Khách sạn REIT có thể là một cách không thể chấp nhận được để mua Khách sạn

Hãy tưởng tượng bạn muốn sở hữu một bộ sưu tập các khách sạn. (Có lẽ bạn đã chơi rất nhiều độc quyền khi còn bé và thưởng thức ý tưởng nhận một dòng tiền từ người nào đó kiểm tra vào một phòng của bạn vào ban đêm) Nếu bạn giàu, bạn có thể nhượng quyền một khái niệm khách sạn trực tiếp từ một trong những các công ty khách sạn lớn. Thật không may, nhiều khách sạn doanh nhân có mức chi phí từ 2 đến 15 triệu đô la. Khách sạn sang trọng và sang trọng có thể dễ dàng yêu cầu $ 30 đến $ 60 triệu hoặc nhiều hơn.

Mặc dù hầu hết các khoản này được tài trợ theo hình thức nợ, nhưng khoản thanh toán yêu cầu vốn chủ sở hữu vẫn còn vượt quá khả năng thực tế của tất cả các nhà đầu tư.

Tin vui? Những ngày này, có một cách khác để đầu tư vào khách sạn. Bạn có thể mua REITs khách sạn trong tài khoản môi giới của bạn theo cùng cách bạn mua cổ phiếu, trái phiếu, hoặc quỹ tương hỗ.

Trước tiên, chúng ta hãy sao lưu và nói về REITs một lát. Trong trường hợp bạn đã quên hoặc chưa bao giờ nghiên cứu chúng, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản, hoặc REIT, là một loại hình công ty đặc biệt tập trung vào việc mua bán và quản lý bất động sản và tài sản liên quan đến bất động sản. Một trong những điều phân biệt REITs từ các công ty thông thường là Quốc hội đã cho phép họ được miễn thuế doanh nghiệp với một số điều kiện nghiêm ngặt được đáp ứng, trong đó phân phối ít nhất 90% lợi nhuận dưới hình thức cổ tức bằng tiền mặt cho cổ đông.

Điều này làm cho REITs rất nhạy cảm với sự chuyển động của lãi suất nhưng cũng có nghĩa là họ có khuynh hướng cung cấp lợi suất cổ tức cao hơn cổ phiếu cổ phiếu blue-chip. Nhược điểm? REIT phân phối không phải là "cổ tức đủ điều kiện" theo mã thuế, có nghĩa là bạn sẽ được đánh thuế như thể họ là thu nhập bình thường, không phải ở mức thấp hơn, tỷ lệ thuế cổ tức hấp dẫn hơn.

Một khi bạn bắt đầu xây dựng một danh mục đầu tư quan trọng, đôi khi bạn gặp rắc rối nếu bạn mua quá nhiều thông qua Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) hoặc nơi trú ẩn khác vì bạn có thể kích hoạt Thu nhập Doanh nghiệp Không liên quan Thuế, hoặc UBIT. Đó là một cuộc thảo luận khác nhau cho một ngày khác.

Khách sạn REIT khác biệt rất nhiều so với REIT căn hộ hoặc REIT Chuyên về Khoáng sản Cho thuê Khoáng sản

Cũng như các cổ phiếu trong các ngành và ngành khác nhau có các đặc điểm rủi ro khác nhau, REIT thay đổi đáng kể tùy thuộc vào loại dự án bất động sản mà họ chuyên môn. Đây không phải là thông tin mới đối với các nhà đầu tư bất động sản, những người quen với việc mua bất động sản - như họ biết từ kinh nghiệm đầu tiên, một tòa nhà cư trú cư xử rất khác với tòa nhà văn phòng hoặc các căn hộ lưu trữ dựa trên nền kinh tế, truyền thống, luật pháp, và lực lượng lao động - nhưng đôi khi nó lại gây bất ngờ cho các nhà đầu tư mới mua bất động sản thông qua chứng khoán giao dịch công khai.Họ không hiểu rằng văn phòng thương mại REIT của bạn có thể có lãi suất thuê theo chu kỳ do chu kỳ bùng nổ và chu kỳ bán phá giá, trong khi kho REIT của bạn có thể ổn định hơn vì khả năng dư thừa có thể bị đóng cửa với chi phí bảo trì tối thiểu nhanh hơn mức có thể với một cái gì đó giống như một tòa nhà căn hộ.

Đó là bản chất của lớp tài sản.

Một chuyên ngành phụ thú vị trong ngành đầu tư bất động sản là REIT của khách sạn. Như bạn có thể phỏng đoán từ tên, REITs của khách sạn tập trung vào phát triển, quản lý, mua lại, hoặc tài trợ cho khách sạn và các tài sản có liên quan đến khách sạn. Chúng có thể bao gồm các nhà nghỉ có ngân sách nằm bên cạnh những đường cao tốc bị lãng quên và những con đường của bang tới các khu nghỉ mát uy tín năm kim cương trong một số khu giải trí, cờ bạc và thủ đô dân cư trên thế giới. Họ có thể liên quan đến phát triển và sở hữu tài sản, trả cho một đội ngũ quản lý bên thứ ba để điều khiển hoạt động thực tế của khách sạn để đổi lấy một phần doanh thu. Họ có thể tập trung chủ yếu vào việc quản lý tài sản khách sạn của một người khác để giảm doanh thu. Họ có thể liên quan đến tài chính cho các dự án khách sạn, hoạt động giống như các khoản đầu tư thu nhập cố định gần như cố định.

