Lợi thế và bất lợi của việc thuê "Thuê cho riêng"

Thuê nhà để sở hữu giao dịch trông rất giống với doanh số nhà tiêu chuẩn, và chúng là một giải pháp thay thế cho các khoản cho vay mua nhà truyền thống. Cả người mua và người bán đều có thể có lợi từ những sắp xếp này, nhưng điều quan trọng là mọi người đều biết những rủi ro là gì trước khi bắt đầu.

Trang này liên quan đến tiền thuê để sở hữu các giao dịch liên quan đến nhà, nhưng có các loại chương trình khác ngoài đó.

Thuê riêng là gì?

Thuê để sở hữu là cách để mua hoặc bán cái gì đó theo thời gian, cho người mua một "lựa chọn" để mua ở một số điểm trong tương lai.

Với mua bán truyền thống, người mua và người bán hoàn thành việc mua hàng nhiều hơn hoặc ít hơn ngay sau khi đồng ý với các điều khoản (lúc đóng cửa), nhưng thuê để sở hữu là khác nhau.

Theo một hợp đồng cho thuê, người mua và người bán đồng ý khả năng bán hàng tại một số điểm trong tương lai. Cuối cùng, người mua / người mua quyết định nếu giao dịch thực sự diễn ra. Trong khi chờ đợi, người mua thanh toán cho người bán, và một phần của các khoản thanh toán đó (thông thường) giảm tiền cần mua nhà vào một ngày sau.

Tại sao phải mua với thuê riêng?

Thuê chương trình riêng có thể thu hút người mua, đặc biệt là những người mong đợi sẽ có một vị thế tài chính mạnh mẽ trong vòng vài năm.

- Mua sắm với tín dụng xấu:

Những người mua không đủ điều kiện cho vay mua nhà có thể bắt đầu mua nhà với giá thuê để sở hữu hợp đồng. Theo thời gian, họ có thể làm việc để xây dựng lại điểm tín dụng của họ, và họ có thể có được một khoản vay khi nó cuối cùng đã có thời gian để mua nhà. Khóa giá mua:

Tại các thị trường có gia tăng giá nhà, người mua có thể thỏa thuận mua ở mức giá hiện tại (nhưng việc mua hàng sẽ diễn ra trong vài năm tới). Người mua có quyền lựa chọn trở lại nếu giá nhà giảm, mặc dù có hay không điều đó có nghĩa là về tài chính sẽ phụ thuộc vào số tiền họ đã trả theo thỏa thuận. Kiểm tra lái xe:

Người mua có thể sống trong nhà trước khi mua hàng. Kết quả là, họ có thể tìm hiểu về các vấn đề với ngôi nhà, những người hàng xóm ác mộng và những vấn đề khác trước khi quá muộn. Di chuyển ít hơn:

Những người mua nhà cam kết về nhà và khu phố (nhưng không thể mua) có thể vào trong một căn nhà mà cuối cùng họ sẽ mua. Điều này làm giảm chi phí và sự bất tiện của việc di chuyển sau vài năm. Xây dựng vốn chủ sở hữu:

Về mặt kỹ thuật, người thuê không xây dựng công bằng theo cách mà chủ nhà làm. Tuy nhiên, khoản thanh toán có thể tích lũy và cung cấp một khoản tiền đáng kể để mua nhà. Người mua cũng có thể tiết kiệm tiền trong tài khoản tiết kiệm và sử dụng các khoản tiền đó (tránh những sai lầm của tiền thuê để sở hữu và cung cấp khả năng mua nhà bất kỳ 999). Tại sao bán với thuê để sở hữu? Người bán cũng có thể được hưởng lợi từ việc thuê nhà để sở hữu hợp đồng.

Nhiều người mua hơn:

Nếu bạn gặp khó khăn trong việc thu hút người mua, bạn cũng có thể bán cho những người thuê hy vọng mua trong tương lai. Không phải ai cũng có tín dụng tốt và có thể hội đủ điều kiện cho một khoản vay, nhưng mọi người đều cần một nơi để sinh sống.

Kiếm được thu nhập: Nếu bạn không cần phải bán

phải và sử dụng số tiền này để trả tiền khác, bạn có thể kiếm được thu nhập từ cho thuê trong khi di chuyển sang bán bất động sản. Giá cao hơn: Bạn có thể yêu cầu một mức giá bán cao hơn khi bạn cho thuê thuê. Bạn đang cung cấp một cơ hội mà mọi người có thể sẵn sàng trả. Người thuê nhà cũng có một "lựa chọn" để mua nhà - mà họ không bao giờ có thể sử dụng - và tính linh hoạt luôn luôn có thêm chi phí.

Người thuê nhà đầu tư: Một người mua tiềm năng sẽ có nhiều khả năng chăm sóc tài sản (và đi cùng hàng xóm) hơn người thuê không có da trong trò chơi. Người mua đã đầu tư vào bất động sản và có quan tâm đến việc duy trì nó.

