Mức vay thế chấp: Khi nào phải trả điểm giảm giá

Mức chiết khấu là một trong những khía cạnh khó hiểu nhất của quá trình thế chấp cho nhiều người vay. Điểm giảm giá là các khoản phí được sử dụng để mua tỷ lệ của bạn. Trên một tờ khai quyết toán, các điểm chiết khấu đôi khi được dán nhãn là "Phí Giảm giá" hoặc "Mortgage Rate Purchasedown" và một điểm chiết khấu mang một khoản chi phí bằng một phần trăm của khoản vay của bạn. Điểm giảm giá khác với "lệ phí khởi tạo" của bạn, khoản phí mà bên cho vay thế chấp tính phí để hoàn thành khoản vay.

Nhìn vào số

Để minh họa các điểm theo phần trăm của khái niệm số tiền vay, hãy xem xét một số con số. Khi một nhân viên cho vay nói về một điểm với khoản vay 100.000 đô la, nhân viên cho vay nói về một phần trăm của khoản vay, tương đương 1 000 đô la.

Cho khoản vay $ 300,000, một điểm tương đương với $ 3,000 được thanh toán khi bạn đóng khoản vay.

Bên cho vay cung cấp các mức lãi suất khác nhau cho các khoản vay với các điểm khác nhau. Có ba lựa chọn chính bạn có thể thực hiện về điểm. Bạn có thể quyết định bạn không muốn trả hoặc nhận điểm nào cả. Đây được gọi là khoản vay bằng không.

Bạn có thể trả điểm khi đóng cửa để nhận được mức lãi suất thấp hơn. Hoặc bạn có thể chọn để có điểm trả cho bạn (còn gọi là tín dụng cho vay) và sử dụng chúng để trang trải một số chi phí đóng của bạn.

Tình huống giả thuyết

Chúng ta hãy chạy một số số giả thuyết cho các loại phân tích (aka Engineer). Ví dụ dưới đây cho thấy sự cân bằng giữa các điểm như là một phần của chi phí kết thúc của bạn và lãi suất.

Trong ví dụ, bạn mượn $ 180,000 và đủ điều kiện để được vay thế chấp lãi suất cố định 30 năm với lãi suất là 5% 0 với điểm zero bạn sẽ có kịch bản sau đây để xem xét:

> Lãi suất

4. 875%	5. 0%	5. 125%	Điểm Giảm
+0. 375	0. 0	-0. 375	Tình huống của bạn
Bạn sẽ giữ thế chấp của mình trong một thời gian dài và muốn giữ khoản thanh toán càng thấp càng tốt.	Bạn thích lãi suất và sẽ giữ nhà dưới 5 năm	Bạn muốn giữ tiền mặt để đóng càng thấp càng tốt và có thể trả một khoản thanh toán cao hơn	Kết quả
Bây giờ: Bạn trả tiền $ 675 tại thời điểm đóng cửa	Trong suốt thời hạn của khoản vay: Trả $ 14 mỗi tháng ít hơn Không có sự điều chỉnh theo hướng nào,	bạn dễ hiểu thanh toán và để so sánh giá. Bây giờ: Bạn có	675 đô la trong khoản tín dụng cho vay Trong suốt thời hạn của khoản vay: Trả thêm 14 đô la mỗi tháng *** Giá hiện có có thể khác với những gì được thể hiện trong ví dụ như kịch bản

Như bạn có thể thấy rõ, thời gian bạn dự định sở hữu ngôi nhà là một phần lớn của phương trình nếu phân tích "break-even" rất quan trọng với bạn.

Phân tích chiết khấu rất đơn giản.Lấy chi phí của điểm chiết khấu và chia cho số tiền tiết kiệm / chi phí thanh toán hàng tháng và bạn sẽ tìm ra bao nhiêu tháng nó sẽ đưa bạn đến break-even.

Chi phí 675 đô la Mỹ / tiết kiệm 14 đô la / tháng sẽ dẫn đến điểm hòa vốn là 48. 21 tháng.

Nếu bạn có kế hoạch giữ tiền thế chấp của bạn hơn 4. 1 năm, hoặc 48. 21 tháng, sau đó trả điểm giảm giá bắt đầu có ý nghĩa. Bất cứ điều gì ít hơn và bạn có thể đã đưa ra quyết định tài chính sai.

Chúng tôi sử dụng thuật ngữ "có thể đã đưa ra quyết định tài chính sai" vì thế chấp có những lợi ích và hậu quả về thuế mà cũng cần được xem xét khi bạn điều hành các con số.

Cả hai lãi suất và điểm chiết khấu đều có lợi ích khấu trừ thuế cho hầu hết người đi vay. Phần lớn phụ thuộc vào tính chất của căn hộ cho ngôi nhà mới của bạn, số lượng tài sản sở hữu và số tiền bạn quan tâm.

Tốt nhất nên xem xét tất cả các chi tiết khi đưa ra quyết định về việc phải trả điểm giảm giá hay không.

Siêng năng của bạn trong việc áp dụng tình hình tài chính cá nhân của bạn cho bạn lựa chọn thế chấp có thể là một quyết định ảnh hưởng đến bạn trong 30 năm.

Làm cho nó một cách khôn ngoan.