Làm thế nào để sử dụng một khoản dự phòng khi mua một căn nhà

Có một lần thực tế khá phổ biến đối với người mua nhà khi đưa ra đề xuất tùy thuộc vào khả năng nhận khoản vay thế chấp, điều này được biết đến như hiện tại vì nó là một khoản cho vay. Sự thay đổi theo thời gian và các thị trường bất động sản thường chỉ ra cách loại trừ và các khoản nợ dự phòng có thể chấp nhận được. Một khoản cho vay dự phòng ngày hôm nay thường là một chút khôn lanh.

Lý do cho những thách thức liên quan đến loại khoản vay dự phòng phổ biến nhất.

Ví dụ như ở bất động sản tại California, giống như nhiều nơi khác trong nước, người mua nhà có thể xem xét một số loại khoản vay và kết hợp một hoặc nhiều khoản dự phòng vào trong hợp đồng mua.

Chỉ những người mua nhà đang có tài chính có xu hướng làm cho hợp đồng mua bán phụ thuộc vào việc có được khoản vay. Người mua tiền mặt không yêu cầu khoản tiền vay do không có khoản vay. Hợp đồng có thể phụ thuộc vào người mua có được:

Khoản vay của FHA, có yêu cầu riêng, hoặc

• khoản vay VA, được Cục Quản lý Cựu chiến binh bảo lãnh, hoặc
• khoản vay thông thường, thường được bán trong thị trường thứ cấp, hoặc
• khoản vay từ một tổ chức tín dụng nơi người đi vay là thành viên, hoặc
• tài chính tư nhân, đôi khi được gọi là khoản vay khó đòi Tùy thuộc vào loại khoản vay, người cho vay có thể yêu cầu điều kiện tài sản hoặc sửa chữa để cho vay. Nếu người bán và người mua không đồng ý về điều kiện sửa chữa hoặc cho vay, người mua sẽ không nhận khoản vay, và giao dịch có thể sụp đổ.

Nói chung, người mua có một khoảng thời gian nhất định trong hợp đồng mua để có được nguồn tài chính. Trong một số trường hợp, hợp đồng có thể cung cấp cho người mua một lựa chọn, lựa chọn giữa một số ngày nhất định trước khi khoản tiền vay dự phòng sẽ cần phải được loại bỏ hoặc thỏa mãn, hoặc để giữ khoản dự phòng cho khoản vay, nếu tất cả các bên đều đồng ý, cho đến khi đóng cửa.

Đây là vấn đề bắt đầu. Hầu hết người bán đều mong đợi rằng người mua sẽ cần phải có nguồn tài chính. Người bán thường có phần hợp lý và sẽ cho phép một thời gian nhất định vượt qua để người mua có được nguồn tài chính và loại bỏ khoản vay dự phòng, nhưng không phải mọi người bán đều muốn đợi cho đến ngày đóng cửa để biết người mua có thực sự có thể để đóng escrow. Không hoàn toàn công bằng đối với người bán vì người mua yêu cầu thời gian đóng cửa 30 ngày mà không có cam kết chặt chẽ. Mặt khác, loại bỏ khoản vay trước khi đóng cửa có thể làm cho người mua rất lo lắng.

Một người mua có thể tự hỏi điều gì sẽ xảy ra nếu người cho vay, vì một số lý do không lường trước hoặc kỳ quặc, quyết định từ chối khoản vay. Nếu người mua đã xoá khoản vay, người mua có thể là người bán của lòng thương xót, và tiền đặt cọc tiền của người mua có thể có nguy cơ.Rất ít người mua sẵn sàng đánh bạc khi mất tiền đặt cọc.

Tất nhiên, người mua có được và trình bày một lá thư trước phê duyệt trước khi thực hiện một đề nghị. Đây là bức thư phê duyệt trước mà người bán dựa vào như là bằng chứng về sự xứng đáng về tín dụng của người mua và khả năng đủ điều kiện cho một khoản vay. Nhưng sau khi tập tin được đóng gói để bảo lãnh phát hành, các vấn đề khác có thể bật lên.

Các bản án không xác định có thể xuất hiện trong hồ sơ công cộng, người mua có thể có một chút nhầm lẫn về báo cáo tín dụng đã trôi qua các vết nứt, một ví dụ với bán hàng trước đó có thể làm giảm chất lượng, người mua có thể bị mất việc làm, người mua có thể được sử dụng chỉ trong thời gian 2 năm yêu cầu hoặc nhận tiền lương không phản ánh trên cuống biên chế. Có một điều bazillion mà có thể đi sai Hãy không bỏ qua rằng loại thứ hai của khoản dự phòng cho vay là thẩm định. Thách thức đánh giá thường là tách biệt với dự phòng cho khoản vay. Thẩm định dự phòng có nghĩa là nhà phải đánh giá theo giá mua. Nếu đánh giá thấp hơn giá mua, thì người mua có thể hủy cung cấp cho người mua có một sự dự phòng ngẫu nhiên trong hợp đồng mua. Nếu người bán đồng ý hạ thấp giá để đáp ứng việc thẩm định, người mua sau đó sẽ phải loại bỏ sự dự phòng.

Nhưng điều gì sẽ xảy ra khi đóng bảo lãnh phát hành vào giờ thứ 11 để yêu cầu đánh giá lần thứ hai và ý kiến ​​thứ hai về giá trị sẽ là một đánh giá thấp? Nếu người mua đã phát hành dự phòng, không có sự dự phòng nào còn lại. Tuy nhiên, nếu khoản dự phòng cho vay vẫn chưa được giải phóng thì hợp đồng mua bán vẫn có thể phụ thuộc vào khả năng vay vốn của người mua.

Đây là những mối lo ngại phải được giải quyết với đại lý bất động sản của bạn trước khi đưa ra đề nghị mua nhà. Một số người mua có thể thoải mái xóa khoản vay khi người cho vay đảm bảo cho người mua hồ sơ đã sẵn sàng để nhận tiền. Tuy nhiên, nếu người cho vay quan ngại, có thể không nên xoá khoản vay. Khoản vay khẩn cấp cũng nói với người bán. Nhược điểm là khi đề nghị của bạn nằm trong số nhiều phiếu mua hàng và những người mua khác sẵn sàng xoá khoản vay hoặc rút ngắn kỳ hạn, và bạn nhấn mạnh giữ khoản tiền cho vay còn nguyên vẹn để đóng cửa, thì đề nghị của bạn có thể không được chấp nhận. Người bán có thể nghĩ rằng bạn gặp vấn đề có thể gây khó khăn khi đóng cửa.

Trong những trường hợp khó khăn như vậy, một số người mua nhà yêu cầu người cho vay phê duyệt hồ sơ thông qua bảo lãnh phát hành trước khi họ đề nghị mua nhà. Việc phê duyệt nhận bảo lãnh sẽ loại bỏ sự sợ hãi về sự không chắc chắn và tăng cường cung cấp.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.