Cách tính thế chấp: DSSR

Các nhà cho vay thương mại khá thận trọng trong việc bảo lãnh phát hành. Vì lịch sử tín dụng cá nhân của người mua hiếm khi quan trọng trong cho vay thương mại nên họ sử dụng các tiêu chí khác để đưa ra quyết định cho vay. Tài sản thương mại được mua để tạo ra thu nhập, vì vậy một trong những tiêu chí phổ biến là xem thu nhập để xem có đủ để trả nợ thế chấp và để lại lợi nhuận cho người đi vay.

-1->

Khi một người cho vay nhìn vào một căn hộ hoặc tài sản đa dạng, liệu khoản thế chấp sẽ được cấp hay không, và bao nhiêu, có thể được xác định bằng cách sử dụng DSCR, hoặc Tỷ lệ Bảo hiểm Dư nợ. Đó là một tính toán đơn giản, nhưng rất quan trọng. Người cho vay không thực sự quan tâm nhiều với điểm tín dụng cá nhân hoặc lịch sử của chủ sở hữu. Mục đích đầu tư là ROI, Lợi tức đầu tư, và dòng tiền, do đó, dòng tiền mặt là yếu tố chính.

Trên thực tế, các nhà đầu tư nên đánh giá sự quan tâm của người cho vay trong việc đảm bảo việc tính toán dòng tiền là chính xác cho một dự án căn hộ. Họ sẽ muốn xem các tài chính có thu nhập và chi phí. Sau đó họ sẽ xác định xem những con số này có vẻ như họ sẽ tiếp tục trong tương lai, hoặc có thể có được tốt hơn hoặc tồi tệ hơn. Khi các con số cho thấy dòng tiền sẽ bù đắp đầy đủ cho dịch vụ nợ, nó sẽ xác nhận sự lựa chọn đầu tư và kỹ năng định giá của nhà đầu tư.

Trong khi có nhiều nơi để xem làm thế nào để tính toán DSCR với một dự án và số tiền thế chấp đã được tại chỗ, có nhiều khả năng một người mua sẽ muốn biết họ có thể vay bao nhiêu cho một dự án mà họ đang cân nhắc mua. Các nhà đầu tư tính toán riêng của họ và tìm đến người cho vay lựa chọn của họ để xác nhận số lượng họ đưa ra.

Cả nhà đầu tư và người cho vay đều có một mục đích chung trong lĩnh vực này. Dự án có đủ khả năng để trả nợ với khoản lợi nhuận còn lại không?

Chúng ta sẽ xem xét điều này từ hai hướng, nhận được DSCR hiện tại và đánh giá một tài sản với DSCR theo yêu cầu của người cho vay. Tính toán này trở lại số tiền đó bằng cách sử dụng một DSCR cho người cho vay thông thường tối thiểu chấp nhận được là 1. 20. Sau đó chúng ta sẽ làm theo hướng khác, lấy DSCR.

Thời gian trung bình

Thời gian yêu cầu: 20 phút

Dưới đây là Cách: Xác định lưu lượng tiền mặt hoặc thu nhập hoạt động sau khi trừ đi số tiền thất nghiệp và mất tín dụng.

Tiền thuê của $ 187, 000 / năm - 9% chỗ trống và mất tín dụng ($ 16, 830) = 170 $, 170

1. Sau đó đi đến NOI hoặc thu nhập hoạt động thuần bằng cách trừ đi tất cả các chi phí khác cho hoạt động và quản lý, thuế và bảo hiểm.

   Tổng thu nhập hoạt động - Tất cả các chi phí = NOI, hoặc Thu nhập điều hành ròng

2. 170 $, 170 - 72, 470 (chi phí) = 97 $, 700 NOI

   97 $, 700/12 tháng = 8142 $ / tháng NOI > Nếu người cho vay sử dụng DSCR tối thiểu được chấp nhận là 1.20 thì 8142 USD / tháng sẽ phải là 1,2 lần số tiền thế chấp hàng tháng. Để có được khoản thanh toán tối đa đó, cần phải phân chia 8142 đô la cho 1. 2.

   8142 đô la thu nhập ròng hàng tháng / 1. 20 DSCR tối thiểu = 6785 đô la / tháng thanh toán thế chấp tối đa.

   Bây giờ chỉ cần xác định số tiền vay sẽ ở mức hiện tại. Nếu người mua này có thể kỳ vọng lãi suất là 6.875% cho khoản vay 30 năm, thì một người cho vay thế chấp sẽ cho chúng tôi biết rằng người cho vay có thể sẵn sàng cho vay khoảng

3. $ 1, 032, 836 vào tài sản này

   khoản vay và lãi suất này sẽ dẫn đến khoản thanh toán gốc và lãi suất là 6785 đô la Mỹ / tháng và mức tối thiểu 1. 20 DSCR.

4. Hầu hết các máy tính thế chấp sẽ cho phép bạn nhập số tiền thanh toán, lãi suất và thời gian để tính số tiền vay. Khi chúng tôi bắt đầu, chúng tôi biết rằng chúng tôi đã ủng hộ số tiền thế chấp bằng cách sử dụng DSCR đã nêu, vì chúng tôi là những người mua muốn ước tính có thể vay được bao nhiêu để thế chấp một bất động sản mà chúng tôi đang đánh giá để mua. Tuy nhiên, chúng ta chỉ cần tính toán DSCR khi chúng ta biết chi phí của dự án hiện tại và khoản thanh toán thế chấp. 223.000 $ NOI / $ 172, 000 Thanh toán thế chấp hàng năm = 1. 30 DSCR

   1. 3 là tốt hơn 1. 2 trong trường hợp này, do đó có lẽ là một DSCR chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu một khoản vay mới đang được tìm kiếm trong một dự án hoạt động, hiện tại NOI sẽ được sử dụng như chúng tôi đã làm lúc đầu để xem những gì có thể có sẵn như một khoản thế chấp.

5. Khi số liệu hoạt động, các nhà đầu tư và các nhà cho vay có thể cảm thấy tốt về tài trợ dự án và lợi nhuận trong tương lai.

   Những gì bạn cần:

   Chi tiết thu nhập & chi phí cho tài sản.

Máy tính thế chấp.