Mua nhà với chủ tài trợ

Yêu cầu người bán cung cấp tài chính cho chủ sở hữu để mua nhà có thể là một đề xuất khôn lanh. Đó là một phần bởi vì nếu bạn yêu cầu đại lý niêm yết nếu chủ sở hữu sẽ thực hiện một số hoặc toàn bộ khoản tài trợ, đại lý có thể không biết. Tại sao? Người đại lý không bao giờ hỏi. Có lẽ cũng không quan tâm đủ để yêu cầu, một trong hai.

Nếu bạn yêu cầu người bán trực tiếp, người bán có thể nói không. Người bán thường từ chối đề xuất của chủ sở hữu tài trợ bởi vì không có ai giải thích lợi ích hoặc đề xuất tài trợ của chủ sở hữu như là một cách để bán nhà.

Hầu hết người bán hàng không bán nhà hàng ngày. Kiến thức của họ là giới hạn trong thực tiễn thông thường, nơi người mua đi đến ngân hàng để có được một khoản thế chấp.

Tuy nhiên, đối với người bán có nhà không bán hoặc khi các hướng dẫn cho người cho vay truyền thống bị siết chặt, tài chính của chủ sở hữu đột nhiên trở nên rất phổ biến. Chủ đầu tư tài chính chắc chắn là một lựa chọn khả thi cho một số trong thị trường của người mua. Chỉ cần không nhiều trong thị trường của người bán.

Chủ đầu tư tài chính là gì?

Khi một phần hoặc toàn bộ giá mua, trừ đi thanh toán xuống của người mua, được thực hiện bởi (người bán) bởi người bán, người bán đang cung cấp tài trợ cho chủ sở hữu. Không có vấn đề gì nếu tài sản có khoản vay hiện tại, ngoại trừ trường hợp bên cho vay hiện tại có thể đẩy nhanh khoản vay khi bán do một điều khoản chuyển nhượng. Thay vì đi đến ngân hàng, người mua cung cấp một công cụ tài chính cho người bán làm bằng chứng về khoản vay và thanh toán cho người bán.

Nếu tài sản là tự do và rõ ràng, nghĩa là người bán có tiêu đề rõ ràng mà không có bất kỳ khoản vay nào, người bán có thể đồng ý thực hiện tất cả các khoản tài trợ.

Trong trường hợp đó, người mua và người bán thỏa thuận mức lãi suất, số tiền thanh toán hàng tháng và thời hạn của khoản vay, và người mua trả tiền cho người bán cho phần vốn của người bán trên cơ sở trả góp.

Các công cụ an ninh thường được ghi lại trong hồ sơ công cộng, bảo vệ cả hai bên. Ghi nhớ, một số luật của tiểu bang cấm thanh toán bằng bong bóng.

Một số luật của chính phủ liên bang cũng có thể chi phối việc tài trợ cho chủ sở hữu. Bạn có thể muốn nhận được tư vấn pháp lý để đảm bảo bạn tuân theo luật pháp.

Các loại chủ sở hữu Tài chính

Hầu hết các giao dịch mua-tiền đều có thể thương lượng. Người bán và người mua được tự do thương lượng về các điều khoản của tài trợ của chủ sở hữu, tuân thủ luật bướng bạt và các quy định cụ thể của nhà nước. Một lần nữa, bạn có thể muốn tìm tư vấn pháp luật.

Mặc dù không có yêu cầu thanh toán theo tiêu chuẩn chuẩn, nhiều người bán hàng muốn có khoản thanh toán đủ để bảo vệ cổ phần của mình. Các khoản thanh toán trễ có thể thay đổi từ rất ít xuống còn 30 phần trăm trở lên. Người bán cảm thấy cổ phần của họ được bảo vệ bởi khoản thanh toán xuống của người mua vì người mua ít có khả năng bị tịch thu nếu họ đầu tư rất nhiều tiền trước.

Một số khác biệt về tài trợ chủ sở hữu bao gồm:

• Hợp đồng đất đai.

  Hợp đồng đất đai không vượt qua được pháp luật cho người mua, nhưng cho người mua quyền sử dụng hợp pháp. Người mua thanh toán cho người bán trong một khoảng thời gian nhất định. Khi thanh toán lần cuối hoặc tái cấp vốn, người mua sẽ nhận được chứng thư.

• Hối phiếu và thế chấp.

