Người bán trong Bán ngắn?

Câu hỏi: Ai bán hàng trong một bán ngắn?

Một người đọc viết: "Tôi đã ký nhiều giấy tờ khi tôi đưa nhà của tôi vào thị trường như là một bán ngắn mà tôi không thể nhớ những gì tôi hứa sẽ làm hoặc những gì các giấy tờ có nghĩa là. ngân hàng trả tất cả các chi phí bán hàng, nhưng nó không nhìn theo cách đó với tôi.Ông đã gửi cho tôi một đề nghị để đăng nhập.Những đề nghị nói rằng "người bán để trả tiền tiêu đề và escrow." Là tôi hoặc là ngân hàng? Ai trả thuế bất động sản? Ai bán hàng trong một cuộc bán hàng ngắn? "

Trả lời: Trước tiên, hãy để tôi nói rằng nếu bạn đang tự hỏi ai là người bán trong một cuộc bán hàng ngắn, bạn không cô độc. Ngay cả những người bán hàng cần biết câu trả lời cho câu hỏi đó thì không. Ngay cả những đại lý cần biết câu trả lời cho câu hỏi đó thì không. Đó là một phần lý do tại sao đại lý của bạn nói với bạn rằng ngân hàng thanh toán tất cả các chi phí trong một đợt bán hàng ngắn. Nhưng đại lý của bạn là không chính xác chính xác và có thể được dùng cách dễ dàng ra ngoài.

Nó cũng nghe có vẻ như bạn có thể có một vấn đề tin cậy đang xảy ra với đại lý của riêng bạn. Khi một đại lý ký hợp đồng niêm yết với bạn, đại lý đó đang tạo ra một mối quan hệ uỷ thác với bạn. Điều đó có nghĩa là đại lý phải làm việc vì lợi ích cao nhất của bạn. Rất khó cho một nhân viên làm công việc đó cho bạn nếu người ủy thác không tồn tại. Bạn phải tin cậy đại lý của bạn để có uỷ thác với đại lý đó. Không tin tưởng, bạn có thể đã phá vỡ mối quan hệ uỷ thác.

Đề nghị của tôi là bạn yêu cầu đại lý của bạn giải thích sự ủy thác cho bạn, và để giải thích cho bạn là người bán trong một bán ngắn.

Đây không phải là một nhiệm vụ khó khăn cho đại lý của bạn và, trên thực tế, rất có thể sẽ được chào đón bởi đại lý của bạn.

Ai trả chi phí trong một khoản bán ngắn

Bán ngắn hạn thực sự không khác gì bất kỳ loại hình giao dịch nào khác ngoài chi phí. Báo cáo kết thúc của bạn và các khoản phí được tính là rất giống với bất kỳ giao dịch bất động sản nào khác.

Nó hoạt động như sau:

• Nói rằng bạn đang bán nhà với giá 100.000 USD. Bạn là người bán.
• Người mua trao cho bạn 100.000 USD, hoặc thông qua một khoản thanh toán trễ và một khoản vay, hoặc có thể chỉ là tiền mặt. Nó không quan trọng. Cuối cùng, bạn nhận được $ 100, 000.
• Trước tiên, bạn trả hoa hồng. Nếu nó là 7%, bạn sẽ phải trả $ 7, 000 cho môi giới niêm yết. Người môi giới niêm yết sau đó thanh toán cho đại lý niêm yết, người môi giới của người mua và người môi giới của người mua thanh toán cho đại lý của người mua. Thậm chí có thể có các đại lý phụ của các đại lý nhận được khoản thanh toán từ $ 7,000, nhưng thực tế là bạn đã có $ 93,000 còn lại.
• Từ $ 93,000, có thể bạn sẽ phải chi thêm $ 3,000 nữa. Các khoản phí này có thể bao gồm lệ phí quyền sở hữu, lệ phí ký quỹ, phí ghi âm, thuế bất động sản, thuế tính thuế, phí chuyển tiền, và các khoản phí khác.Nếu tất cả những khoản phí đó tổng cộng $ 3,000, ví dụ, bây giờ bạn sẽ còn lại $ 90,000.
• $ 90 000 là số tiền thuần của bạn. Bạn không thể giữ lại số tiền đó vì bạn nợ ngân hàng. Bạn có thể nợ ngân hàng nhiều hơn $ 90,000, nhưng nếu ngân hàng bán nhà của bạn như một căn nhà do ngân hàng sở hữu thì số tiền tối đa mà ngân hàng có lẽ sẽ nhận được sẽ là $ 100,000 mà bạn chỉ được chào bán trong thời gian ngắn .

