Sự loại trừ bán nhà từ lợi nhuận tăng Thuế

Bạn liệt kê nhà của bạn để bán và hy vọng cho tốt nhất. Sau đó tài sản mỉm cười với bạn và bạn bán nó cho một lợi nhuận gọn gàng. Nó có thể được khó khăn để biến ngay xung quanh và cung cấp cho một tỷ lệ phần trăm lành mạnh của lợi nhuận mà Sở Thuế Vụ, nhưng IRS không phải là nhẫn tâm. Bạn có thể giữ nhiều nhất - nếu không phải tất cả - của số tiền đó. Bạn có thể loại trừ nó khỏi thu nhập chịu thuế của bạn bằng cách loại trừ bán nhà. Đây là cách hoạt động.

$ 250, 000 Loại trừ bán căn hộ chính

Các cá nhân chưa lập gia đình có thể loại trừ tối đa $ 250,000 lợi nhuận từ việc bán nhà chính của họ và bạn có thể loại trừ $ 500,000 nếu bạn đã kết hôn. Vì vậy, nếu bạn độc thân và bạn nhận ra lợi nhuận $ 200,000 khi bán, bạn không phải báo cáo bất cứ khoản thu nhập nào là thu nhập chịu thuế vì số tiền này ít hơn số tiền loại trừ $ 250,000 mà bạn được hưởng. Nếu bạn nhận ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận $ 255,000, bạn phải báo cáo $ 5,000 là khoản thu nhập.

Tất nhiên, việc loại trừ không phải là tự động. IRS áp đặt một vài quy tắc.

Quy tắc 2 trong 5 năm

Bạn phải sống trong nhà ít nhất là hai năm trong năm năm gần đây ngay trước ngày bán, mà thường có nghĩa là bạn có thể ' không sử dụng việc loại trừ việc bán tài sản cho thuê hoặc kinh doanh. Hai năm không phải liên tục, tuy nhiên. Bạn có thể sống trong nhà trong một năm, thuê nó trong ba năm, sau đó quay trở lại trong 12 tháng trước khi bán.

IRS cho biết nếu bạn dành nhiều thời gian dưới mái nhà đó, căn nhà đủ tiêu chuẩn là nơi ở chính của bạn.

Bạn có thể sử dụng quy tắc 2 trong 5 năm này để loại trừ lợi nhuận của bạn mỗi lần bạn bán nhà chính. Tất nhiên, điều này thường có nghĩa là bạn có thể yêu cầu bồi thường loại trừ chỉ một lần hai năm một lần vì bạn dành ít nhất nhiều thời gian ở nơi cư trú, nhưng một số ngoại lệ áp dụng.

Nếu bạn sống trong nhà dưới 24 tháng, bạn có thể loại trừ ít nhất một phần lợi nhuận.

Sự thay đổi vị trí công việc của bạn

Nếu bạn sống trong nhà ít hơn hai năm, bạn có thể loại trừ một phần lợi nhuận nếu địa điểm làm việc của bạn thay đổi. Ngoại lệ này sẽ áp dụng nếu bạn bắt đầu một công việc mới hoặc nếu chủ nhân hiện tại của bạn yêu cầu bạn phải di chuyển đến một vị trí mới.

Mối quan tâm về sức khoẻ

Nếu bạn bán căn nhà của mình vì lý do y tế hoặc sức khoẻ, hãy ghi lại các lý do này bằng thư của bác sĩ của bạn. Điều này, quá, cho phép bạn sống trong nhà ít hơn hai năm. Bạn không phải nộp thư với khai thuế của bạn, nhưng giữ nó với hồ sơ cá nhân của bạn chỉ trong trường hợp IRS muốn biết thêm thông tin.

