Yêu cầu thế chấp nhà thế chấp như khấu trừ thuế

Bạn có lẽ đã nghe nói rằng sở hữu nhà riêng của bạn đi kèm với một vài đặc quyền thuế tốt đẹp. Một trong số họ là lãi suất mà bạn trả cho khoản vay thế chấp của bạn là khoản khấu trừ thuế.

Xác nhận quyền lợi thế chấp nhà

Quý vị phải ghi rõ các khoản khấu trừ của quý vị trên Mẫu 1040, Schedule A để đòi tiền thế chấp. Kế hoạch A cũng bao gồm nhiều chi phí khác được khấu trừ, bao gồm thuế bất động sản, chi phí y tế và đóng góp từ thiện.

Đôi khi tất cả các khoản này đều vượt quá mức khấu trừ tiêu chuẩn cho tình trạng nộp đơn của bạn, làm cho nó đáng giá để phân loại. Nếu không, bạn sẽ tiết kiệm được nhiều đồng đô la thuế bằng cách bỏ qua khoản khấu trừ lãi vay thế chấp nhà và thay vào đó là khấu trừ tiêu chuẩn. Hoàn thành Bảng A và so sánh tổng số các khoản khấu trừ của bạn với khoản khấu trừ tiêu chuẩn để tìm ra phương pháp nào phù hợp nhất cho bạn.

Dưới đây là một vài điều khác về khoản khấu trừ này mà bạn sẽ muốn ghi nhớ.

Đạt yêu cầu khấu trừ lãi suất thế chấp

Lãi suất thế chấp bao gồm khoản tiền mà bạn trả cho các khoản vay để mua nhà, trên các khoản tín dụng trong nhà và các khoản cho vay xây dựng. Khoản khấu trừ được giới hạn trong số tiền lãi trả cho ngôi nhà chính của bạn và / hoặc ngôi nhà thứ hai. Tiền lãi trả cho nhà ở thứ ba hoặc thứ tư không được khấu trừ.

Bạn cũng phải có một cái móc cho khoản vay - nợ không thể có trong tên của một người khác trừ khi đó là vợ / chồng của bạn và bạn đang nộp một sự trở lại chung.

Khoản vay này phải là khoản vay trung thành vì bạn có nghĩa vụ theo hợp đồng để trả lại. Cuối cùng, nhà của bạn phải đảm bảo an toàn cho khoản vay và các tài liệu thế chấp của bạn phải ghi rõ điều này. Theo Sở Thuế Vụ (Internal Revenue Service), nhà của bạn có thể là một gia đình duy nhất ở, nhà chung cư, nhà di động, hợp tác xã hoặc thậm chí một chiếc thuyền - khá nhiều bất động sản "ngủ, nấu ăn và nhà vệ sinh".

Xác định bạn được trả bao nhiêu tiền

Bạn phải nhận được Mẫu 1098, một Bản trả lãi thế chấp, từ người cho vay thế chấp của bạn vào đầu năm thuế mới. Biểu mẫu báo cáo tổng số tiền bạn đã trả trong năm trước. Bạn không phải đính kèm mẫu vào tờ khai thuế của mình vì tổ chức tài chính cũng phải gửi một bản sao Biểu mẫu 1098 trực tiếp tới IRS.

Đảm bảo khoản khấu trừ lãi vay thế chấp bạn yêu cầu bồi thường trên Bảng A khớp với số tiền được báo cáo trên Biểu mẫu 1098. Số tiền bạn có thể khấu trừ có thể thấp hơn tổng số tiền xuất hiện trên biểu mẫu dựa trên những hạn chế nhất định. Hãy giữ Mẫu 1098 với bản sao của tờ khai thuế đã nộp cho ít nhất bốn năm.

Hạn mức của Dollar đối với nợ mua nhà

Các khoản cho vay mua nhà và khoản lãi mà bạn phải trả cho các khoản vay đó phụ thuộc vào một số hạn chế chung.Một giới hạn áp dụng đối với các khoản cho vay mua hoặc xây dựng nhà ở.