  Vì vậy, vì ngân hàng không thể nhận được nhiều hơn vì 100.000 đô la là giá trị thị trường, ngân hàng sẽ chấp nhận 90.000 đô la của bạn. Sự khác biệt duy nhất giữa một giao dịch mua bán ngắn hạn và một giao dịch thông thường, như bạn thấy , là thực tế là bạn không bỏ tiền vào túi của bạn. Trong một giao dịch thông thường, bạn sẽ bỏ túi tiền thu được sau khi thanh toán cho ngân hàng bởi vì bạn sẽ có cái được gọi là vốn chủ sở hữu. Trong một đợt bán hàng ngắn, bạn không có cổ phần vì bạn đã mất vốn.

  Điều này có nghĩa là bạn là người bán. Ngân hàng không phải là người bán. Chủ sở hữu là người bán và chủ sở hữu phải trả chi phí bán hàng từ số tiền thu được.

Ngân hàng có thực sự là người bán hàng bán ngắn không?

Một số người cho rằng ngân hàng thực sự là người bán một khoản bán ngắn vì ngân hàng nợ nhiều tiền hơn so với nhà bán, nhưng điều đó không đúng. Đó là vì tiêu đề vẫn ở bên người bán cho đến khi người bán làm việc nhà cho người mua. Người bán là chủ sở hữu.

Nó hoạt động theo cách này trong thực tế, mặc dù. Giả sử bạn nợ ngân hàng 200.000 đô la, nhưng nhà bạn chỉ có giá 100.000 đô la. Nếu ngân hàng bị mất 10.000 đô la vì số tiền thu được từ bán hàng chỉ là 90.000 đô la, điều này làm cho ngân hàng rất quan tâm đến các khoản chi phí bán hàng.

Mặc dù ngân hàng không thực sự phải trả chi phí bán hàng, nhưng mỗi đồng xu ngân hàng có thể ngăn người bán thanh toán đi vào túi của ngân hàng. Bởi vì ngân hàng nhận được số tiền còn lại. Đó là lý do tại sao ngân hàng quan tâm đến số tiền mà người bán trả cho chi phí đóng cửa.

Nhưng người bán vẫn là người bán, và ngân hàng vẫn là ngân hàng.

Câu hỏi vẫn là nếu ngân hàng không cho phép một khoản phí hoặc chi phí nhất định trong một đợt bán hàng ngắn, ai sẽ thanh toán? Nếu một khoản phí không được phép, điều này có nghĩa là ngân hàng sẽ không cho phép khoản tiền này được khấu trừ khỏi số tiền thu được. Nhưng lệ phí vẫn cần phải được thanh toán. Trong phần lớn số bán hàng ngắn của tôi, tôi yêu cầu người mua thanh toán bất kỳ khoản phí trái phép nào.

Thông thường, thanh toán các khoản phí trái phép là thương lượng. Tuy nhiên, trong một đợt bán hàng ngắn của HAFA, người bán không được trả thêm bất cứ khoản phí nào. Bán hàng ngắn của HAFA không còn được sử dụng. Tại California, SB 458 cấm người bán hàng tại California không trả bất kỳ khoản phí nào từ tất cả các khoản này, như chứng minh bằng Bộ luật Dân sự California 580e.

Tại thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.