Thiếu Thẩm phán sau khi bị tịch thu hoặc bán ngắn

Một người đọc hỏi: "Chúng tôi đã hoàn tất một đợt bán hàng ngắn tại California, với khoản vay thế chấp đầu tiên và thứ hai (tín dụng). Bán đã đóng với người cho vay đầu tiên nhận được $ 360,000 $ 402, 000 nợ, và thứ hai nhận được $ 1, 000 là $ 148, 000 nợ.Vào sáu tháng sau, công ty thế chấp thứ hai của người đòi nợ đòi hỏi rằng chúng tôi giải quyết cho một số tiền $ 60,000 trên 148.000 $ cân bằng một lần nợ. ngân hàng đưa ra phán quyết thiếu hụt đối với chúng tôi sau khi bán một đoạn ngắn? "

Các bản án thiếu hụt đôi khi xuất hiện sau khi bị tịch thu hoặc bán ngắn.

Chủ nhà thường ngạc nhiên khi tiếp nhận họ, và điều này thường là do họ không có được sự tư vấn pháp lý hoặc luật thuế đúng.

Các khoản nợ và khoản thế chấp

Các bản án thiếu hụt xuất phát từ thực tế người đi vay không thanh toán trên hối phiếu nhận nợ , không phải thế chấp . Một hối phiếu là một lời hứa để trả tiền. Nó cũng có thể tạo ra trách nhiệm cá nhân, tùy theo luật pháp của tiểu bang. Trách nhiệm cá nhân có nghĩa là người cho vay có thể đi sau tài sản của người vay không trả khoản vay.

Một hối phiếu có bảo đảm bằng một chứng thư ủy thác hoặc thế chấp, tùy theo công cụ tài chính. Thông thường, khoản thế chấp hoặc chứng thư ủy thác được ghi vào hồ sơ công cộng nơi có tài sản, thông báo cho công chúng biết rằng ngôi nhà có quyền giữ thế chấp.

Foreclosure

Nếu một khoản nợ không được thanh toán như đã thỏa thuận, người thụ hưởng có quyền tịch thu tài sản, bởi vì tài sản là bảo đảm cho hối phiếu.

Nếu người đi vay không mang các khoản thanh toán hiện tại hoặc trả hết khoản vay hiện tại trong thời gian bị tịch thu thì tài sản đó sẽ được bán đấu giá. Nếu tài sản bán nhiều hơn số tiền nợ, không có thiếu sót; tuy nhiên, điều đó hiếm khi xảy ra.

Các ngân hàng nhận tài sản trong tình trạng tịch thu tài sản khi không ai chào giá đủ để thanh toán cho ngân hàng.

Ngân hàng cũng có quyền bán nó cho ít hơn để đấu giá cao nhất tại cuộc đấu giá, nhưng nói chung các ngân hàng thích bán cho một bên tư nhân sau khi tịch thu, với hy vọng kiếm được nhiều tiền hơn trên thị trường mở.

Bán hàng Ngắn

Trong khi ngôi nhà đang chờ tịch thu nhà, ngân hàng có thể đồng ý cắt giảm khoản lỗ của mình. Nó cho phép người bán thực hiện việc bán hàng ngắn và nhận ít tiền hơn người bán vì nợ khoản vay của mình.

Bên bán thuê một đại lý bất động sản để tìm một người mua để bán ngắn. Người mua đưa ra một đề nghị và, nếu ngân hàng chấp nhận, nhà sẽ bị bán với khoản thua lỗ.

Thẩm quyền thiếu hụt

Sự thiếu hụt là sự khác biệt giữa số dư gốc đến hạn và số tiền nhận được, cung cấp số tiền nhận được ít hơn số tiền nợ.

Cho dù ngân hàng có thể theo đuổi phán quyết thiếu hụt sau khi việc tịch thu nhà hay bán lại một phần phụ thuộc vào việc liệu khoản nợ đó có làm cho người bán chịu trách nhiệm về nợ không.Một số tiểu bang cho phép trách nhiệm cá nhân.