Đây là "nợ mua nhà." Thuật ngữ này đề cập đến bất kỳ khoản tiền vay nào bạn dành cho mục đích mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nhà đủ tiêu chuẩn. Bạn không thể khấu trừ lãi suất trên $ 1 triệu nợ mua nhà ở nhà chính của bạn và / hoặc nơi cư trú thứ hai của bạn. Giới hạn được giảm xuống còn $ 500, 000 nếu bạn lập gia đình và nộp đơn riêng.

Ví dụ: giả sử bạn mượn 800.000 đô la đối với nơi cư trú chính của bạn và 400.000 đô la đối với nơi cư trú thứ hai của bạn. Cả hai khoản vay này chỉ được sử dụng để mua tài sản. Cùng nhau, các khoản vay thêm lên đến $ 1. 2 triệu USD, vượt quá ngưỡng 1 triệu USD cho nợ mua nhà.

Bây giờ hãy nói rằng cả hai khoản vay đều có lãi suất cố định là 5%. Tổng số tiền bạn đã trả cho năm là 60.000 đô la. Bạn chỉ có thể yêu cầu khấu trừ lãi suất thế chấp với 50.000 đô la Mỹ, khoản lãi cho khoản nợ mua nhà lần đầu tiên là 1 triệu đô la. Phần còn lại $ 10 000 là kết quả của giá trị khoản vay vượt quá giới hạn 1 triệu đô la vì vậy bạn không thể đòi được khoản tiền đó.

Hạn chế đối với khoản nợ công trong gia đình

Khoản vay nợ trong nhà là khoản cho vay bạn đưa ra vì một lý do khác ngoài việc mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể căn nhà đủ tiêu chuẩn.

Nó cũng có thể là một khoản vay mà bạn thực hiện để cải thiện một căn hộ đủ tiêu chuẩn, nhưng nó vượt quá giới hạn nợ mua nhà.

Bạn không thể khấu trừ lãi suất trên $ 100,000 nợ nhà ở nhà chính và / hoặc nơi cư trú thứ hai của bạn. Giới hạn này sẽ giảm xuống còn 50.000 đô la nếu bạn lập gia đình nhưng nộp đơn riêng. Khoản khấu trừ của bạn đối với khoản lãi vốn chủ sở hữu nhà có thể bị giảm ngay cả dưới ngưỡng 100.000 đô la này nếu khoản nợ của bạn vượt quá giá trị thị trường hợp lý của nhà bạn.

Lãi trả nợ gốc chủ sở hữu là một điều chỉnh cho thuế tối thiểu thay thế, không được gọi một cách trìu mến là AMT.

Ví dụ này, giả sử bạn mượn 300.000 đô la trong dòng vốn tín dụng trong nhà. Số tiền bạn mượn không vượt quá giá trị thị trường hợp lý của ngôi nhà của bạn để bạn chấp nhận ở đó. Bạn đã sử dụng 150.000 đô la để thêm một phòng gia đình mới vào chỗ ở của mình, và bạn đã dành còn 150.000 đô la tiền học phí cho con trai của mình. Nửa khoản vay được coi là nợ mua nhà vì nó đã được sử dụng để cải thiện đáng kể nhà của bạn. Phần này sẽ phụ thuộc vào hạn mức nợ mua nhà. Nửa còn lại được coi là nợ trong nhà do nó không được sử dụng để cải thiện nhà của bạn. Bạn sẽ có thể khấu trừ lãi suất chỉ với giới hạn 100.000 đô la cho phần này. Vì vậy, giả sử bạn đã trả tổng cộng 21.000 đô la tiền lãi, khoản tiền này sẽ bị phá vỡ như sau:

$ 10, 500: nợ mua nhà hoàn toàn được khấu trừ trong nửa đầu khoản vay

• $ 7, 000: trên hai phần ba phần vốn chủ sở hữu của khoản vay hoặc 100.000 đô la trong phần $ 150,000 đó
• $ 3, 500: Khoản nợ nhà không được khấu trừ thể hiện khoản lãi trả cho phần nợ trong nhà vượt quá $ 100, 000
• Bạn cũng phải báo cáo $ 7,000 cho IRS như là một điều chỉnh AMT trên Mẫu 6251.

