Làm thế nào để biết khi Refinancing Works & Khi nó không

Trước khi bạn tái tài trợ, điều quan trọng là phải hiểu bạn sẽ nhận được gì từ nó và những gì bạn sẽ mất. Hầu hết các máy tính trực tuyến chỉ cho bạn biết thời gian hoà vốn của bạn - mất bao lâu để thu lại bất kỳ chi phí đóng cửa cần thiết để tái cấp vốn. Điều này có thể hữu ích nhưng bạn thực sự cần hiểu rõ hơn về chi phí lãi suất sẽ ảnh hưởng như thế nào nếu bạn tái cấp vốn.

Để xem cách thức tái cấp vốn thực sự ảnh hưởng đến tài chính của bạn, hãy làm theo các bước dưới đây.

Bạn sẽ tìm hiểu mọi thứ bạn cần biết về khoản vay hiện tại của bạn và sự thay thế tiềm năng.

1. Tính khoản vay ban đầu của bạn

Có, bạn đã biết khoản thanh toán hàng tháng của mình là bao nhiêu, và bạn còn nợ bao nhiêu. Tuy nhiên, bạn cũng cần phải biết số tiền mỗi khoản thanh toán sẽ chi trả cho chi phí lãi suất của bạn, và số tiền đó sẽ trả lại số tiền bạn vay. Để tính toán điều này, bạn sẽ cần một bảng khấu hao, mà bạn có thể nhận được từ nhiều nguồn khác nhau. Tôi thích sử dụng Excel để tính khấu hao, nhưng bạn cũng có thể sử dụng máy tính trực tuyến hoặc bất kỳ phần mềm bảng tính khác.

• Xem cách hoạt động: Amortization là gì?

Đối với mô tả này, tôi sẽ giải thích làm thế nào để tính toán các lựa chọn tái cấp vốn của bạn bằng cách sử dụng Excel, nhưng quá trình là như nhau nếu bạn sử dụng Giới thiệu. com hoặc một chương trình khác (tốt nhất là sử dụng bảng tính, vì số liệu sẽ chính xác hơn). Chúng tôi sẽ giả định sau đây khi chúng tôi làm việc thông qua một ví dụ:

• Số tiền vay ban đầu: $ 180, 000
• Ngày khoản vay ban đầu: 7/1/2003
• Ngày hôm nay: 7/1/2012
• lãi suất cho vay: 5,4%
• Kỳ hạn vay: 30 năm

Để có được chi tiết về khoản vay ban đầu của bạn, hãy nhập chúng vào máy tính khấu hao đã chọn của bạn. Nếu có thể, hãy nhập tháng thực tế và năm mà bạn đã vay tiền ban đầu.

Sử dụng số tiền vay ban đầu của bạn - không phải số tiền bạn đang nợ.

2. Tìm ra nơi bạn đứng

Hãy lưu ý về nơi bạn đứng với khoản vay hiện tại của bạn. Cuộn xuống ngày hôm nay, và xem bạn còn nợ khoản vay như thế nào. Trong ví dụ của chúng tôi, đó là 152 đô la, 160. 64 (Số của bạn có thể thay đổi do làm tròn phụ thuộc vào phần mềm bạn sử dụng và độ chính xác của nó).

3. Tính khoản vay thay thế

Hình ra khoản cho vay mới của bạn sẽ như thế nào nếu bạn tái tài trợ. Đối với ví dụ này, chúng tôi sẽ giả định như sau:

• Số tiền vay: 152 $, 160. 64 (sao chép từ trên)
• Ngày bắt đầu cho vay: 7/1/12
• Lãi suất cho khoản vay mới: 4. 25%
• Thời hạn cho vay: 30 năm

Bạn sẽ nhận thấy rằng thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm xuống còn $ 748. 54 nếu bạn tái tài trợ (vs $ 1, 010. 76 cho khoản vay ban đầu). Điều này rất hấp dẫn, nhưng không nên ngạc nhiên vì khoản vay mới của bạn nhỏ hơn và lãi suất thấp hơn.Tiết kiệm được khoản thanh toán hàng tháng có thể quan trọng đối với bạn, nhưng đó chỉ là một trong những yếu tố quan trọng.

4. Thực hiện một số giả định về khoảng thời gian bạn sẽ giữ khoản vay

Thật không may, hiếm khi có câu trả lời rõ ràng khi bạn quyết định có hay không tái cấp vốn. Bạn phải quyết định những gì bạn nghĩ sẽ xảy ra và đưa ra quyết định của bạn dựa trên các giả định của bạn.

