yêu cầu, hoặc chỉ một hoặc hai người mua. (Chúng tôi đề cập đến California vì nhà nước có xu hướng dẫn dắt quốc gia). Người bán nói chung có nhiều lựa chọn hơn trong tình huống cung cấp nhiều mặt hàng. Mỗi phiếu mua hàng có thể được cân và phân tích riêng.

Nói ví dụ, người bán quyết định nhu cầu thị trường là mạnh mẽ đối với ngôi nhà mà người bán có thể chọn không lấy bất kỳ phiếu mua hàng nào cũng không phản đối bất kỳ đề nghị nào. Đó luôn là một khả năng. Trong loại tình huống này, người bán có thể thay đổi giá bán của căn nhà, ví dụ, 315.000 USD, và bắt đầu đấu thầu một lần nữa. Tuy nhiên, hạn chế đối với kịch bản này là có thể không có người trực tiếp hoặc những ngày trên thị trường có thể nán lại lâu hơn, và đó luôn là một rủi ro khi người bán tăng giá. Tuy nhiên, nó có thể là một giải pháp khả thi, và một trong những giá trị xem xét thay vì chấp nhận một hợp đồng khoản leo thang.

Tại sao người mua lại lôi kéo các điều khoản tăng lên

Không phải mọi người mua nhà đều thích sự hồi hộp và căng thẳng đi kèm với phạm vi đàm phán để mua nhà.

Người mua cũng lo lắng về cạnh tranh, và một số từ chối gửi một đề nghị trong một tình huống cung cấp nhiều. Bằng cách đưa ra điều khoản leo thang, nó có thể làm tăng cơ hội chấp nhận chào hàng của người mua và đặt ra các thông số cụ thể xác định khu vực thoải mái của người mua.

Mệnh đề leo thang là "hợp pháp" ở mọi tiểu bang hay không tùy thuộc vào cách giải thích pháp luật. Điều đó không dừng lại các đại lý từ gợi ý rằng nó hoặc người mua từ muốn làm điều đó. Tuy nhiên, đối với tất cả các mục đích thực tế, người mua có thể dễ dàng thực hiện một đề nghị cao nhất và tốt nhất và được thực hiện với nó.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.