Quy trình Chấp nhận Bán HUD ngắn

Trong quá trình bán hàng ngắn, các ngân hàng bán hàng ngắn giải quyết hai loại chấp thuận của HUD. Thứ nhất, ngân hàng chấp thuận sơ bộ ước tính HUD-1. Sau đó, ngay trước khi đóng cửa, ngân hàng chấp thuận HUD cuối cùng.

HUD là gì? Tại sao Các ngân hàng lại muốn HUD?

HUD-1 là một tài liệu RESPA chỉ ra một cách thống nhất tất cả các khoản nợ và tín dụng trong một giao dịch bất động sản. A HUD thực sự là vì lợi ích của người mua.

Không phải là lợi ích của ngân hàng bán hàng ngắn và thực sự là không có hoạt động kinh doanh của ngân hàng bán hàng ngắn, ngoài các khoản phí được khấu trừ từ giá bán. Nếu có bất cứ điều gì, HUD liên quan đến ngân hàng của người mua chứ không phải ngân hàng của người bán.

Nhưng điều đó không ngăn cản ngân hàng bán hàng ngắn yêu cầu và yêu cầu thay đổi trong quá trình phê duyệt. May mắn thay, không phải mọi ngân hàng yêu cầu HUD chấp thuận. Ví dụ, nhiều người giữ trẻ không chấp thuận HUDs. Đó là bởi vì hầu hết các công ty bảo hiểm chỉ quan tâm đến số tiền chi trả cho họ.

Giá bán, ai trả cái gì và bao nhiêu tiền hoa hồng được trả, người giữ thẻ thứ hai thì khá lỏng lẻo. Đó không phải là cách tương tự theo cách khác. Người nắm giữ chính nắm giữ rất nhiều khoản tiền được trả cho chủ sở hữu trẻ vị thành niên, và ai trả nó. Có một số trường hợp trong đó các nhà cho vay thứ hai cố gắng để người bán hàng thực hiện gian lận thế chấp. Đó là bởi vì người cho vay thứ hai nghi ngờ người cho vay đầu tiên sẽ từ chối HUD nếu người bán trả cho họ một khoản tiền lớn, vì vậy họ nói với người bán để vi phạm luật pháp.

Các ngân hàng nào xem HUD cho một khoản bán ngắn

Con số rõ ràng và quan trọng nhất trên HUD là giá bán. Đôi khi một ngân hàng có thể nói rằng nó cần phải net một số tiền nhất định, và số tiền ròng có thể nhiều hơn mạng lưới trên HUD. Trong những loại tình huống này, cách tốt nhất để làm cho ngân hàng nhiều tiền hơn là yêu cầu người mua tăng giá mua.

Giá mua mà các ngân hàng chấp thuận hiếm khi dựa trên đánh giá đầy đủ. Với nhiều tiền bị đe dọa, người ta nghĩ rằng một ngân hàng muốn thuê một nhà thẩm định độc lập để đánh giá giá trị. Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng đều phải trả một đại lý bất động sản bất ngờ - thậm chí không nhất thiết là một chuyên gia trong khu phố - để cung cấp cho ngân hàng một ý kiến ​​nhanh về giá trị mà họ gọi là BPO. Họ trả $ 50 đến $ 100 cho một BPO. Đây là một ví dụ tuyệt vời về việc trở thành một đồng xu khôn ngoan và dại dột, như mẹ tôi từng nói.

Đây là lý do khiến nhiều đại lý bán hàng ngắn sẽ định giá một đợt bán hàng giống như cách một đại lý BPO sẽ chỉ định giá trị vì họ không muốn đánh nhau với ngân hàng bán hàng ngắn. Không quan trọng nếu giá bán là giá trị thị trường miễn là nó phù hợp với BPO.

Ngân hàng sau đó sẽ kiểm tra các khoản phí khác tính cho người bán trên HUD. Bạn có thể tự hỏi ai là người bán của một bán ngắn, và người đó là người bán. Ngân hàng chỉ đơn giản chấp thuận các khoản phí mà người bán sẽ trả. Chi phí đóng lệ phí của người bán là:

• Ủy hội cho các nhà môi giới / đại lý bất động sản
• Phí nhượng quyền và lệ phí
• Phí chuyển khoản
• Ghi, công chứng, chuẩn bị tài liệu và phí chuyển tiền
• tem Doc < Các khoản thuế tài sản không thanh toán
• Thuế thu nhập thấp
• Các khoản hoàn trả chi trả cho người giữ thẻ nhỏ
• Phí HOA, nếu có
• Mỗi một ngân hàng thường đồng ý trả tiền cho một báo cáo dịch bệnh hoặc bảo đảm nhà cửa nhưng hiếm khi. Các ngân hàng hầu như không bao giờ trả tiền sửa chữa khi bán hàng ngắn. Cũng rất không bình thường khi ngân hàng thanh toán các khoản phí HOA hoặc nộp đơn UCC.
• Nếu ngân hàng không cho phép một khoản phí cụ thể, ví dụ, nói rằng nó muốn giảm lệ phí bắt đầu từ $ 1, 500 đến $ 500, điều gì xảy ra với sự cân bằng? Ai đó phải trả khoản phí đó. Nó có thể là người bán hoặc nó có thể là người mua. Escrow có thể quyết định giảm phí, nhưng điều đó không chắc.

Có lẽ vấn đề lớn nhất liên quan đến việc bán HUD ngắn là thực tế là nhiều nhà thương thuyết không biết cách đọc chúng. Họ không hiểu rằng tín dụng của người bán trên HUD không phải lúc nào cũng là tín dụng cho người mua.

Các thay đổi trong RESPA yêu cầu bất kỳ khoản phí nào phản ánh ước tính thiện chí của người mua phải hiển thị dưới dạng tín dụng cho người mua nếu người bán trả tiền. Những nhà thương thuyết không nhận ra là họ cũng thể hiện như một khoản nợ, làm giảm tín dụng cho người mua. Hãy thử giải thích cho một nhân viên bán hàng 8 tiếng một giờ.