Sự khác biệt giữa Co-ops và Condos là gì?

Bạn có thắc mắc về sự khác biệt giữa hợp tác xã với căn hộ? Bạn không cô đơn. Mặc dù, có thể làm bạn ngạc nhiên khi biết rằng căn hộ đã không trở nên nổi tiếng cho đến những năm 1960. Khi các nguyên tắc của FHA cuối cùng cho phép tài trợ cho căn hộ, khái niệm căn hộ phức tạp đã cất cánh. Trước đó, gần như tất cả các tòa nhà cho phép nhiều chủ sở hữu nhiều là hợp tác. Ngày nay, bạn sẽ tìm thấy hầu hết các hợp tác xã hoặc các tòa nhà hợp tác ở các thành phố lớn.

Mọi người có xu hướng liên kết hợp tác với Thành phố New York, nhưng bạn cũng có thể tìm thấy các hợp tác ở các thành phố lớn như San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit và Chicago, Tucson và Phoenix, bao gồm một số ít ở Florida và những nơi khác rải rác khắp Bờ Biển Đông.

Co-op là gì?

Một hợp tác xã không thực sự là bất động sản. Bất động sản là đất đai, cùng với bất kỳ cải tiến cơ cấu nào, bao gồm cả quyền ngầm và không khí. Thay vào đó, một co-op là một công ty. Khi người mua mua co-op, người mua mua cổ phần trong công ty và quyền chiếm một đơn vị cụ thể. Một người mua co-op không mua đơn vị hoặc một phần của tòa nhà.

Hơn nữa, người mua co-op có thể hoặc không thể tài trợ cho việc mua co-op. Không phải mọi ngân hàng sẽ cho vay hợp tác. Trong số các ngân hàng sẽ có một khoản vay hợp tác, không phải tất cả các hợp đồng có đủ điều kiện để trở thành một tòa nhà đủ điều kiện.

Người mua nên kiểm tra với người cho vay của họ để tìm xem co-op có nằm trong danh sách đã được chấp thuận hay không.

Một người mua co-op cũng trả một khoản phí hàng tháng cho hợp tác xã. Khoản phí đó bao gồm phần tiền thuê nhà của tòa nhà, nếu có; tiền lương của người gác cổng, nhân viên bảo trì, có thể là giám sát viên xây dựng; bảo hiểm cho kết cấu; bảo dưỡng thường xuyên, bảo trì và làm sạch các khu vực chung, bao gồm thuế bất động sản.

Có thể một trở ngại đối với một hợp tác xã, theo các nhà phê bình, là thực tế một chủ sở hữu thường phải trả hai khoản thế chấp. Cô ấy sẽ tự trả tiền thế chấp cho hợp tác xã và khoản thế chấp của tòa nhà cho hợp tác xã, vốn cũng có thể được tái cấp vốn để trả tiền cải tạo vốn cho tòa nhà.

Căn hộ là gì?

Không giống như hợp tác xã, khi người mua mua một căn hộ, người mua đang mua bất động sản. Người mua sở hữu không gian giữa các bức tường, sàn nhà và trần nhà, thường đến điểm giữa. Đơn vị được đánh giá riêng cho mục đích thuế, và người mua trả trực tiếp thuế cho giám định viên quận (hoặc thông qua tài khoản tạm giữ của người cho vay).

Một căn hộ có thể được tài trợ riêng biệt và tài sản được bảo đảm bởi chứng thư ủy thác hoặc thế chấp, tùy thuộc vào luật pháp tiểu bang. Thiết kế kết cấu của một căn hộ là một đơn vị cá nhân, có thể là một câu chuyện, nhiều câu chuyện hoặc thậm chí tách ra.Ví dụ, tôi sở hữu một căn nhà một gia đình ở Hawaii được chỉ định như một căn hộ, nhưng nó là một cấu trúc tự do, với sân riêng của mình.

Người mua căn hộ cũng giống như người mua hàng co-op, trả phí hàng tháng. Các khoản phí này được trả cho hiệp hội chủ nhà. Lệ phí HOA trả cho việc bảo trì các khu vực chung, bên ngoài tòa nhà, mái nhà, bảo hiểm, quản lý hiệp hội và có thể bao gồm một số tiện ích như nước và rác rác.

Một số khoản HOA bao gồm lệ phí cho một câu lạc bộ, các tiện nghi tập luyện và hồ bơi / spa.

Sự khác biệt giữa Co-op và Condo

Nói chung, một co-op thường rẻ hơn mua căn hộ, có nghĩa là chi phí mua căn hộ có thể cao hơn. Tuy nhiên, sự cân bằng là phí trả cho một hợp tác xã có thể cao hơn phí HOA của căn hộ.

Sự khác biệt lớn giữa hợp tác xã với căn hộ là thực tế không phải là bất kỳ cơ thể ấm áp nào bằng tiền mặt có thể mua một hợp đồng. Các hợp tác xã do một hội đồng quản trị điều hành, được xác định bởi các cổ đông của hợp tác xã. Các căn hộ cũng được quản lý bởi một hội đồng quản trị, nhưng những hội đồng này không chấp thuận người mua. Hội đồng quản trị co-op có quyền phê duyệt một người mua tiềm năng. Mặc dù người mua không thể bị từ chối do phân biệt đối xử được định nghĩa bởi luật Fair Housing, người mua phải trải qua một cuộc kiểm tra nghiêm ngặt.

Một số hợp tác không cho phép người nước ngoài mua một đơn vị. Nhiều hợp tác xã không cho phép các nhà đầu tư hoặc những người mua căn nhà thứ hai vì họ thích người sở hữu căn hộ hơn. Ban Co-op sẽ xem xét kỹ lưỡng về ứng dụng, báo cáo tài chính, danh mục tài sản và trách nhiệm của người mua, báo cáo tín dụng, số dư ngân hàng, bao gồm cả việc xem xét thư giới thiệu từ bạn bè và các đối tác kinh doanh, đứng đầu trong cuộc phỏng vấn cá nhân.

Mặc dù thủ tục này có vẻ như là một cuộc xâm lược cực đoan về quyền riêng tư, chủ nhân trong một hợp đồng chấp thuận quá trình này bởi vì họ có thể chọn lựa cao cho những người sống trong tòa nhà. Khi một người mua một căn hộ, không có quá trình lựa chọn của các nước láng giềng, không có cách nào để ngăn chặn một ban nhạc kim loại lớn chết từ không gian bên cạnh bên cạnh.

Mặt khác, hội đồng quản trị đồng ý phê duyệt giá mua. Nếu giá thấp đến mức nó có thể ảnh hưởng đến giá trị của các cổ đông khác, một ủy ban hợp tác có thể từ chối chấp nhận việc bán. Một HOA HOA không có thẩm quyền để ngăn chặn việc bán.

Nhiều phức hợp căn hộ giới hạn số lượng thuê theo phần trăm của tổng số căn hộ. Tỷ lệ phần trăm nói chung khoảng từ 80 phần trăm chủ sở hữu-chiếm đến 50 phần trăm. Điều này nhằm ngăn chặn phức tạp này chuyển thành phức hợp căn hộ và giảm giá trị. Hầu hết các hợp tác xã không cho phép thuê lại đất cũng như cho thuê.

Một người có thể sống trong một khu chung cư phức tạp trong nhiều năm và không bao giờ biết được những người hàng xóm. Điều đó không xảy ra trong một hợp tác xã nơi chủ sở hữu biết tất cả mọi người và mọi thứ về bạn.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.