Các trường hợp bất khả kháng

Bạn cũng sẽ muốn ghi lại bất kỳ tình huống bất thường nào có thể buộc bạn bán nhà trước khi bạn sống ở đó trong khoảng thời gian cần thiết.Theo IRS, một tình huống không lường trước được là "sự xuất hiện của một sự kiện mà bạn không thể dự đoán một cách hợp lý trước khi mua và chiếm ngôi nhà chính của bạn." Những sự kiện này có thể bao gồm thiên tai, hành động chiến tranh, hành động khủng bố, thay đổi việc làm hoặc thất nghiệp khiến bạn không thể đáp ứng được các chi phí sinh sống cơ bản, cái chết, ly hôn hoặc ly thân, hoặc sinh nhiều lần cùng một lần mang thai.

Loại trừ Một Phần

Bạn có thể tính toán sự loại trừ một phần của bạn dựa trên thời gian bạn thực sự sống trong nhà của bạn. Đếm những tháng đó, sau đó chia số này cho 24. Nhân tỷ lệ này với $ 250, 000 hoặc bằng 500.000 nếu bạn đã lập gia đình. Kết quả là số tiền lợi tức bạn có thể loại trừ khỏi thu nhập chịu thuế của bạn.

Ví dụ: bạn có thể đã sống trong nhà của bạn trong 12 tháng, sau đó bạn phải bán nó vì chủ của bạn yêu cầu bạn di chuyển đến một văn phòng khác ở tiểu bang khác. Bạn chưa kết hôn. Mười hai tháng chia cho 24 tháng đi ra. 50. Nhân đây bằng cách loại trừ tối đa 250.000 đô la. Kết quả: Bạn có thể loại trừ tối đa 125.000 đô la hoặc 50 phần trăm lợi nhuận của bạn.

Nếu bạn đạt được hơn $ 125,000, bạn chỉ bao gồm số tiền trên $ 125,000 là thu nhập chịu thuế khi bạn trở lại. Nếu bạn nhận được khoản lợi nhuận 150.000 đô la, bạn sẽ báo cáo và đóng thuế trên 25.000 đô la.

Nếu bạn đạt được bằng hoặc ít hơn $ 125,000, bạn có thể loại trừ toàn bộ số tiền đó khỏi thu nhập chịu thuế của bạn.

Báo cáo lợi nhuận

Lợi nhuận từ việc bán nhà của bạn được báo cáo theo Lịch trình D như một khoản tăng vốn. Nếu bạn sở hữu nhà của bạn trong một năm hoặc ít hơn, lợi nhuận được báo cáo là tăng vốn ngắn hạn. Nếu bạn sở hữu nhà của bạn trong hơn một năm, nó được báo cáo như là một sự tăng vốn dài hạn. Lợi nhuận ngắn hạn được đánh thuế bằng với thu nhập thường xuyên của bạn trong khi lãi suất dài hạn thuận lợi hơn: không, 15 hoặc 20 phần trăm, tùy thuộc vào khung thuế của bạn.

Tính cơ sở chi phí của bạn và tăng vốn

Công thức tính lợi nhuận của bạn bao gồm việc khấu trừ cơ sở chi phí của bạn từ giá bán của bạn. Bắt đầu với những gì bạn đã trả cho căn nhà, sau đó thêm chi phí bạn phải gánh chịu trong việc mua hàng, chẳng hạn như lệ phí quyền sở hữu và phí nhượng quyền và hoa hồng đại lý bất động sản. Bây giờ thêm chi phí của bất kỳ cải tiến nào bạn thực hiện, chẳng hạn như thay thế mái nhà hoặc lò. Thêm vào chi phí của việc bán: chi phí nhiều hơn tiêu đề và phí bảo hiểm và hoa hồng đại lý bất động sản. Trừ khấu hao lũy kế mà bạn có thể thực hiện qua nhiều năm, chẳng hạn như nếu bạn đã từng lấy văn phòng trong khấu trừ nhà. Số kết quả là chi phí của bạn.

Mức tăng vốn của bạn sẽ là giá bán căn nhà của bạn ít hơn chi phí. Nếu đó là một con số âm, bạn đã có một mất mát. Thật không may, bạn không thể khấu trừ một khoản lỗ từ việc bán nhà chính của bạn.

Nếu số kết quả là tích cực, bạn đã có lợi nhuận. Trừ số tiền loại trừ của bạn và số dư là khoản lợi tức phải đóng thuế của bạn.