So sánh Phân tích thị trường (CMA) - Trang chủ Mua Điều khoản

Trước khi đưa một ngôi nhà trên thị trường niêm yết hoặc với một đại lý bất động sản, bán nhà hiểu biết được một phân tích thị trường so sánh, cũng đề cập đến trong ngành công nghiệp như một CMA. Có thể bạn đã nhận được thư hoặc bưu thiếp trực tiếp từ các đại lý địa ốc địa phương về CMA. Những khoảng trống này cung cấp cho bạn một báo cáo miễn phí để cho bạn biết nhà của bạn đáng giá bao nhiêu. Người bán sử dụng CMA để tính toán giá nhà.

Phân tích thị trường so sánh là gì?

Mặc dù các báo cáo có thể khác nhau, từ danh sách hai trang bán nhà có thể so sánh với hướng dẫn toàn diện 50 trang, độ dài và sự phức tạp của báo cáo phụ thuộc vào thực tiễn kinh doanh của đại lý.

Tuy nhiên, các báo cáo phân tích thị trường tiêu chuẩn chuẩn bao gồm các dữ liệu sau:

• Các danh sách đang hoạt động

  Các danh sách đang hoạt động là những ngôi nhà hiện đang bán. Những danh sách này chỉ có vấn đề trong phạm vi mà họ là đối thủ của bạn cho người mua. Chúng không chỉ ra giá trị thị trường bởi vì người bán có thể yêu cầu bất cứ điều gì họ muốn cho nhà của họ. Nó không có nghĩa là bất kỳ giá nào là thực tế. Giá bán được chào bán không phản ánh giá trị thị trường cho đến khi bán, ví dụ như trong các thị trường của người mua, hầu hết bán cho ít hơn rất nhiều.

• Danh sách chờ giải quyết

  Các căn nhà chờ bán nhà là những danh sách trước đây hoạt động theo hợp đồng. Họ vẫn chưa đóng cửa, vì vậy họ vẫn chưa phải là một cuộc bán hàng tương đương. Trừ khi đại lý niêm yết sẵn sàng chia sẻ thông tin về việc bán đang chờ xử lý - và nhiều thứ không phải là - bạn sẽ không biết giá bán thực tế cho đến khi giao dịch kết thúc. Tuy nhiên, doanh số chờ bán đến cho thấy hướng thị trường đang di chuyển. Nếu nhà của bạn có giá cao hơn giá niêm yết của các doanh số bán hàng đang chờ xử lý này, bạn có thể phải đối mặt với DOM lâu hơn.

• Các nhà bán đã bán

  Các căn nhà đã đóng cửa trong vòng sáu tháng qua là doanh số bán hàng tương đương của bạn. Đây là doanh số bán hàng mà một người thẩm định sẽ sử dụng khi đánh giá nhà của bạn cho người mua, cùng với doanh thu đang chờ bán hàng (có thể sẽ đóng cửa vào thời gian bạn bán nhà). Nhìn lâu dài và khó khăn ở mức doanh thu có thể so sánh vì đó là giá trị thị trường của bạn.

• Thị trường ngoài thị trường / Thu hồi / Hủy

  Đây là những tài sản đã được đưa ra khỏi thị trường vì nhiều lý do. Thông thường, lý do ngôi nhà bị loại khỏi thị trường là do giá quá cao. Giá trung bình của nhóm này hầu như luôn cao hơn giá trung bình của doanh số bán hàng tương đương. Tuy nhiên, danh sách hủy cũng vì những lý do sau:

1. Sự hối tiếc của người bán. Những người bán hàng đã quyết định họ không thể chia tay với ngôi nhà của họ và không còn muốn bán nữa.
2. Giá quá cao. Không ai đưa ra lời đề nghị hoặc chỉ nhận được phiếu mua hàng là những phiếu giảm giá thấp, đã bị từ chối.
3. DOM quá dài. Các đại lý đôi khi rút lại danh sách để họ có thể đưa họ trở lại như một danh sách mới và đánh lừa người mua.
4. Yêu cầu sửa chữa. Các ngôi nhà đã được một lần theo hợp đồng và sau khi kiểm tra nhà, người mua yêu cầu sửa chữa mà người bán từ chối.
5. Người bán đã sa thải đại lý. Nó không phải là không phổ biến cho người bán không hài lòng để bắn một đại lý và thuê một đại lý mới.

