Chi phí trả trước, Escrows và Impounds

Một trong những nguồn gây nhầm lẫn lớn nhất cho người mua nhà và các nhà tái cấp vốn cũng giống như thế nào là cách tính tài khoản thế chấp (impound) và nó ảnh hưởng như thế nào đến kết quả cuối cùng khi đóng cửa.

Thuật ngữ

Trước tiên, hãy làm rõ thuật ngữ được sử dụng. Sự khác biệt về ngôn ngữ chủ yếu là về địa lý. Một số bang sử dụng từ "escrows", trong khi một số khác sử dụng thuật ngữ "impounds". Đây là chính xác cùng một điều và những từ đó sẽ được sử dụng thay thế cho nhau trong suốt hướng dẫn này.

Điều đầu tiên lưu ý và nhấn mạnh là số tiền chuyển vào tài khoản tạm ứng không phải là chi phí để thực hiện khoản vay. Đó là tiền của bạn. Nó sẽ được sử dụng để trả thuế bất động sản và bảo hiểm của bạn.

Khi kết thúc khoản vay, cho dù bạn tái tài trợ hoặc bán bất động sản, bạn sẽ nhận được bất kỳ khoản tiền nào còn lại trong tài khoản. Người cho vay phải gửi séc cho bạn trong vòng sáu mươi ngày kể từ ngày trả nợ.

Mặc dù tài khoản tạm ứng được thiết kế để bảo vệ người cho vay nhưng nó cũng có thể mang lại lợi ích cho người mượn.

Bằng cách trả chi phí nhà ở cho vé lớn dần dần trong suốt cả năm, người đi vay tránh cú sốc với việc phải trả hóa đơn lớn một hoặc hai lần một năm và được đảm bảo rằng số tiền để thanh toán các hóa đơn đó sẽ có khi họ cần.

Đối với người đi vay có thu nhập thấp, tài khoản ký quỹ thường không bắt buộc.

Từ những người đi vay có thu nhập thấp được coi là có nguy cơ cao hơn do số cổ phần cá nhân của họ thấp hơn, người cho vay mong muốn một mức độ đảm bảo rằng nhà nước sẽ không nắm giữ tài sản do không thanh toán thuế tài sản, và rằng người đi vay sẽ không phải là không có bảo hiểm chủ sở hữu nhà trong trường hợp tài sản bị hư hỏng.

Nói cách khác, nếu bạn đặt dưới 20% xuống bạn có thể mong đợi được yêu cầu của người cho vay thế chấp của bạn để có một tài khoản bảo lãnh.

Chi phí trả trước (Escrows and Impounds)

Tiền trả trước là khoản chi phí hoặc khoản tiền mà người mua nhà phải trả khi đóng cửa trước khi đến hạn. Họ cần tạo tài khoản ủy thác hoặc điều chỉnh tài khoản ký quỹ hiện có của người bán.

Tiền trả trước có thể bao gồm thuế, bảo hiểm rủi ro, bảo hiểm thế chấp cá nhân và các đánh giá đặc biệt

Tài khoản càn quét (còn gọi là tài khoản ký quỹ, tùy thuộc vào nơi bạn sinh sống) chỉ đơn giản là một tài khoản được duy trì bởi công ty thế chấp để thu thập bảo hiểm và thuế các khoản thanh toán cần thiết cho bạn để giữ nhà, nhưng không phải là một phần kỹ thuật của thế chấp.

Người cho vay phân chia chi phí hàng năm của mỗi loại bảo hiểm thành một khoản tiền hàng tháng và thêm vào khoản thanh toán thế chấp của bạn.

Các khoản tiết kiệm của bạn có ảnh hưởng đến tiền đóng

Khoản tiền ký quỹ của bạn sẽ thay đổi tùy theo thời điểm bạn đóng khoản vay so với tháng mà thuế tài sản của bạn đến hạn.

Nếu bạn đã đóng một khoản vay vào tháng 2, bạn sẽ không phải trả khoản vay đầu tiên cho khoản vay đó cho đến đầu tháng 4. Nếu thuế bất động sản của bạn đến hạn vào tháng Giêng, họ sẽ chỉ được thanh toán. Điều này có nghĩa là tiền ký quỹ ban đầu của bạn sẽ nhỏ.

Người cho vay của bạn có nhiều thời gian để thu thập các khoản ký quỹ trước khi giải ngân tiếp theo.

Trên một tài sản $ 500,000, khoảng $ 2000 cho thuế bất động sản ngay cả trong một khu thuế cơ bản, và nếu bảo hiểm của bạn là $ 1200 một năm, bạn sẽ phải đến với một $ 400 cho điều đó. $ 2400 vào tài khoản impound.

Bảo hiểm chủ nhà của bạn luôn được thanh toán đầy đủ cộng với hai tháng nếu bạn mua nhà.

Sử dụng số tiền vay 500.000 đô la tương tự, giả sử bạn đã đóng tài khoản tái cấp vốn vào tháng Mười. Ban đầu bạn đã mua vào tháng Hai. Bạn sẽ chỉ phải trả hai khoản thanh toán (tháng 12 và tháng 1) trước khi bảo hiểm đáo hạn, vì vậy tổng số tiền bảo hiểm của bạn chỉ có cho bảo hiểm 1000 đô la cho bảo hiểm.

Bạn sẽ phải trả 3000 đô la để nộp nửa đầu thuế bất động sản, cộng thêm bởi vì bạn chỉ có hai khoản thanh toán trước nửa sau là đến hạn, một khoản thanh toán khác là 3000 đô la hoặc sáu tháng. Tổng số tiền đến hạn, $ 7000.

Số tiền mà khách hàng có tỷ lệ cố định nghĩ là khoản thanh toán hàng tháng của họ vẫn có thể thay đổi - đây là một trong những vấn đề lớn nhất với các khoản thanh toán cọc. Vì bảo hiểm của chủ sở hữu và thuế tài sản có thể thay đổi, nên số tiền thanh toán hàng tháng có thể dao động.

Đối với nhiều chủ sở hữu nhà, thế chấp thế chấp là một điều ác cần thiết.

Nếu không có họ, các nhà cho vay có thể sẽ không sẵn sàng cho những người đi vay có khoản thanh toán thấp.