Bạn hoàn toàn phải hiểu sở thích của bạn hoặc bạn đang mạo hiểm với những khoản tiết kiệm khó kiếm được.

REIT của khách sạn thường có biến động do lưu trú của khách sạn tương ứng với điều kiện kinh tế chung, khiến họ rất nhạy cảm với sự mở rộng và giảm. Khi một cuộc suy thoái xảy ra, các doanh nghiệp sẽ cắt giảm ngân sách đi lại, thay vào đó lựa chọn hội nghị video hoặc gọi điện thoại. Các gia đình và tổ chức hoãn lại kỳ nghỉ, ở gần nhà hơn. Đối với REIT của khách sạn, điều này thường có nghĩa là dòng tiền mặt cạn kiệt cùng lúc, lợi tức tăng lên khiến bạn giảm giá trị đáng kể về đơn vị hoặc cổ phần. Ngược lại, khi mọi việc quay trở lại, dòng tiền mặt đôi khi nổ tung qua mái nhà để bạn có được những khoản tiền thưởng và giá trị thị trường tăng vọt này. Họ rất khác nhau từ những người hùng mạnh của thế giới mà chỉ bơm tiền ra như đồng hồ, thế hệ sau thế hệ; các doanh nghiệp như Colgate-Palmolive hay Nestle.

Hãy xem hình minh họa thực tế để chứng minh làm thế nào hoạt động của một khách sạn REIT.

Kiểm tra xem REIT của khách sạn thực tế đã xảy ra trong thời gian 2008-2009 có sụp đổ về kinh tế như thế nào?

Khách sạn Khách sạn Trust là khách sạn REIT với 291 khách sạn, bao gồm 43, 976 phòng hoặc suite, cũng như 185 trung tâm du lịch thuộc sở hữu hoặc cho thuê. Theo hồ sơ của SEC, các tài sản này được đặt tại 44 tiểu bang ở Hoa Kỳ, Canada và Puerto Rico. Khách sạn REIT điều hành danh mục khách sạn theo một loạt các thỏa thuận nhượng quyền thương mại đa dạng, bao gồm Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels Khu nghỉ dưỡng SpringHill Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Khách sạn Country Inns & Suites by Carlson, Khách sạn Holiday Inn và Khu nghỉ mát, Khách sạn và Khu nghỉ dưỡng Sonesta ES, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, Khách sạn Clift, Marriott, và Park Plaza Hotels & Resorts.

Trong những năm bùng nổ trước khi bất động sản sụp đổ đã xô đẩy nền kinh tế trong cuộc suy thoái tồi tệ nhất kể từ Đại suy thoái, khách sạn REIT này tạo ra sự phân bố mỡ cho chủ nhân. Năm 2004, họ nhận được 2 đô la. 88 tiền mặt trên mỗi cổ phần, năm 2005, 2 đô la. 89 tiền mặt trên mỗi cổ phần, năm 2006, 2 đô la. 94 USD / cổ phiếu, năm 2007, 3 USD. 03 tiền mặt trên mỗi cổ phần, năm 2008, 3 đô la. 08 tiền mặt trên mỗi cổ phần. Khi thế giới tài chính sụp đổ, mặc dù, đặt phòng khách sạn giảm xuống một vách đá. Các hội nghị kinh doanh đã bị hủy bỏ và phân phối tiền mặt đã bị giảm sút, giảm xuống $ 0. 77 mỗi cổ phiếu, một sự suy giảm đáng kinh ngạc là 75%. Nếu bạn dựa vào số tiền đó để thanh toán hóa đơn, bạn đột nhiên thấy nó đã bốc hơi vào lúc bạn cần nó nhất. Foolishly bán cổ phần của họ (một lần nữa, nếu bạn sở hữu một REIT khách sạn, bạn nên biết đây là một phần của kinh nghiệm sở hữu), cổ phiếu sụp đổ từ mức cao $ 51. 50 năm 2006 chỉ còn 6 đô la. 90 trong năm 2009. Điều này 86. 6% giảm giá cổ phiếu đã được thêm vào làm tổn thương đến tổn thương của cắt giảm nghiêm trọng trong thu nhập thụ động của bạn.

