HARP Refinance hoặc Short Sale

Câu hỏi: Chúng ta nên làm một Refinance HARP hoặc bán ngắn Trang chủ dưới nước của chúng tôi?

Một người đọc hỏi: "Chồng tôi và tôi đang cố gắng tìm ra liệu chúng ta có nên bán nhà của chúng tôi như là một buổi bán hàng ngắn hay giữ nó và nộp đơn xin chương trình tái cấp vốn của chính phủ HARP. chúng tôi nợ gần 300.000 đô la và trong khi giá trị ngôi nhà của chúng tôi là khoảng 165.000 đô la, người thế chấp của chúng tôi nói rằng chúng tôi có thể tiết kiệm được 635 đô la một tháng nếu chúng tôi đủ điều kiện để tái tài trợ HARP Bạn gợi ý gì? Chúng tôi có nên thực hiện tái cấp vốn HARP hoặc bán ngắn? "

Trả lời: Cho dù chủ nhà có nên bán ngắn so với việc tái tài trợ HARP không phải là cắt và khô. Chắc chắn, trong hầu hết các trường hợp, logic sẽ chỉ ra rằng chủ sở hữu nhà có lẽ sẽ tốt hơn trong hai năm sau khi bán một thời gian ngắn hơn là sau khi tái cấp vốn HARP, nhưng có nhiều điều cần xem xét trước khi đưa ra quyết định đó.

Đầu tiên và quan trọng nhất là liệu bạn có đủ điều kiện cho một trong hai chương trình. Nhiều ngân hàng bán hàng ngắn đã nới lỏng các yêu cầu đối với việc bán hàng ngắn, và không phải mọi người cho vay đều đòi hỏi phải có khó khăn về tài chính, đặc biệt là sau năm 2012. Tuy nhiên, nếu ngân hàng của bạn yêu cầu một khó khăn về tài chính và bạn không thể ghi lại những khó khăn, sau đó bạn không đủ điều kiện để bán ở tất cả. Điều đó sẽ làm cho câu hỏi một điểm tranh luận, phải không?

Vì vậy, điều đầu tiên tôi đề nghị bạn làm là nói chuyện với một đại lý bán hàng ngắn để tìm ra nếu bạn sẽ đủ điều kiện cho một bán ngắn. Hãy xem xét chương trình bán hàng ngắn của chính phủ HAFA nếu việc bán hàng thường xuyên quá hạn chế.

Nhưng nếu bạn đi tuyến HAFA, đảm bảo bạn thực sự muốn bán hàng ngắn trước khi nộp đơn xin HAFA. Một số người cho vay sẽ không cho phép bạn nộp đơn lại khi bạn sơ bộ, nếu bạn thay đổi ý định khi được phê duyệt.

Điều quan trọng cần chú ý là bạn không thể làm cả hai. Bạn phải chọn một chương trình. Hoặc là HARP Refinance hoặc bán ngắn.

Đủ điều kiện cho HARP Refinance

• Hạn chế đối với các khoản vay của Fannie Mae và Freddie Mac.

  Chương trình tái cấp vốn HARP chỉ áp dụng cho các khoản vay được tổ chức bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Nếu khoản vay của bạn không phải là Fannie Mae hoặc Freddie Mac, bạn sẽ không đủ điều kiện. Bạn có thể tìm hiểu xem khoản vay của bạn là Fannie Mae hay Freddie Mac bằng cách đi đến Fannie Mae Loan Look Up hoặc Freddie Mac Loan Look Up. Bạn sẽ cần phải biết bốn chữ số cuối cùng của người đi vay trong số an sinh xã hội.

• Nguồn gốc cho vay từ ngày 1 tháng 6 năm 2009 trở về trước.

  Nếu bạn rút tiền thế chấp vào ngày 2 tháng 6 năm 2009 hoặc muộn hơn, có thể bạn sẽ không đủ điều kiện để được HARP Refinance. Hiện tại không có ngoại lệ nào nhưng có thể thay đổi.

