So sánh Phân tích thị trường Định nghĩa trong Bất động sản

Định nghĩa :

Khi làm việc với người bán để xác định giá niêm yết hoặc với người mua để kiểm tra giá trị trước khi chào mua, đại lý bất động sản làm cái được gọi là thị trường so sánh phân tích, hoặc một CMA.

Bằng cách bán hồ sơ tài sản đã bán, chuyên gia bất động sản chọn những tài sản đã bán gần đây tương tự như đối tượng sở hữu và trong cùng một khu vực địa lý. Bằng cách so sánh các thuộc tính này và điều chỉnh tính khác biệt tính năng, ước tính giá trị được thực hiện cho thuộc tính chủ đề.

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản chuyên sâu sẽ làm CMA thứ hai khác cho người bán hoặc người mua.

Một CMA kỹ lưỡng thứ hai sẽ bao gồm các so sánh với các thuộc tính tương tự được liệt kê hiện tại trong khu vực. Quá trình tương tự sẽ được sử dụng, nhưng với các thuộc tính được liệt kê hiện tại. Điều này sẽ cho phép đánh giá sự cạnh tranh hiện tại và có thể làm tăng hoặc giảm dự toán dựa trên tài sản đã bán.

Also Known As: CMA, so sánh áp phân tích

Chất lượng Selections Comparable

rất quan trọng để chính xác của CMA trong việc xác định giá trị thị trường là việc lựa chọn các thuộc tính có thể so sánh tốt nhất. Ba đại lý chọn thậm chí một khác nhau so với ba hoặc bốn được sử dụng có thể đưa ra một số định giá rất khác nhau. Điều này xảy ra rất nhiều khi người bán mua một đại lý niêm yết. Họ nhận được một ước lượng giá trị từ một số đại lý và họ đang ngạc nhiên trước sự khác biệt. Thật không may, thường là người cho họ số lượng cao nhất là người được liệt kê, và thông thường nó không phải là một con số tốt.

- Có thể xem xét một vài điều khi lựa chọn comps:

Khi tài sản được bán: Bán hàng quá hai hoặc ba tháng trước đây không phải là những điều tốt, đặc biệt là ở các thị trường chuyển đổi nhanh. Việc bán hàng gần đây càng ít có khả năng thị trường đã di chuyển đủ để làm cho giá bất động sản bán ra không liên quan ở thời điểm CMA.

• Nơi có tài sản: Tình huống tốt nhất là ngôi nhà nằm trong cùng phân khu. Điều này không thể thực hiện được trong rất nhiều trường hợp, do đó việc xem xét tiếp theo là định vị comps trong cùng một khu phố hoặc khu vực chung. Khi bạn không thể có được comps phù hợp theo cách đó, ngôi nhà rất giống nhau trong phân khu tương tự ở các khu vực khác của thị trấn có thể là tài nguyên duy nhất có sẵn.
• Đặc điểm của ngôi nhà: Khi nói đến số lượng phòng ngủ, phòng tắm, diện tích vuông của căn nhà, kích thước của lô đất, và các đặc điểm khác của ngôi nhà, những căn nhà tương tự nên có càng nhiều càng tốt. Rất hiếm, ngoại trừ các phân mục cookie cắt cookie lớn, bạn sẽ nhận được tất cả những điều này để so sánh chính xác.
• Chất lượng của các điều chỉnh

Mục cuối cùng ở trên đưa chúng ta đến một cuộc thảo luận về cách chúng tôi bù đắp cho tính toán của chúng tôi cho sự khác biệt trong cấu trúc.Chúng tôi thực hiện các điều chỉnh, giống như thẩm định viên, để điều chỉnh giá bán của căn nhà so sánh để phù hợp hơn với tài sản của chúng tôi.

Nói cách khác, nếu chúng ta có một căn hộ 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm với nhà để xe hai ô tô và diện tích sử dụng 2100 feet vuông, chúng tôi sẽ cố gắng tìm ba hoặc bốn comp với tất cả các tính năng giống nhau . Tuy nhiên, chúng tôi hiếm khi sẽ, vì vậy chúng tôi cần phải điều chỉnh giá bán của họ.

Hãy nói rằng một bản nhạc chỉ có hai phòng ngủ. Chúng ta phải giả định rằng nó sẽ bán được nhiều tiền hơn với ba, vì vậy chúng ta sẽ phải cộng thêm một ít tiền vào giá bán thực tế để điều chỉnh nó để có ba phòng ngủ. Tương tự như vậy cho phòng tắm và không gian nhà để xe.

• Nếu đó là cách khác, giả sử ba phòng tắm khi chủ đề của chúng tôi ở nhà chỉ có hai, sau đó chúng tôi sẽ trừ đi giá trị của một phòng tắm từ giá bán trong điều chỉnh của chúng tôi.
• Chúng tôi không cần phải làm bất cứ điều gì với cảnh quay vuông cho đến khi chúng tôi tính toán cuối cùng.
• Khi chúng tôi đã điều chỉnh giá bán được so sánh của chúng tôi, chúng tôi chia mỗi giá bán theo feet vuông để có được giá bán trên mỗi foot vuông. Chúng tôi tính trung bình cho ba hoặc nhiều comp của chúng tôi để có được một giá trị trung bình trên mỗi foot vuông. Sau đó, chúng tôi chỉ đơn giản nhân nó bằng cảnh quay của nhà chúng tôi để có được giá trị thị trường hiện tại ước tính của chúng tôi.

Ở đó bạn có hình ảnh lớn về việc làm một CMA, nhưng bạn sẽ muốn đào bới và tìm hiểu thêm và thực hành trước khi làm chúng cho khách hàng.