Các yếu tố của Phân tích Thị trường So sánh hoặc CMA

Kinh nghiệm và kiến ​​thức về vùng thị trường:

Nếu bạn là người mới đến kinh doanh bất động sản, hoặc mới vào khu vực, hãy nhờ giúp đỡ. Một CMA không chỉ là toán học so sánh. Cần phải có kiến ​​thức sâu rộng về sự năng động của việc bán bất động sản trong khu vực cụ thể để đưa ra các phán đoán dựa trên các dữ liệu được trình bày. "Bất động sản là địa phương" là một câu nói nổi tiếng vì nó là sự thật, và bạn phải tìm hiểu tất cả về thị trường địa phương của bạn.

Nói cách khác, bạn cần biết điều gì đó về thị trường của bạn và lý do tại sao những ngôi nhà ở một khu vực bán khác nhau và giá cao hơn hoặc thấp hơn những căn nhà tương tự ở một khu vực khác.

Chỉ cần so sánh số mà không biết về các khu phố và tài sản có thể là một thảm hoạ. Hoạt động quan trọng nhất trong CMA là sự lựa chọn của các tài sản có thể so sánh.

Các thuộc tính quan trọng bao gồm:

• Về mặt thống kê, doanh số bán hàng ở trên hay dưới rất nhiều so với số lượng lớn của nhóm là nghi ngờ. Có thể có lý do hợp lệ cho sự phân kỳ này. Nếu bạn có đủ số lượng comps gần đây, hãy ném đi con đường quá cao và giá bán quá thấp.

• Đảm bảo bạn có thể biện minh cho comps không được sử dụng. Nếu bạn quyết định một so sánh là không thích hợp, có một lý do chính đáng. Nếu khách hàng của bạn hỏi bạn vì sao bạn không sử dụng một ngôi nhà nào đó, bạn sẽ muốn có thể trả lời một cách trung thực và biện minh cho hành động của bạn.

• Kéo tài sản so sánh từ khu vực thuộc tính của chủ thể hoặc càng gần càng tốt. Nếu không thể tìm thấy đủ comps trong cùng một khu phố, sau đó sử dụng một số từ một khu phố tương tự ở một phần của thành phố có thể là cần thiết.

• Sử dụng so sánh được bán không quá cũ. Giữ nguyên khung thời gian hiện tại càng tốt. Ở thị trường nhanh, điều này rất dễ, nhưng không nhiều khi doanh số bán hàng chậm. Nếu bạn phải quay trở lại hơn hai hoặc ba tháng, bạn có thể sẽ cần phải thực hiện một số điều chỉnh chủ quan trong thời gian dài. Nó không phải dễ dàng, vì thực sự không có quy tắc để làm thế nào để làm điều đó một cách chính xác.

• Khi số lượng cho phép, chỉ sử dụng các loại công trình tương tự. Một ví dụ có thể là tài sản chủ đề của bạn là một ngôi nhà một câu chuyện và rất nhiều các comps là hai câu chuyện. Với dân số già của chúng tôi, nhiều người cao niên sẽ tìm kiếm một ngôi nhà một câu chuyện, vì vậy có thể được nhiều hơn nhu cầu.

Điều chỉnh giá trị cho sự khác nhau về tài sản:

Khi so sánh các thuộc tính tương tự, luôn có sự khác biệt. Hãy chắc chắn điều chỉnh dự toán giá trị thuộc tính của chủ thể đối với những khác biệt so với các thuộc tính có thể so sánh được:

• Thêm hoặc trừ giá trị cho sự khác biệt trong diện tích lô hoặc diện tích.

• Làm tương tự đối với các tính năng khác biệt, chẳng hạn như phòng ngủ, phòng tắm, nhà để xe, vv

• Xem xét sự khác biệt về tài chính có thể ảnh hưởng đến giá bán. Tài trợ của người bán có thể dẫn đến giá cao hơn cho một bất động sản không liên quan đến giá trị đích thực của nó. Hãy nhớ rằng những điều này cần phải là "tay dài" giao dịch. Không có tình huống đặc biệt, bán hàng gia đình, buôn bán khốn khổ, vv

Một phân tích hiện tại của thị trường cạnh tranh:

Một báo cáo đầy đủ và chi tiết cho triển vọng danh sách khách hàng của bạn không thể hoàn thành mà không có một phân tích thị trường tương tự các tài sản được liệt kê và cạnh tranh với nhà của họ tại thời điểm đó. Khuyến nghị giá danh sách của bạn có thể được điều chỉnh lên hoặc xuống tùy thuộc vào số lượng nhà được liệt kê trong khu vực vào thời điểm đó và giá niêm yết của họ.

Biết rằng một số máy bán chạy nhất từ ​​các khoảng thời gian có khoảng không quảng cáo rất thấp có thể khiến bạn sửa đổi ước tính giá niêm yết của mình xuống một chút nếu thị trường hiện tại có lượng hàng tồn kho cao hơn đáng kể. Đi theo hướng khác, nếu có ít ngôi nhà hơn, bạn có thể điều chỉnh giá chào bán của bạn lên trên.

Kết quả được hiển thị dưới dạng Định dạng dễ hiểu:

Đây không phải là quảng cáo cho "khá". Có những giải pháp phần mềm cho hầu hết bất kỳ hệ thống MLS nào sản xuất ra các báo cáo rất được đánh bóng để phân tích thị trường so sánh. Giá trị nằm trong dữ liệu và cách giải thích của bạn về nó. Đừng để lúng túng của "trình bày" có một tầm quan trọng cao hơn việc lựa chọn và giải thích dữ liệu.