• Danh sách Hết hạn

  Nhóm này sẽ phản ánh giá bán trung bình cao nhất bởi vì họ không bán và có thể là giá không hợp lý. Một số danh sách đã hết hạn cũng có thể hiển thị như là một danh sách hoạt động, được liệt kê bởi một đại lý mới ở một mức giá mới. Các bảng liệt kê cũng hết hạn vì chúng không được quảng cáo tích cực hoặc bởi vì ngôi nhà cần được sửa chữa.

Kiểm tra doanh số bán hàng có thể so sánh

Doanh thu tương đương là doanh thu gần giống nhất với nhà của bạn. Thật khó để so sánh ngôi nhà ba cấp với một ngôi nhà một tầng. Chọn nhà khỏi danh sách này mà chủ yếu là giống hệt nhau đến nhà bạn về kích thước, hình dạng và điều kiện, chẳng hạn như:

• cảnh vuông tương tự

  Giám định so sánh nhà dựa trên cảnh quay vuông. Các ngôi nhà có diện tích rộng hơn vuông có giá trị ít hơn cho mỗi foot vuông so với các căn nhà có diện tích nhỏ hơn. Sự chênh lệch giữa một nhóm các ngôi nhà giá trung bình không nên quá hơn 200 đến 400 feet vuông, cộng hoặc trừ.

• tuổi tương tự xây dựng

  Lý tưởng nhất, độ tuổi của ngôi nhà - năm nó được xây dựng - nên trong vòng vài năm nhà bán tương đương khác. Các phân chia tuổi khác nhau là phổ biến. Chẳng hạn, trong một khu vực của Sacramento, phân khu bao gồm các ngôi nhà được xây dựng trong những năm 1950, và sau đó họ nhảy vài thập niên tới những năm 1970. Mặc dù ngôi nhà nằm cạnh nhau, ngôi nhà có nhiều nhân vật từ những năm 1950 đã bán cho nhiều hơn những người Brady Bunch mới hơn. Nếu ngôi nhà của bạn được xây dựng vào năm 1980, nói rằng, và những ngôi nhà hoàn toàn mới trên đường phố sẽ được bán nhiều hơn, bạn không thể chỉ định mức giá như ngôi nhà mới.

• Các điều kiện tương tự, nâng cấp, và điều kiện

  Các thẩm định viên sẽ trừ đi giá trị từ nhà của bạn nếu những căn nhà khác đã nâng cấp và bạn không có. Nhà có hồ bơi sẽ có giá trị khác với nhà không có hồ bơi. Một ngôi nhà được xây dựng lại hoàn toàn có giá trị hơn một người sửa chữa. Những căn nhà với một bồn tắm có giá trị ít hơn nhà với hai hoặc nhiều phòng tắm. Bảo trì trì hoãn sẽ tính vào bạn.

• Địa điểm

  Mọi người đều biết rằng bất động sản có giá trị về "vị trí, vị trí, địa điểm", nhưng bạn đã xem xét điều đó có nghĩa là gì? Một ngôi nhà với tầm nhìn ra thành phố, chẳng hạn, có giá trị hơn một ngôi nhà đối diện với bức tường xi măng. Những ngôi nhà nằm trên các đường phố bận rộn đáng giá ít hơn đáng kể so với những ngôi nhà trên những con đường yên tĩnh. So sánh nhà của bạn với những nơi ở tương tự. Nếu ngôi nhà của bạn nằm trên đường phố từ nhà máy điện, hãy tìm những căn nhà khác có nhà máy điện hoặc những nơi nằm dọc theo các tuyến đường sắt, trong những vị trí không mong muốn khác.

_{Tại thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.}