  Người bán có thể cầm tiền thế chấp cho toàn bộ số dư của giá mua (trừ đi khoản thanh toán xuống), có thể bao gồm khoản vay cơ bản. Loại hình tài chính này được gọi là "khoản thế chấp toàn diện" hoặc "chứng thư ủy thác toàn diện" (AITD). Người bán nhận được một khoản chiết khấu lãi suất cho khoản vay cơ bản.

  Một người bán cũng có thể mang một khoản thế chấp nhỏ, trong trường hợp đó, người mua sẽ nhận quyền sở hữu theo khoản vay hiện tại hoặc được thế chấp lần đầu tiên. Người mua nhận được một chứng thư và cho người bán một khoản thế chấp thứ hai cho số dư của giá mua, trừ đi khoản thanh toán xuống và số tiền thế chấp đầu tiên.

• Hợp đồng mua bán.

  Việc bán hợp đồng thuê mua có nghĩa là người bán đang trao cho người mua quyền sử dụng hợp pháp và cho người mua tài sản đó. Khi hoàn thành hợp đồng mua bán, người mua sẽ nhận được quyền sở hữu và thường nhận được khoản vay để trả cho người bán, sau khi nhận được khoản tín dụng cho tất cả hoặc một phần thanh toán tiền thuê đối với giá mua.

Lợi ích chủ sở hữu cho người mua nhà

• Có ít hoặc không đủ tiêu chuẩn.

  Ngay cả khi người bán yêu cầu báo cáo tín dụng cho người mua, cách hiểu của người bán về trình độ của người mua thông thường ít nghiêm ngặt và linh hoạt hơn so với những quy định của người cho vay thông thường.

• Tài chính phù hợp.

  Khác với các khoản vay thông thường, người bán và người mua có thể chọn từ nhiều hình thức thanh toán khác nhau như lãi suất, khấu trừ theo tỷ lệ cố định, lãi suất ít hơn hoặc thanh toán bằng bong bóng. Thanh toán có thể được kết hợp và trộn. Lãi suất có thể điều chỉnh theo định kỳ hoặc duy trì ở một mức cho thời hạn cho vay.

• Tính linh hoạt trong thanh toán.

  Các khoản thanh toán trễ có thể thương lượng. Nếu người bán muốn có khoản thanh toán trễ lớn hơn người mua sở hữu, đôi khi người bán sẽ cho phép người mua thanh toán một lần theo định kỳ đối với khoản thanh toán xuống.

• Chi phí đóng cửa thấp hơn.

  Nếu không có người cho vay tập thể, không có điểm vay hoặc điểm chiết khấu để thanh toán. Không có lệ phí ban đầu, phí chế biến, phí quản lý hoặc bất kỳ khoản phí linh tinh khác mà các nhà cho vay thường xuyên tính phí, tự động tiết kiệm tiền chi phí đóng của người mua.

• Sở hữu nhanh hơn.

  Bởi vì người mua và người bán không chờ đợi người cho vay để xử lý tài chính, người mua có thể đóng cửa nhanh hơn và có được quyền sở hữu của người mua trước khi giao dịch khoản vay thông thường.

Lợi ích chủ sở hữu cho người bán nhà

• Giá bán cao hơn.

  Bởi vì người bán đang cung cấp tài chính cho chủ sở hữu, người bán có thể ở trong vị trí để chỉ thị giá đầy đủ hoặc cao hơn.

• Các khoản thuế.

  Người bán có thể trả ít thuế cho bán hàng rong, chỉ báo cáo thu nhập nhận được trong mỗi năm dương lịch.

• Thu nhập hàng tháng.

  Thanh toán từ người mua tăng luồng tiền mặt hàng tháng của người bán, dẫn đến thu nhập có thể chi tiêu.

• Lãi suất cao hơn.

  Chủ đầu tư có thể có lãi suất cao hơn người bán có thể nhận được trong một tài khoản thị trường tiền hoặc các loại hình đầu tư rủi ro thấp khác.

• Thuật ngữ Danh sách ngắn hơn.

  Tài trợ của chủ sở hữu thu hút một nhóm người mua khác nhau. Nếu một tài sản không bán theo các phương pháp thông thường, việc cung cấp tài chính cho chủ sở hữu là một cách để đứng ra khỏi biển kiểm kê và di chuyển một tài sản khó bán mà nếu không có thể không bán.

Đóng cửa, trước khi tham gia giao dịch với tài trợ của chủ sở hữu, vui lòng tham vấn luật sư bất động sản và nhận được tư vấn pháp lý có thẩm quyền. Đừng dựa vào đại lý bất động sản của bạn để biết thông tin, trừ khi đại lý của bạn là luật sư hành nghề.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.