Làm thế nào để mua nhà bị tịch thu hoặc REOs của ngân hàng

Bạn có nghĩ về việc mua nhà bị tịch thu không? Nó giúp để tìm hiểu đầu tiên một chút về cách nhà kết thúc một tịch thu nhà.

Các ngân hàng sở hữu bất động sản vì các ngân hàng đã mua nhà thông qua việc tịch biên. Các ngôi nhà trên sổ của ngân hàng được gọi là REO, là chữ viết tắt của "bất động sản thuộc sở hữu". Nhận ra rằng khi các ngân hàng nhận được các hành động về nhà cửa thông qua việc tịch thu tài sản, thường là vì không ai lên tòa án để chào giá số tiền tối thiểu của khoản thế chấp hiện tại hoặc ngân hàng cố ý trả giá tối thiểu cao như vậy thì không ai có thể chạm vào.

Trên bề mặt, nó có thể không âm thanh như bị tịch thu nhà có lãi, đặc biệt là nếu ngân hàng muốn bán hàng tồn kho của nó trên thị trường mở cho số tiền đã được một lần nợ ngân hàng của bên thế chấp cũ . Tuy nhiên, đây là ít nhất hai lý do tại sao một REO có thể mang lại lợi nhuận cho bạn:

Nếu hai khoản vay đã được bảo đảm cho tài sản (vốn là phổ biến hiện nay), người cho vay thứ hai đôi khi không bị tịch thu. Nếu người cho vay thứ hai không thanh toán cho người cho vay lần đầu và bắt đầu thủ tục tịch thu nhà riêng của họ, người cho vay thứ hai sẽ bị xóa sổ trong tình trạng tịch thu tài sản. Nhiều khoản thế chấp thứ hai chiếm 20% hoặc nhiều hơn giá trị thị trường ban đầu.

• Các ngân hàng thường không muốn ngồi trên hàng tồn kho của nó. Vì nó không nhận được giá thầu tối thiểu từ một nhà đầu tư hoặc người mua nhà trong quá trình bán nhà bị tịch thu tại tòa án, ngân hàng có thể sẽ REO về nhà giá rẻ, để thoát khỏi nó. Phụ thuộc vào kế toán nội bộ của nó.
• 
  Tìm Các Đại lý Danh sách REO

Có nhiều nơi có sẵn trực tuyến để tìm nhà bị tịch thu nhà ở Tuy nhiên, bạn cũng có thể tìm thấy chúng trong MLS. Nếu bạn yêu cầu đại lý của người mua tìm MLS cho "REO", có thể bạn sẽ thấy rằng một số ít các đại lý bất động sản chuyên về niêm yết REO để bán ở khu phố của bạn.

Dưới đây là những lời khuyên về các đại lý niêm yết REO:

Hầu hết các đại lý niêm yết REO chỉ liệt kê các REO, không có loại tài sản nào khác.

• Các đại lý REO thường cung cấp giảm giá cho các ngân hàng để đổi lấy doanh nghiệp, bởi vì các đại lý này giải quyết khối lượng và đôi khi người quản lý tài sản bị cắt giảm.

• REO liệt kê các đại lý kiếm tiền bằng cách bán nhiều REOs hoặc hoạt động như một đại lý kép. Theo cơ quan kép, đại lý niêm yết REO sẽ kiếm được cả hoa hồng niêm yết và tiền hoa hồng của người mua.

• Để thu hút các đại lý của người mua, nhiều ngân hàng cung cấp phần trăm lớn hơn hoa hồng cho đại lý của người mua trong khi giảm giá hoa hồng của đại lý niêm yết.

• Các đại lý niêm yết REO thường đại diện cho người bán chứ không phải người mua. Hãy cân nhắc liệu bạn có muốn đại diện cho chính bạn hay không.

• Các đại lý niêm yết REO thường là các đại lý hàng đầu do khối lượng kinh doanh mà họ tiến hành.Họ thường không dành nhiều thời gian làm việc với người mua.

• Một số đại lý liệt kê REO rất bận rộn mà họ thuê trợ lý để thực hiện cuộc gọi. Nhiều người không đưa ra số điện thoại di động cá nhân của họ, điều này có thể làm cho truyền thông trở nên khó khăn.

• 
  Thuê đại lý của người mua Trừ khi bạn có kinh nghiệm trực tiếp thương lượng với các ngân hàng, bạn có thể nhận được đại diện tốt hơn bằng cách thuê đại lý của người mua của chính bạn.