Tiền thế chấp chung

Nếu bạn cùng nhau giữ thế chấp với người khác không phải là vợ / chồng của bạn, bạn chỉ có thể khấu trừ số tiền mà bạn trả cho cá nhân bất kể bạn nhận được mẫu 1098 từ người cho vay. Nhưng có một lỗ hổng ở đây. Những người đồng thanh toán thanh toán để ngăn ngừa tịch thu nhà có thể khấu trừ số tiền lãi đã trả ngay cả khi lãi suất được cho là phải trả bởi người khác. Các biên tập viên của "Thuế thu nhập cá nhân của bạn" của JK Lasser

vượt qua thủ thuật này: "Toà án thuế đã cho phép một bên liên kết khấu trừ khoản thanh toán của người đó đối với khoản nợ thế chấp của người khác nếu khoản thanh toán được thực hiện để tránh mất tài sản, và thanh toán được thực hiện bằng quỹ riêng của mình. " (trang 328) Cho vay xây dựng nhà

Bạn có thể khấu trừ lãi suất đối với khoản thế chấp dùng để trả chi phí xây dựng. Số tiền thu được phải được sử dụng để thu hồi đất và xây dựng nhà. Chi phí phát sinh trong 24 tháng trước khi xây dựng hoàn thành tính vào khoản giới hạn 1 triệu đô la về nợ mua nhà.

Nhưng có một bắt. Nếu bạn khấu trừ lãi suất cho vay xây dựng trong hai năm, khi đó bạn quyết định bán bất động sản chứ không phải chuyển vào và sử dụng nó làm nơi cư ngụ của bạn, bạn có thể phải tính lại lợi tức của mình trong những năm bạn đã khấu trừ lãi suất để mô tả nó như là lợi ích đầu tư thay thế. Điều này có thể hạn chế khả năng khấu trừ của nó. Nói cách khác, IRS có thể muốn lấy lại tiền.

Các điểm thanh toán

Các điểm trả cho nợ mua lại nhà sơ cấp và thứ cấp được khấu trừ đầy đủ trong năm họ được trả, nhưng các điểm trả cho tái cấp vốn phải được khấu hao trong suốt thời hạn khoản vay. Các điểm không phải luôn được báo cáo trên Mẫu 1098, nhưng bạn có thể tìm thấy chúng trên bản tuyên bố kết thúc của HUD-1.

Khi nào cần Trợ giúp của Chuyên gia về Thuế

Việc tính toán khoản khấu trừ lãi vay thế chấp ở nhà là đơn giản đối với nhiều người nộp thuế. Thêm số tiền lãi đã báo cáo vào Biểu mẫu 1098 của bạn và nhập tổng số vào Bảng A. Bạn có thể sử dụng bảng tính trong Ấn phẩm 936 để tính khoản khấu trừ cho phép của mình và bạn có thể tính toán điều chỉnh AMT đối với khoản nợ bằng vốn chủ sở hữu bằng cách sử dụng Bảng tính Điều Chỉnh Lợi ích Nhà Thế chấp trong Hướng dẫn Mẫu 6251.

Bạn có thể muốn kiểm tra với chuyên gia thuế, tuy nhiên, nếu bạn mua hoặc bán tài sản trong năm thuế. Trên thực tế, bạn nên tìm kiếm lời khuyên của một chuyên gia về thuế thậm chí trước khi bạn mua hoặc bán bất động sản nếu chỉ để có được một quyết định về những hậu quả về thuế của quyết định của bạn.