Cải thiện so với sửa chữa cho chủ sở hữu tài sản cho thuê

Đối với mục đích thuế, cũng như để đánh giá tiềm năng tài sản của bạn, điều rất quan trọng là phải hiểu được sự khác biệt giữa việc cải tiến và sửa chữa căn hộ cho thuê của bạn. Họ có các ý nghĩa về thuế khác nhau, cũng như những ảnh hưởng khác nhau đến giá trị tài sản của bạn. *

Cải tiến là gì?

Sự cải tiến là bất kỳ loại hình cải tạo nào sẽ kéo dài "cuộc sống hữu ích" của tài sản.

Lý thuyết ở đây là nó sẽ làm gia tăng giá trị cho tài sản trong nhiều năm tới và không chỉ trong năm tính thuế hiện tại. Các cải tiến thường được coi là bổ sung một cái gì đó chưa từng có ở đó, nâng cấp một cái gì đó đang tồn tại hoặc thích nghi tài sản với một sử dụng mới. Cải tiến thường tốn kém hơn sửa chữa và thường có chi phí cao hơn.

-> Ví dụ về cải tiến: bổ sung thêm

• thêm máy điều hòa trung tâm
• lắp đặt hệ thống an ninh
• lắp đặt thảm thương hiệu mới
• thay toàn bộ mái
• thay thế tất cả hệ thống ống nước hiện có
• thay thế tất cả các thiết bị điện
• đang sửa chữa nhà bếp
• thay thế cho tất cả các cửa sổ
• Sửa chữa là gì?

Việc sửa chữa là bảo dưỡng cần thiết để giữ tài sản trong điều kiện làm việc. IRS định nghĩa sửa chữa là những gì "không thêm giá trị đáng kể cho tài sản hoặc kéo dài cuộc sống của nó. "Họ có số tiền hợp lý và cần thiết để giữ tài sản trong điều kiện sinh sống.

Sửa chữa thường được coi là phục hồi một mặt hàng để tình trạng tốt trước đó của nó.

Sửa chữa hệ thống ống nước hiện có

Sửa chữa các thiết bị hiện có

• thay thế cửa vào
• thay thế cửa sổ
• Sửa chữa một sàn gỗ
• sơn lại phòng
• thay thế một máy dò khói bị phá vỡ
• thay thế các tấm sàn bị nứt
• thay thế cho các tấm lát gạch nứt
• Bạn có thể loại bỏ những cải tiến về thuế của bạn không?
• Có, nhưng không thể khấu trừ toàn bộ giá trị trong năm mà chúng xảy ra. Điều này là do những cải tiến có một cuộc sống hữu ích và có giá trị gia tăng trong những năm tiếp theo, không chỉ trong năm mà sự cải thiện đã xảy ra. Các cải tiến phải được viết hoa và khấu hao theo biểu giá khấu hao đã định (sẽ khác nhau đối với từng tài sản). Bạn phải chia chi phí cho sự cải thiện trong thời gian sử dụng hữu ích của việc cải tiến và sau đó lấy một khấu trừ hàng năm dựa trên chi phí cho năm nhất định.

Ví dụ:

Bạn đã thực hiện $ 5, 000 việc làm trên tài sản của bạn. Nó được coi là một sự cải tiến. Do đó, bạn phải khấu trừ nó theo biểu giá khấu hao đã định. Chúng tôi sẽ sử dụng lịch biểu khấu hao trong 10 năm. Chúng tôi sẽ giả định rằng không có giá trị cứu hộ, có nghĩa là sẽ không có giá trị gì sau 10 năm.Chúng tôi cũng giả định khấu hao đường thẳng, nghĩa là chi phí sẽ được trải đều trong 10 năm. Vì vậy, bạn có thể yêu cầu bồi thường ($ 5000/10) một khoản chi phí là $ 500 mỗi năm trong 10 năm tới. Giả sử bạn có mức thuế 28%, bạn sẽ tiết kiệm được ($ 500 *. 28) 140 đô la cho các khoản thuế cho năm.

Bạn có thể bỏ qua việc sửa chữa thuế của bạn? Có, bạn có thể khấu trừ toàn bộ chi phí sửa chữa trong năm tính thuế đã hoàn thành việc sửa chữa.

Ví dụ:

Bạn đã thực hiện $ 5, 000 việc làm trên tài sản của bạn. Nó được coi là một sửa chữa. Để sửa chữa, bạn có thể khấu trừ toàn bộ chi phí trong năm hiện tại. Giả định thuế suất của bạn là 28%. Do đó, bạn sẽ tiết kiệm được ($ 5, 000 *. 28) 1400 đô la thuế.

Cải tiến so với sửa chữa, nào là tốt hơn? Một người không nhất thiết phải tốt hơn người kia. Một sự cải tiến, chẳng hạn như bổ sung, bổ sung giá trị cho tài sản của bạn, nhưng toàn bộ chi phí sửa chữa, chẳng hạn như sửa mái nhà bị rò rỉ, có thể được khấu trừ ngay lập tức vào tiền thuế của bạn, để lại nhiều tiền hơn trong túi của bạn.

Tình hình lý tưởng sẽ thay đổi tùy theo nhu cầu của bạn. Một số chủ nhà cần tối đa hóa tất cả các khoản nợ ngay lập tức vì sinh kế của họ phụ thuộc vào thu nhập cho thuê hàng năm của họ. Trong trường hợp này, có thể phân loại chi phí để sửa chữa sẽ có lợi vì nó sẽ tối đa hoá số tiền sau thuế của chủ nhà trong một năm nhất định.

Tuy nhiên, nếu chủ nhà không cần phải khấu trừ thêm cho năm đó, thì kéo dài tuổi thọ của một vài năm, bằng cách phân loại chi phí đó làm cải tiến, có thể có lợi.

Nhiều chủ nhà và chủ bất động sản cho thuê sử dụng một lỗ hổng bằng cách đặt một người thuê nhà trong tài sản và sau đó thực hiện 'sửa chữa. "Điều này cho phép chủ nhà thực hiện bảo trì rộng rãi hơn mà có thể đã được phân loại là một sự cải tiến. Với người thuê đã ở đó, chủ nhà có thể cho rằng công việc là cần thiết để giữ cho người thuê nhà hài lòng.

Đối với những thứ có thể rơi vào một khu vực xám giữa cải tiến và sửa chữa, điều đó thực sự phụ thuộc vào mức độ bạn và kế toán của bạn bảo vệ quyền lợi của bạn chống lại sự giám sát của IRS.

* Bạn nên liên hệ với IRS hoặc một kế toán viên được chứng nhận để quyết định những khấu trừ nào có thể áp dụng cho trường hợp cụ thể của bạn.