Vì vậy, cố gắng ước lượng thời gian bạn sẽ giữ khoản vay mới. Bạn sẽ ở lại trong cùng một ngôi nhà trong 7 năm tới? Bạn sẽ ở lại đó suốt 30 năm? Không sao, nếu bạn không biết - bạn có thể thực hiện một số phân tích "nếu-không".

5. Xem chi phí lãi vay

Bây giờ bạn có thể nhìn dưới mũ trùm và xem những gì sẽ xảy ra nếu bạn tái tài trợ. Xác định bạn sẽ chi tiêu bao nhiêu cho lãi suất với khoản vay cũ và khoản vay mới. Chuyển đến từng bảng phân bổ và kiểm đếm tổng số tiền trong cột 'Sở thích'. Bắt đầu với ngày hôm nay, và tiếp tục xuống cho đến khi bạn nghĩ rằng bạn sẽ thoát khỏi khoản vay (7 năm, hoặc khi nó được trả hết, hoặc bất cứ điều gì bạn chọn). Điều này dễ hiểu nhất nếu bạn tính mỗi khoản vay bằng một bảng tính hoặc nếu bạn có thể sao chép và dán bảng khấu hao của bạn vào một spreadshee. Xem một ví dụ về cách thực hiện ở đây, hoặc sử dụng chức năng SUM trong OpenOffice, Google Tài liệu hoặc Excel.

Trong ví dụ của chúng tôi, có một số điểm khác biệt thú vị:

• Nếu bạn giữ khoản vay hiện tại cho đến khi trả xong, bạn sẽ phải chi $ 103, 236 vào lãi từ nay cho đến năm 2033
• Nếu bạn refinance và giữ khoản vay cho đến khi nó được trả hết, bạn sẽ phải trả $ 117, 313 cho lãi suất từ ​​ngày hôm nay cho đến năm 2042

Có giá trị khoảng $ 14,000 trong vòng 30 năm tới để nhận khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn không? Có lẽ nó là và có thể nó không phải là. Nhưng nếu bạn chỉ giữ khoản vay (hoặc ở trong nhà) trong 10 năm?

• Nếu bạn giữ khoản vay hiện tại, bạn sẽ phải chi $ 69,55 trong lãi suất từ ​​nay đến tháng 7 năm 2022
• Nếu bạn tái tài trợ, bạn sẽ phải chi 58.545 đô la cho lãi suất từ ​​nay đến tháng 7 năm 2022

Trong trường hợp đó, việc tái cấp vốn sẽ hấp dẫn hơn. Bạn không chỉ nhận được khoản thanh toán thấp hơn mà còn tiết kiệm chi phí lãi suất (vì bạn sẽ không phải trả lãi trong 30 năm).

6. Tìm ra cách để đối phó với bất kỳ chi phí đóng

Khi bạn tái cấp vốn, bạn có thể phải trả chi phí đóng cửa. Bạn cũng phải tính đến các chi phí này khi bạn quyết định làm gì. Bạn có thể xem xét chi phí cơ hội của việc sử dụng các khoản tiền đó: bạn có thể đã kiếm được lãi suất trên số tiền đó? Nếu vậy, nó vẫn còn giá trị nó để chi tiêu tiền vào chi phí đóng cửa? Bạn cũng có thể xem xét công thức hoà vốn tái cấp vốn truyền thống: bạn mất bao lâu để thu lại số tiền bạn chi tiêu, giả định rằng khoản thanh toán hàng tháng của bạn giảm xuống (chia tiết kiệm hàng tháng cho tổng chi phí đóng của bạn để biết con số này sẽ mất bao nhiêu tháng). Bạn sẽ ở lại trong nhà đủ lâu để thu hồi những chi phí đó? Dù bạn làm gì, hãy đảm bảo bạn không bỏ qua chi phí đóng cửa vì chúng là một phần quan trọng của câu đố.

Nếu bạn tài trợ chi phí đóng cửa hoặc đã "bọc" khoản vay mới (hoặc nếu bạn có khoản vay không có chi phí đóng) bạn có thể không cần phải làm gì thêm nữa - chi phí đã được tính vào khoản vay lớn hơn dư nợ cho vay hoặc lãi suất cao hơn.