Hành động thay cho Foreclosure

Ngày càng nhiều, khi tôi nghe về các ngân hàng cung cấp cho các chủ sở hữu quyền sở hữu nhà ở để thay thế cho việc tịch thu tài sản của một chủ sở hữu nhà ở, tôi tiếp tục quay trở lại một tiền đề cơ bản. Tại sao mọi người lại muốn cho ngân hàng một hành động thay vì tịch thu nhà? Về cơ bản, nếu ngân hàng từ chối bán hàng ngắn của bạn, ngân hàng đang nói đi pound cát.

Theo ý kiến ​​của tôi, một hành động thay thế thuận lợi cho một ngân hàng hơn là nó ủng hộ một chủ nhà. Lần cuối cùng một ngân hàng giúp bạn như thế nào?

Hơn nữa, tại sao bạn lại muốn giúp đỡ một ngân hàng không muốn giúp bạn? Hầu hết mọi người phải đối mặt với hành động thay thế sau khi ngân hàng từ chối sửa đổi khoản vay hoặc từ chối bán hàng ngắn. Tất nhiên, nếu bạn có vốn chủ sở hữu, bạn sẽ bán nhà trước khi xem xét một hành động thay thế, nhưng hầu hết người bán hàng phải đối mặt với quyết định này không có bất kỳ công bằng; chúng dưới nước.

Định nghĩa hành động thay thế tịch thu tài sản

Một văn bản thay thế tịch thu tài sản là văn bản chuyển giao quyền sở hữu ký bởi chủ nhà, có công chứng bởi công chứng và cuối cùng được ghi vào hồ sơ công cộng. Nó cung cấp tiêu đề từ chủ sở hữu nhà cho ngân hàng giữ thế chấp.

Lý do một ngân hàng có thể từ chối một chứng thư thay cho nhà bị tịch thu

Một quan niệm sai lầm phổ biến về hành động thay thế là tài sản đó phải bị tịch biên. Người cho vay có thể hoặc không thể đệ trình một Thông báo về Mặc định hoặc bắt đầu thủ tục tố tụng pháp lý để tịch thu tài sản nhưng vẫn có thể mở ra để thảo luận về một hành động thay thế.

Tuy nhiên, các ngân hàng thường miễn cưỡng chấp nhận một văn bản thay vì tịch thu nhà nếu chủ nhà hiện tại, nhưng hiện tại không có nghĩa là ngân hàng sẽ từ chối. Các ngân hàng không có nghĩa vụ chấp nhận một hành động thay vì tịch thu nhà. Dưới đây là một vài lý do tại sao một ngân hàng có thể từ chối một hành động thay thế:

Hành động như vậy là không có lợi nhuận.

• Nếu ngân hàng tin rằng có thể kiếm được nhiều tiền hơn thông qua việc tịch thu tài sản - hoặc vì tài sản có vốn cổ phần hoặc chính phủ liên bang đang cung cấp các biện pháp khuyến khích tài chính cho ngân hàng để tịch thu, ngân hàng có thể từ chối lời đề nghị của chủ sở hữu nhà cung cấp một văn bản thay cho tịch thu.

  Các trở ngại, bản án hoặc người giữ tiền thuế.

• Bất kỳ quyền nắm giữ tiếp theo nào đối với tài sản sẽ ở lại với tài sản và trở thành trách nhiệm của người cho vay nếu không được tiết lộ trước khi thỏa thuận cho một văn kiện thay vì tịch thu tài sản. Thông thường, một tài sản chỉ có một khoản vay là ứng viên tốt nhất. Hoặc, người cho vay thứ hai có thể chấp nhận một hành động thay cho khoản vay đầu tiên là hiện tại và tài sản có giá trị nhiều hơn tổng số các trở ngại của nó.

  Nguyên tắc về dịch vụ cấm các hành động thay thế.

• Nhiều khoản vay được PSA cung cấp, và các hướng dẫn trong các PSAs có thể ngăn cấm một hành động thay vì tịch thu nhà.Các PSAs phải tuân thủ các hướng dẫn và các điều khoản này không thể bị thay đổi.

  Các điều khoản không được chấp nhận.

• Cũng có thể PSA có thể yêu cầu người đi vay thực hiện đóng góp tài chính để đổi lấy sự chấp nhận của hành động thay thế và người đi vay có thể từ chối vì lý do hoặc thiếu hiệu trưởng.

  Hạn chế cho một hành vi thay thế cho việc tịch thu tài sản

Luôn luôn tìm tư vấn pháp lý trước khi nhảy nhẹ nhàng để cho ngân hàng một hành động thay cho việc tịch biên. Hãy nhớ rằng, bạn đang quan tâm đến ngân hàng để có được chứng thư từ bạn. Nó có thể không phải là mối quan tâm tốt nhất của bạn để tuân thủ. Trong một số cách, có thể lập luận rằng cho một ngân hàng một hành động thay cho tịch thu nhà chỉ là một bước đi trên đi từ thế chấp của bạn.

Ảnh hưởng đối với tín dụng.

• Việc làm thay thế sẽ ảnh hưởng đến báo cáo tín dụng của bạn. Một số nguồn tin rằng ảnh hưởng đến tín dụng giống hệt với việc nhà bị tịch thu hoàn toàn. Tình hình của từng cá nhân là khác nhau. Khi nghi ngờ, hãy gọi cho văn phòng tín dụng và hỏi. Đừng tin mọi thứ bạn đọc trực tuyến.

  Khả năng mua nhà khác.

• Không có việc như cho một hành động thay thế và quay lại để mua ngay một căn nhà khác. Các ngân hàng cho vay thế chấp, Fannie Mae và Freddie Mac, mua các khoản vay tại thị trường thứ hai sẽ không mua một khoản vay thế chấp do người đi vay ký một hợp đồng thay cho 4 năm mà không có tình tiết giảm nhẹ, 2 năm có tình tiết giảm nhẹ. Họ liên tục thay đổi các nguyên tắc.

  So sánh thời gian chờ mua sau khi nhà bị tịch thu, tức là 7 năm mà không có tình tiết giảm nhẹ, 5 lần và những gì bạn đã thu được chủ yếu là tăng 3 năm. Nhìn vào một cách khác, việc bán hàng ngắn có thể đủ điều kiện để bạn mua nhà trong vòng 2 năm, trong trường hợp đó bạn có thể bị mất hai năm nếu bạn bị buộc phải đợi 4 năm sau khi có hành động thay thế.

  Miễn trách nhiệm.

• Đảm bảo rằng chứng thư thay thế cụ thể giải phóng bạn khỏi trách nhiệm trả nợ khoản vay. Hơn nữa, có rất ít điểm trong việc trao tiêu đề nếu bạn có một người cho vay thứ hai sẽ theo đuổi bạn vì một thiếu sót.

  Mẹo: Hãy chắc chắn hỏi nhân viên kế toán của bạn xem khoản nợ đã hủy có thể dẫn đến khoản nợ thuế hay không. Tạm thời, Đạo luật Giảm nợ cho Thế chấp năm 2007 cho phép bảo vệ nhưng có vẻ hoàng hôn vào tháng 12 năm 2012. Sự mất khả năng chi trả có thể là một sự miễn trừ khác.

Tại thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.