Cách hoạt động Tất cả mọi thứ có thể thương lượng:

Tiền thuê để sở hữu giao dịch, còn được gọi là một lựa chọn cho thuê, bắt đầu với hợp đồng. Cả người mua và người bán đều đồng ý với các điều khoản nhất định, và tất cả các điều khoản có thể được thay đổi để phù hợp với nhu cầu của mọi người. Tùy thuộc vào điều quan trọng đối với bạn (cho dù bạn là người mua hoặc người bán), bạn có thể yêu cầu một số tính năng nhất định trước khi ký thỏa thuận.

Ví dụ: bạn có thể yêu cầu một khoản thanh toán trước hoặc lớn hơn nếu điều đó có ích cho bạn. Tư vấn là điều cần thiết:

Hãy chắc chắn xem xét bất kỳ hợp đồng với luật sư bất động sản vì các giao dịch này có thể phức tạp, và có rất nhiều tiền liên quan. Thuê mướn các giao dịch đặc biệt nguy hiểm cho người mua. Một số mưu đồ lợi dụng những người có tín dụng xấu và hi vọng mua nhà. Ngay cả với người bán hàng trung thực, có thể mất rất nhiều tiền nếu mọi việc không diễn ra theo kế hoạch.

Lựa chọn

để mua: Khi bắt đầu bất kỳ khoản tiền thuê nào để sở hữu giao dịch, người mua trả cho người bán một khoản phí tùy chọn , thường khoảng năm phần trăm giá mua cuối cùng (mặc dù nó chắc chắn có thể cao hơn hoặc thấp hơn). Khoản thanh toán này cho phép người mua có quyền "lựa chọn" - nhưng không phải là nghĩa vụ - mua căn nhà tại một số điểm trong tương lai. Không hoàn lại tiền: Khoản phí bảo hiểm ban đầu không được hoàn lại, nhưng có thể được áp dụng cho giá mua (nếu người mua mua nhà, cô ấy sẽ không phải trả nhiều tiền mặt). Các khoản thanh toán tùy chọn lớn hơn rất nguy hiểm đối với người mua: nếu giao dịch không qua được vì bất kỳ lý do nào, thì không có cách nào để lấy lại tiền đó. Người bán thường được giữ bất kỳ khoản thanh toán phí bảo hiểm sau khi thuê để sở hữu giao dịch kết thúc.

Giá mua: Người mua và người bán ấn định giá mua nhà cho hợp đồng. Tại một số điểm trong tương lai (thường từ một đến năm năm, tùy thuộc vào các cuộc đàm phán), người mua có thể mua nhà với mức giá đó - bất kể nhà của bạn thực sự có giá trị gì.Khi đặt giá, một mức giá cao hơn mức giá hiện tại không phải là không phổ biến (nếu không, người bán sẽ chỉ bán tốt hơn ngày hôm nay). Nếu ngôi nhà đã tăng lên nhanh hơn dự kiến, mọi việc sẽ diễn ra theo sự ủng hộ của người mua. Nếu ngôi nhà mất giá trị, người thuê nhà có lẽ sẽ không mua nhà (một phần bởi vì nó không có ý nghĩa, và một phần vì người thuê nhà không thể đủ tiêu chuẩn cho một khoản vay lớn với tỷ lệ cho vay / giá trị cao). Người mua thường nộp đơn xin vay tiền mua nhà khi đến mua nhà.

Thanh toán hàng tháng: Người mua / người thuê cũng thanh toán hàng tháng cho người bán. Những khoản thanh toán này được sử dụng làm tiền thuê nhà (vì người bán vẫn sở hữu tài sản), nhưng người thuê thường phải trả thêm một ít mỗi tháng. Số tiền phụ thêm thường được ghi có vào giá mua cuối cùng, vì vậy sẽ làm giảm số tiền người mua phải mua khi mua nhà. Một lần nữa, tiền thuê phụ trội là không thể hoàn lại - nó bù đắp cho người bán chờ đợi để xem những gì người mua sẽ làm (người bán không thể bán tài sản cho bất kỳ ai khác cho đến khi thỏa thuận với người thuê nhà kết thúc).

Bảo trì: Mọi người đều có lợi từ một ngôi nhà được duy trì tốt, nhưng ai nên trả? Thỏa thuận của bạn nên xác định ai chịu trách nhiệm bảo trì thường xuyên và sửa chữa rộng rãi. Một số thỏa thuận nói rằng bất cứ điều gì dưới 500 đô la là trách nhiệm của người mua, nhưng luật pháp địa phương có thể làm phức tạp vấn đề (chủ nhà có thể được yêu cầu cung cấp một số tiện nghi nhất định, ngay cả khi thỏa thuận của bạn nói khác đi).