• Hơn 80% LTV

  Nếu nhà bạn ở dưới nước, LTV của bạn (tỷ lệ cho vay / giá trị) sẽ vượt quá 80% giá trị thị trường - bởi vì giá trị thị trường nói chung ít hơn số dư nợ.Hầu hết mọi người không có vấn đề với yếu tố đủ điều kiện này.

• Không thanh toán muộn.

  Mặc dù chương trình Refinance HARP cho phép thanh toán chậm trong 12 tháng trước, nhiều người cho vay sẽ không cho vay người mượn đã quá thời hạn, bất kể hướng dẫn của HARP. Những yêu cầu bổ sung về người cho vay có thể khác với những yêu cầu của người cho vay được trình bày trong chương trình được gọi là lớp phủ.

• Việc tái cấp vốn lần đầu tiên của HARP.

  Trừ khi các quy tắc thay đổi, và với một ngoại lệ nhỏ, bạn chỉ có thể thực hiện một lần tái tài trợ HARP và, một khi được cấp, bạn không thể tái cấp vốn qua HARP một lần nữa. Tuy nhiên, nếu sau khi HARP Refinance, bạn gặp khó khăn trong việc thanh toán, bạn luôn có thể nộp đơn vào một ngày sau đó.

HARP Refinance Vs. Bán ngắn

Các hướng dẫn bán ngắn hạn để mua nhà khác sau khi bán ngắn thường là 5 năm đối với khoản vay thông thường và 3 năm cho các khoản vay FHA. Hãy nói rằng bạn đã làm một bán ngắn và bán nhà của bạn. Những hạn chế đối với việc bán hàng ngắn là:

• Bạn không còn sở hữu một ngôi nhà.
• Bạn phải di chuyển nơi khác và trở thành người cho thuê.
• Bạn có thể phải di chuyển ra khỏi khu phố của mình.
• Bạn sẽ bị khấu trừ thuế vì sở hữu một ngôi nhà.
• Không có bảo đảm bạn sẽ đủ điều kiện trong 3 năm để mua nhà khác vì tình huống cá nhân thay đổi và luật pháp thay đổi.

Nếu bạn chọn tùy chọn Refinance HARP, trong 2 năm, bạn sẽ tiết kiệm $ 15, 240 (khoản thanh toán 635 đô la x 24 tháng). Trong 3 năm, bạn sẽ tiết kiệm được nhiều hơn, $ 22, 860. Liệu giá trị thị trường của ngôi nhà của bạn sẽ tăng lên để bù đắp cho thực tế bạn vẫn nợ khoảng $ 300,000 trên một ngôi nhà trị giá $ 165,000?

Không có vấn đề gì. Lý do nó không quan trọng là bởi vì bạn có thể không bao giờ muốn bán. Điều này có nghĩa là bạn sẽ tiếp tục trả tiền nhà cho đến khi bạn trả hết khoản thế chấp $ 300,000.

Nếu bạn chọn bán ngắn, vào cuối 3 năm, bạn có thể đủ điều kiện để mua nhà khác. Nếu bạn tin rằng giá nhà sẽ vẫn tương đối ổn định trong khoảng thời gian này, điều này có nghĩa là bạn có thể mua nhà giống như nhà mà bạn bán, ngoại trừ giá trị thị trường hiện tại là 165.000 USD. Ngay cả khi lãi suất tăng gấp đôi, khoản thanh toán của bạn vẫn thấp hơn hơn khoản thanh toán bạn phải trả ngày hôm nay.

Nhưng đối với một số người, nó không phải là vấn đề lý luận logic hoặc tài chính. Và đó là OK, hoàn toàn OK. Mọi người thường mua bất động sản trên cảm xúc và họ ở lại căn nhà đó dựa trên cảm xúc. Đừng bao giờ cảm thấy xấu nếu bạn chọn refinance HARP qua một bán ngắn. Quyết định bạn đưa ra là quyết định đúng đắn cho bạn.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.