Các bản án thiếu hụt ở California

Tin tức tốt lành cho người đi vay ở California là tất cả các khoản vay mua nhà trên một căn hộ cư trú từ một đến bốn người đều được miễn các bản án thiếu hụt.

Các khoản cho vay mượn tiền ở California - các khoản cho vay mua nhà sau khi mua nhà thông qua tái cấp vốn hoặc thế chấp thứ hai - có thể bị phán quyết thiếu thốn theo các điều kiện sau:

• Bên cho vay tịch thu tài sản dưới thủ tục tố tụng pháp lý > (Bộ luật Dân sự California Mã số 726). Hầu hết các chủ nợ tịch thu tài sản thông qua việc bán của người quản lý tài sản,
• không cho người cho vay có quyền theo đuổi phán quyết thiếu hụt với một ngoại lệ (xem khoản thế chấp thứ hai nặng thứ hai 999) dưới đây) . Hạn mức thời gian ba tháng áp dụng cho hành động xét xử thiếu hụt theo thủ tục tịch thu tài sản. Nếu thế chấp thứ hai là tiền cứng và người cho vay đã mất bảo đảm cho khoản vay đó thông qua việc tịch thu tài sản hoặc bán lại - làm bảo đảm cho khoản nợ không có giá trị gì - người nhận khoản vay thế chấp thứ hai có thể > Theo một phán quyết thiếu hụt
• (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
• SB 931, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2011, cung cấp sự bảo vệ không đầy đủ cho người bán ngắn hạn ở California nếu khoản vay là Một số nhà cung cấp tiền mặt cứng bán tờ hối phiếu này cho nhà đầu tư sau khi nhà bị tịch thu bằng đồng xu đối với đồng đô la. Sau đó, nhà đầu tư sẽ cố gắng thu nợ Mặc dù người cho vay có thể chấp nhận, ví dụ, $ 1,000 cho một khoản thế chấp bằng 100.000 đô la một giây thông qua một đợt bán hàng ngắn, nhưng khoản tiền bảo đảm cho khoản tiền đó khó đòi được phát hành nhưng tờ hối phiếu có thể không được. người bán như người đọc của chúng tôi có thể tin rằng thử thách đã kết thúc, cho đến một ngày anh ấy nhận được điện thoại c tất cả đều yêu cầu hoàn trả. Khi điều này xảy ra: Nhận ra rằng người cho vay rất có thể sẽ thương lượng cho một khoản hoàn trả chiết khấu. Bên cho vay có thể yêu cầu một khoản nợ mới thay thế tờ hối phiếu cũ. Trong trường hợp đó, đảm bảo rằng người cho vay gửi một khoản nợ "đã thanh toán đầy đủ".
• Nếu người cho vay đã bán phiếu, thì mức chiết khấu có thể lớn hơn.

Không phải tất cả các hối phiếu đòi nợ cứng phải được thanh toán bằng tiền mặt. Một số nhà cho vay sẽ chấp nhận thanh toán.

Nếu người cho vay chỉ định các khoản thanh toán cho một thực thể khác, hãy nhận ra rằng khoản tiền này có thể đã được bán với giá thấp hơn giá trị mệnh giá của nó và người cho vay mới có thể chấp nhận một khoản tiền còn thấp hơn để thanh toán đầy đủ.

Sau khi lưu ý toàn bộ khoản thanh toán, hãy yêu cầu người cho vay trả lại tờ hối phiếu có đánh dấu "Paid in Full".

• Tôi không được phép cung cấp tư vấn pháp lý và chỉ cung cấp thông tin này cho mục đích thông tin chung. Nếu bạn muốn tư vấn pháp lý hoặc biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ với luật sư bất động sản.
• Nguồn: Hiệp hội địa ốc California
• Tại thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.