Bóng tối Kiểm kê: Định nghĩa, Tác động đến Kinh tế

Định nghĩa: Bản kiểm kê bóng tối tính các căn nhà ở trong giai đoạn nào đó của nhà bị tịch thu, nhưng chưa đến được thị trường. Nó phải được thêm vào nhà không bán được liệt kê như để bán để có được một hình ảnh chính xác về cung cấp nhà ở. Theo Capital Economics, trong năm 2010, có hai ngôi nhà bị tịch thu cho mỗi căn hộ để bán.

CoreLogic xác định khoảng không bóng tối chính xác hơn. Nó tính các ngôi nhà đã được 90 ngày hoặc trễ hơn, trong tịch thu nhà, và thuộc sở hữu của người cho vay.

Nó không bao gồm nhà ở phía sau thanh toán, nhưng ngân hàng đã không bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản.

Đó là lý do ước tính của Capital Economics đã cao hơn rất nhiều. Vào tháng 10 năm 2010, CoreLogic ước tính có khoảng 2 triệu căn nhà, hoặc chín tháng cung cấp. Sự không chắc chắn về số thực này tạo ra sự không chắc chắn.

Mức giá nhà đất này đã làm giảm giá nhà ở bất kỳ đâu từ một đến ba năm. Các nhà đầu tư miễn cưỡng mua nhà, biết rằng hàng tồn kho bóng tối đã được treo ở đó. Họ đợi cho đến khi những ngôi nhà bị tịch thu này bị hấp thụ, và giá cả có cơ hội tăng lên nhanh hơn.

Khoảng không quảng cáo bóng tối ngoài bản kiểm kê thực của ngôi nhà chưa bán. Đó là khoảng 4 triệu căn nhà tính đến tháng 9 năm 2011. Với tỷ lệ doanh thu, đó là một nguồn cung 8. 5 tháng. Thêm 250.000 căn nhà được thêm vào bản kiểm kê bóng tối mỗi tháng.

Cần làm gì để giảm lượng hàng tồn kho bóng tối?

Thật không may, các chương trình của chính phủ đã không thực hiện một bước ngoặt trong bản kiểm kê bóng tối.

Một khoảnh khắc kéo dài trong hai năm của những căn nhà không bán và hàng tồn kho bóng đã giữ giá nhà đất bằng phẳng trong nhiều năm. Chính phủ liên bang có thể đã làm nhiều hơn nữa để giải quyết vấn đề này.

Tại sao chính phủ hầu như bỏ qua mối đe dọa hiện nay này? Nó có thể không biết phải làm gì. Nhà quản lý quỹ PIMCO, Bill Gross, đề xuất sử dụng các quỹ của chính phủ để biến tất cả các khoản vay thế chấp 5-7% thành 4%.

Ông nói điều này sẽ nâng giá nhà đất lên 5-10%.

Hầu hết các sáng kiến ​​đã không ngăn được làn sóng tịch thu nhà. HARP (Chương trình Refinance cho chủ nhà) đã được đưa ra vào tháng 4 năm 2009. Nó cho phép 2 triệu chủ nhà đáng tin cậy về tín dụng, những người đang ở trong nhà của họ để tái cấp vốn với mức giá thấp hơn. Thật không may, chỉ có 810, 00 chủ nhà đã được giúp đỡ. Tại sao? Ngân hàng anh đào chọn những ứng viên tốt nhất.

Bộ Tài chính đã ra mắt Dự án Nhà ở có thể chấp nhận được trong năm 2009. Nó làm việc với các ngân hàng để giúp chủ sở hữu sửa đổi khoản vay của họ trước khi họ bị tịch thu. Thật không may, các ngân hàng chỉ sửa đổi các khoản thanh toán, không phải là hiệu trưởng. Hầu hết chủ nhà nợ nhiều gấp đôi số tiền thế chấp của họ vì nhà đáng giá. Họ nhận ra rằng thật vô nghĩa khi phải đấu tranh để thực hiện thanh toán với hy vọng ít lợi nhuận đầu tư.

Cục Dự trữ Liên bang đã có trang web trợ giúp người tiêu dùng. Nó cũng có một để giúp các nhà lãnh đạo cộng đồng đánh giá và giải quyết các vấn đề. Fed giữ lãi suất thấp. Nó mua nợ độc hại từ các ngân hàng. Những chương trình này không bao giờ giải quyết vấn đề gốc rễ của vấn đề tịch thu nhà cho chủ nhà.