Điều gì đã xảy ra với các nhà đầu tư tinh vi hiểu bản chất của quyền sở hữu của REIT của khách sạn? Họ ngồi trên đằng sau những lời đằng sau của họ, xem các khoản tiền mặt phân phối leo lên đến 1 đô la. 96 cổ phiếu với giá cổ phiếu là 32 đô la. 46. ​​Chắc chắn, không có nơi nào gần những năm tốt đẹp nhưng trong một khoảng thời gian đo lường khá khủng khiếp, bạn hơi đánh bại lạm phát sau thuế, duy trì sức mua của bạn. Bạn đã mua bảo mật bất động sản cách đây mười năm, phải trả từ 26 đô la. 50 và 42 đô la. 40 mỗi cổ phần. Trong thời gian đó, bạn đã thu được 24 đô la. 83 trong phân phối tiền mặt. Nếu bạn thông minh và tái đầu tư vào những khoản cổ tức trong cuộc khủng hoảng, họ trở thành những gì mà một nhà nghiên cứu tài chính gọi là "máy gia tốc trả lại", làm cho hàng trăm phần trăm lợi nhuận trên mỗi lần séc hoặc tiền gửi cày lại vào mua thêm cổ phần do một phần phục hồi giá trị thị trường.

Ngược lại rằng khách sạn REIT với một cái gì đó giống như một REIT công nghiệp. Ngay cả với thế giới đang tan rã, các doanh nghiệp không muốn bỏ nhà kho của họ, các cơ sở vận chuyển, và các nhà máy. Ngoài ra, họ thường (không phải lúc nào) có thể trả các hợp đồng cho thuê mà họ nợ hợp pháp ngay cả khi chính công ty cuối cùng bị phá sản. Trong cùng một cuộc khủng hoảng, một REIT công nghiệp như EastGroup Properties đã không cắt giảm cổ tức. Cổ phiếu giảm từ 48 đô la. 54 đến 24 đô la. 58, giảm chỉ 49. 36%, không khác nhiều so với chỉ số chứng khoán như Chỉ số công nghiệp Dow Jones và S & P 500! Với tính chất luân chuyển của chứng khoán, và điều đó ảnh hưởng như thế nào đến giá trị thị trường, nó vô cùng ấn tượng. Thậm chí ấn tượng hơn? Cổ phiếu này thực sự ở mức 59 USD. 32 ngay bây giờ, vì vậy bạn có 10 đô la. 78 tăng vốn không thực hiện, hoặc 22% + trên cổ phiếu chính nó trên đầu của tất cả những cổ tức bạn đã thưởng thức.

Những gợi ý cho khách sạn REIT Các nhà đầu tư rõ ràng

Có bốn cách chính để bạn có thể tiếp cận khách hàng REITs nếu bạn muốn sở hữu chúng:

Chỉ mua các lô REIT trong khách sạn trong thời gian thị trường chứng khoán sụp đổ

1. điều trị nó rất khác nhau từ quỹ chỉ số của bạn hoặc cổ phần khác mà bạn sau đó kế hoạch giữ mãi mãi.Cơ sở chi phí của bạn càng thấp, bạn càng có thể trích xuất giá mua lại bằng cổ tức bằng tiền mặt nếu bạn định đầu tư tiền đó ở nơi khác. Mức trung bình hàng năm của đô la vào khách sạn REITs
2. , biết rằng đôi khi bạn đang mua vào thời điểm tồi tệ nhất, nhưng tin tưởng vào mức cao và thấp, kết hợp với cổ tức được tái đầu tư sẽ trung bình mọi thứ dành cho bạn cho hoàn toàn đạt yêu cầu. Đối với hầu hết mọi người, đây có lẽ là cách tiếp cận tốt hơn vì đồng đô la chi phí trung bình giảm đáng kể rủi ro thị trường chứng khoán, đặc biệt là khi kết hợp với đa dạng hóa. Đầu cơ
3. . Khi ngành công nghiệp khách sạn sụp đổ, mua REIT cho khách sạn cho đến khi năm bùng nổ trở lại, sau đó đổ chúng ngay cả khi họ kết thúc lên cao hơn rất nhiều. Tỷ lệ thành công lâu dài ở đây không phải là tuyệt vời trừ khi bạn có thể hiểu được ngành công nghiệp khách sạn ngầm và đối xử với việc mua lại REIT giống như bạn sẽ làm nếu bạn chi hàng triệu đô la để mua bất động sản ngay, nhưng có một những người tinh vi về mặt tài chính có khả năng thực hiện nó trên cơ sở định giá, nếu họ có thể sống với việc mua quá sớm hoặc bán quá sớm, điều này chắc chắn sẽ xảy ra với các nhà đầu tư, như một toàn thể, có thói quen trở nên quá lạc quan hoặc bi quan theo thời gian. Vứt vào khăn và mua thứ gì đó giống như Quỹ Vanguard REIT Index
4. , kết hợp nhiều REIT khác nhau, cùng với REITs khách sạn, như một phần của danh mục đầu tư đa dạng. Nó có lợi suất cổ tức thấp hơn nhiều nhưng nếu bạn nghĩ rằng rủi ro giảm là đáng thương mại, nó có thể là hành động khôn ngoan nhất của bạn về hành động. Trong bất kỳ trường hợp nào, khách sạn REIT không phải là người yếu tim. Nếu bạn không biết bạn đang làm gì, hãy đi nhẹ nhàng.