Trước khi bạn chọn một đại lý, hãy chọn một vài địa chỉ và phỏng vấn các đại lý bất động sản để tìm ra sự phù hợp.

Đại lý của người mua có trách nhiệm ủy thác để bảo vệ lợi ích của bạn.

• Các đại lý của người mua không đại diện cho người bán. Ngay cả khi người bán đang trả hoa hồng của họ.
• Các đại lý của người mua nói chung được người bán thanh toán. Điều này có nghĩa là bạn không thuê được đại lý của người mua mà không mất tiền.
• Các đại lý của người mua có thể yêu cầu bạn ký thỏa thuận môi giới của người mua, sẽ đưa ra các nghĩa vụ của đại lý cho bạn và chỉ định người nào trả tiền hoa hồng.
• Xem xét làm việc với đại lý của người mua có kinh nghiệm làm việc với REO.
• Đàm phán với REO
  Nếu danh sách là tương đối mới đối với thị trường, rất có thể ngân hàng sẽ không đi chệch khỏi giá chào bán của nó. Bạn sẽ có khả năng đàm phán tốt hơn nếu bạn chào bán nhà trên thị trường trong thời gian dài hơn 30 ngày.

Dưới đây là các mẹo vặt khác:

Các ngân hàng thương lượng giảm giá hàng loạt với các công ty quyền sở hữu và ký quỹ. Nếu bạn chọn sử dụng công ty bảo hiểm / ngân hàng của ngân hàng, hãy kiểm tra các khoản phí mà các công ty đó sẽ tính phí bạn. Nói chung, phí do ngân hàng thanh toán mà người mua thanh toán sẽ cao hơn vì tiêu đề và ký quỹ thường bù đắp cho những người mua thêm.

• Nhiều ngân hàng đang chuyển từ thanh toán chi phí đóng cửa điển hình cho người mua. Một số khoản phí như chuyển thuế, phí quận hạt và tiểu bang, do người mua chịu, chứ không phải ngân hàng. Các ngân hàng thường không trả tiền cho các báo cáo dịch hại, sửa chữa hoặc kế hoạch bảo hành nhà.
• Một số ngân hàng sẽ không ký một phiếu mua hàng truy cập cho đến khi tất cả các điều khoản được thỏa thuận giữa các bên bằng lời nói.
• Yêu cầu ngân hàng tự vẽ hợp đồng mua bán hoặc phụ lục hợp đồng mua bán tiêu chuẩn của riêng bạn. Đọc kỹ và hỏi luật sư bất động sản để được tư vấn nếu bạn không hiểu nó. Bạn có thể đặt cược rằng luật sư của ngân hàng đã ký hợp đồng đó, và nó không có lợi cho bạn.
• Nếu ngân hàng không nhúc nhích và bạn nhận được đề nghị từ chối, đợi thêm 30 ngày nữa và sau đó gửi lại phiếu mua hàng ban đầu của bạn, với ngày đầu tiên gạch chân và ngày chèn mới.
• Bạn có thể đợi 10 ngày để trả lời đề xuất của bạn từ ngân hàng. Kiên nhẫn. Tôi biết nó nghe có vẻ điên cuồng rằng một số ngân hàng có thể mất một thời gian dài để đáp ứng, nhưng họ có thể.
• Ngân hàng có thể yêu cầu bạn nộp đơn xin vay tiền để có thể sơ tuyển bạn; tuy nhiên, bạn không bắt buộc phải có khoản vay từ ngân hàng đó.
• Nếu bạn không thể đóng cửa theo ngày kết thúc được xác định trước, ngân hàng có thể tính phí bạn một hình phạt cho mỗi ngày bạn vượt qua ngày đó.Đảm bảo bạn có thư chấp thuận trước khoản vay từ người cho vay của chính bạn trước khi gửi phiếu mua hàng và nhận được sự đảm bảo rằng bạn sẽ nhận được khoản vay từ người cho vay mà không gặp phải sự chậm trễ không mong đợi.
• Bạn có thể sẽ được yêu cầu mua nhà "như hiện tại". Có những hạn chế để mua nhà bị tịch thu. Thực hiện đề nghị của bạn phải kiểm tra tại nhà. Một số người bán hàng trong tài sản dải mặc định từ nhà tịch thu nhà.

  Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.