Thật đáng ngạc nhiên, một số nhà lập pháp đã gợi ý những điều sẽ chỉ làm trầm trọng thêm vấn đề. Một số đề nghị bãi bỏ Fannie Mae và Freddie Mac.

Đó sẽ là một thảm hoạ. Bảo lãnh khoản vay của họ là bắt buộc trước khi một ngân hàng thậm chí sẽ nghĩ về cho vay. Trước cuộc khủng hoảng tài chính, Fannie và Freddie đảm bảo 50% tất cả các khoản thế chấp. Sau đó, nó đã tăng lên 90%.

Đạo luật Cải cách Dodd-Frank yêu cầu một khoản thanh toán xuống 20% ​​trên tất cả các khoản thế chấp. Theo Hiệp hội Địa ốc Realtors, chỉ có 40% người mua nhà tại thời điểm đó thậm chí có thể trả 20% tiền cọc.

Khoảng thời gian tồn kho bóng tối

• Tháng 9 năm 2011 - "Doanh số bán nhà cao hơn năm ngoái 7%". Các ngân hàng bắt đầu làm việc thông qua các đường ống dẫn đến nhà, đẩy mạnh bán nhà nhưng hạ giá.
• Tháng 7 năm 2011 - "Một triệu Foreclosure đẩy ra năm 2012." Nhà bị tịch thu tiếp tục được sao lưu, nhờ vào sự chậm trễ trong việc xử lý ngân hàng. Phải mất 318 ngày để các ngân hàng bị tịch thu trong quý hai, dài hơn 41 ngày so với một năm trước.
• Tháng 5 năm 2011 - "Giá nhà tiếp tục giảm." Mười sáu triệu người sở hữu nhà ở (28%) đã bị lộn ngược trong khoản thế chấp của họ, thêm vào hàng tồn kho bóng tối và gây ra giá nhà giảm 1% một tháng.
• Tháng 12 năm 2010 - "Foreclosure Probe Thêm vào Bản kiểm kê Bóng tối". Tỷ lệ tịch thu nhà đã giảm 24% so với năm trước. Đó phải là tin tuyệt vời, nhưng không. Đó là vì các ngân hàng đã làm chậm tiến trình tịch thu tài sản của họ để đáp ứng với một cuộc điều tra về tịch thu nhà vội vã của chính phủ liên bang. Chủ nhà tiếp tục bị tụt hậu về khoản thanh toán của họ. Điều đó chỉ cần thêm vào 1. 8 triệu ngôi nhà trong kiểm kê bóng tối.
• "Tăng trưởng kinh tế trong Quý 4 năm 2010 là 3,6%." Cái gì đã giữ nó lại? Một thị trường nhà đất chậm chạp. Sau nhiều cuộc suy thoái, nhà ở thường là khu vực đầu tiên của nền kinh tế phục hồi. Xây dựng nhà mới tạo ra công ăn việc làm. Công việc xây dựng rất thiếu trong sự phục hồi này.
• Tháng 9 năm 2010 - "Nhà bị tịch thu là 35% doanh thu." Đây là thấp hơn một năm trước, nhờ các ngân hàng làm chậm quá trình tịch thu tài sản để đáp ứng các cuộc điều tra của Liên bang.
• Tháng 7 năm 2010 - "Có hai ngôi nhà ở Foreclosure cho mỗi một để bán." Một nghiên cứu của Capital Economics cho biết có 7,8 triệu ngôi nhà trong hàng tồn kho bóng tối. Tệ hơn nhiều so với ước tính của CoreLogic là dưới 2 triệu căn hộ.
• Tháng 4 năm 2010 - "Khoản vay ARM Tùy chọn Tồi tệ hơn Tồn kho." Các khoản vay này chỉ chiếm 2% tổng số tiền thế chấp trên toàn quốc, nhưng 60% ở California. Họ có hình phạt đối với việc tái cấp vốn, trong số các nguy cơ khác
• Tháng 10 năm 2009 - "Kiểm kê hàng tồn kho". Ngay từ tháng 10 năm 2009, tạp chí Barron đã cảnh báo về việc kiểm kê bóng tối, và mất 15 tháng để làm việc.