Cho thuê riêng cạm bẫy Không có gì là hoàn hảo, và bao gồm tiền thuê để sở hữu chương trình. Những giao dịch này phức tạp, và cả người mua và người bán đều có thể có những bất ngờ khó chịu. Một số ví dụ được liệt kê dưới đây, nhưng danh sách những thứ có thể có thể sai sẽ lâu hơn. Chỉ một luật sư bất động sản địa phương mới có thể cung cấp cho bạn ý tưởng tốt về những gì đang bị đe dọa trong tình huống của bạn, vì vậy hãy chắc chắn ghé thăm trước khi bạn ký bất cứ điều gì.

Rủi ro đối với người mua

Rút tiền:

Nếu bạn không mua nhà - vì bất cứ lý do nào - bạn mất tất cả số tiền bạn đã trả thêm. Người bán dễ bị cám dỗ có thể khiến bạn khó mua hoặc không hấp dẫn.

Tiến độ chậm: Bạn có thể lập kế hoạch để cải thiện tín dụng của bạn hoặc tăng thu nhập của bạn để bạn sẽ đủ điều kiện cho một khoản vay khi lựa chọn kết thúc, nhưng mọi thứ có thể không làm việc theo kế hoạch.

Kiểm soát ít hơn: Bạn chưa sở hữu tài sản, vì vậy bạn không có toàn quyền kiểm soát nó. Chủ nhà của bạn có thể ngừng thanh toán thế chấp và mất tài sản thông qua việc tịch biên hoặc bạn có thể không phải là người phụ trách những quyết định về các hạng mục bảo trì chính. Tương tự như vậy, chủ nhà của bạn có thể bị mất bản án hoặc bỏ thuế tài sản trả tiền và kết thúc bằng quyền sở hữu trên tài sản. Thỏa thuận nên giải quyết tất cả các tình huống này (chủ nhà không được bán trong khi bạn có quyền chọn tài sản), nhưng các cuộc chiến pháp lý luôn là một nỗi đau lớn.

Giá giảm: Giá nhà có thể

giảm và bạn không thể đàm phán lại giá mua thấp hơn.Sau đó, bạn có trái với các tùy chọn của tất cả các tiền bỏ tiền hoặc mua nhà. Nếu người cho vay của bạn không chấp thuận một khoản vay lớn, bạn sẽ cần mang thêm tiền để đóng một khoản thanh toán xuống. Các khoản thanh toán trễ: Tùy thuộc vào thỏa thuận của bạn, nếu bạn không trả tiền thuê đúng hạn, bạn có thể mất quyền mua hàng (cùng với tất cả các khoản thanh toán thêm). Trong một số trường hợp, bạn giữ tùy chọn của mình nhưng khoản thanh toán phụ của bạn trong tháng không phải là "tính" và sẽ không cộng vào số tiền bạn đã tích lũy để mua cuối cùng.

Vấn đề về nhà: Có thể có vấn đề với tài sản mà bạn không biết đến cho đến khi bạn cố gắng mua nó (chẳng hạn như vấn đề về quyền sở hữu). Xử lý một vụ mua bán thực sự như là một sự mua thực tế - hãy kiểm tra và tìm kiếm tiêu đề trước khi lặn xuống.

Các mưu đồ: Thuê mánh lới lừa đảo là một cách hấp dẫn để lấy một khoản tiền lớn từ những người không ở một vị thế an toàn về mặt tài chính.

Rủi ro đối với người bán Không chắc chắn:

Người thuê nhà của bạn có thể không mua, vì vậy bạn phải bắt đầu lại từ đầu và tìm người mua hoặc người thuê nhà khác (nhưng ít nhất bạn phải giữ thêm tiền).

Chậm: Bạn không nhận được một khoản tiền lớn, mà bạn có thể cần mua nhà tiếp theo.

Thiếu đánh giá: Bạn thường khóa giá bán khi ký một hợp đồng thuê, nhưng giá nhà có thể tăng nhanh hơn bạn mong đợi. Bạn có thể thuê tốt hơn nơi này và nhận được hợp đồng bán hàng trong tương lai (hoặc bạn không thể).

Giảm giá nhà: Giá nhà có thể giảm, và nếu người thuê nhà của bạn không mua, bạn sẽ được tốt hơn chỉ cần bán bất động sản.

Khám phá sai sót: Người mua có thể phát hiện ra những sai sót mà bạn không bao giờ biết về việc sử dụng nhà ở khác đi, và họ có thể quyết định không mua. Có lẽ hệ thống ống nước có thể xử lý một cặp vợ chồng, nhưng không phải là một gia đình năm người, và không ai có thể biết về vấn đề này. Bạn không cố đánh lừa bất cứ ai - đó là khiếm khuyết không bao giờ được đưa ra trong sắp xếp cuộc sống trước đó - nhưng bây giờ đây là vấn đề và bạn sẽ phải tiết lộ thông tin này cho người mua trong tương lai (hoặc sửa chữa nó).