Mua nhà Với khoản vay hiện tại

Khi lãi suất tăng, việc mua bắt đầu trông giống như một lựa chọn tài chính rất hấp dẫn đối với người mua nhà. Khi lãi suất thấp, người mua nhà có xu hướng tránh phải giao dịch. Nhưng lãi suất không phải là yếu tố duy nhất được sử dụng để xác định liệu một người mua có thể đưa ra đề nghị mua hàng với sự tài trợ hay không.

Chủ đề mua là gì?

"Mua theo" có nghĩa là mua một ngôi nhà với điều kiện thế chấp hiện tại.

Điều đó có nghĩa là người bán không phải trả hết khoản thế chấp hiện tại và người mua đang nắm giữ các khoản thanh toán. Số dư chưa thanh toán của thế chấp hiện tại được tính như là một phần của giá mua của người mua.

Tại sao người mua mua một ngôi nhà tùy thuộc vào thế chấp?

Lý do chủ yếu để mua phụ thuộc vào việc tiếp nhận lãi suất hiện tại của người bán. Nếu lãi suất hiện tại ở mức 7% và người bán có lãi suất cố định 5% thì sự chênh lệch 2% có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong thanh toán hàng tháng của người mua.

• Tiền thế chấp 200.000 USD với lãi suất 5% được phân bổ theo khoản thanh toán là $ 1, 073. 64 mỗi tháng.
• Tiền thế chấp $ 200,000 bằng lãi suất 7% được khấu hao với khoản thanh toán là $ 1, 330. 60 mỗi tháng.
• Khoản tiết kiệm hàng tháng cho người mua trong những trường hợp này là $ 256. 96 hoặc $ 3, 083. 52 mỗi năm.

Lý do thứ hai: nói chung người mua không đủ tiêu chuẩn để mua nhà khi sử dụng tài chính trừ khi người bán quyết định kéo báo cáo tín dụng của người mua.

Nếu người bán sẵn sàng, ngay cả người mua có tín dụng xấu cũng có thể mua nhà theo.

Ba loại chủ đề Tùy chọn

Chủ thể bán không nhất thiết liên quan đến tài trợ của chủ sở hữu nhưng có thể. Cho dù người bán có bất kỳ hình thức tài trợ nào tùy thuộc vào việc người bán có bao gồm khoản tiền thế chấp và / hoặc số tiền trả trước so với giá mua.

• Một khoản vay bằng tiền mặt.

  Loại chủ đề phổ biến nhất là khi người mua thanh toán bằng tiền mặt chênh lệch giữa giá mua và số dư nợ hiện có của bên bán. Ví dụ: nếu số dư nợ hiện tại của người bán là 150.000 đô la và giá bán là 200.000 đô la, người mua phải cung cấp cho người bán 50.000 đô la tiền mặt.

• Một chủ đề thẳng với carryback người bán.

  Tiền bán của người bán, còn được gọi là người bán hoặc tài trợ chủ sở hữu, thường được tìm thấy trong hình thức thế chấp thứ hai. Một carryback người bán cũng có thể là một hợp đồng đất hoặc một công cụ bán quyền chọn cho thuê.

  Ví dụ: nếu giá bán là 200.000 đô la, số dư nợ hiện tại là 150.000 đô la và người mua thanh toán dưới 20.000 đô la, người bán sẽ mang số dư còn lại là 30.000 đô la vào lãi suất riêng biệt và các điều khoản thương lượng giữa các bên.Người mua sẽ đồng ý thanh toán một khoản cho người cho vay của người bán và thanh toán riêng với mức lãi suất khác cho người bán.

• Bao bọc tùy thuộc vào.

  Một chủ đề bao bọc để cung cấp cho người bán một sự ghi đè vì người bán kiếm tiền vào số dư thế chấp hiện có. Giả sử khoản thế chấp hiện tại có lãi suất 5%. Nếu giá bán là 200.000 đô la và người mua đặt 20.000 đô la Mỹ thì người mua phải trả 180.000 đô la Mỹ. Với tỷ lệ 6%, người bán phải trả 1% số tiền thế chấp hiện tại là 150.000 đô la và 6% số dư $ 30 000. Người mua sẽ phải trả 6% trên $ 180,000.

Sự khác biệt giữa Chủ thể và khoản vay Trong khi giao dịch, người bán và người mua không nói với người cho vay hiện tại rằng người bán đã bán tài sản và người mua hiện đang thực hiện thanh toán. Người mua không có được sự cho phép của ngân hàng để tiếp nhận khoản vay. Các nhà cho vay đặt biệt vào những khoản thế chấp và những hành động tín thác của họ để cho người cho vay có quyền đẩy nhanh khoản vay trong trường hợp chuyển nhượng.

Ngân hàng có gọi các khoản cho vay này đến hạn và phải thanh toán khi chuyển khoản không? Nó phụ thuộc. Trong một số trường hợp, một số ngân hàng chỉ đơn giản là hạnh phúc mà ai đó - bất kỳ ai - đang thực hiện thanh toán. Nhưng các ngân hàng có quyền do khoản gia tăng trong khoản thế chấp hoặc chứng thư ủy thác. Đó là những gì làm cho nó một tình huống rủi ro cho người mua. Nếu người mua không thể hoàn trả khoản vay theo yêu cầu của ngân hàng, ngân hàng có thể bắt đầu tịch thu nhà.

Nếu người mua thực hiện giả định khoản vay, người mua chính thức chấp nhận khoản vay với sự cho phép của ngân hàng. Điều này có nghĩa là tên của người bán được lấy ra khỏi khoản vay, và người mua đủ điều kiện cho khoản vay, giống như bất kỳ khoản vay mua bằng tiền khác. Nói chung, các ngân hàng buộc người mua phải chịu một khoản phí giả định để xử lý một giả định cho vay, nhưng mức phí thấp hơn nhiều so với mức phí để có được khoản vay thông thường. Các khoản cho vay FHA cho phép giả định khoản vay nhưng phần lớn các khoản vay thông thường thì không.

Tại thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.