Liên hệ những ngôi nhà để thay đổi số ngày trung bình trên thị trường

Một trong những điều đầu tiên mà người mua hỏi về một danh sách là ngày của nó trên thị trường. Ngày trên thị trường là số ngày mà một danh sách hoạt động trong một dịch vụ liệt kê nhiều lần trước khi nó được nhập vào trạng thái "đang chờ xử lý". Trạng thái chờ xử lý là khi một người mua chấp nhận đề nghị nhưng giao dịch vẫn chưa kết thúc. Nhiều đại lý tham khảo " ngày trung bình trên thị trường ", bắt nguồn bằng cách thêm tất cả các ngày trên thị trường của mỗi danh sách và chia cho số lượng danh sách.

Trong thị trường của người mua, DOM thường cao hơn vì hàng tồn kho mất nhiều thời gian hơn để bán. Trong thị trường của người bán, DOM ít hơn.

Ngày về vấn đề thị trường. Để xác định ngày trung bình trên thị trường, các đại lý sẽ mất từ ​​30 ngày đến sáu tháng trong danh sách đã bán, cộng lại số ngày bán ra trên thị trường (trước mỗi lần niêm yết) và phân chia tổng số theo danh sách.

Ví dụ: nếu sáu danh sách nhập vào trạng thái đang chờ xử lý trong tháng 12 - có nghĩa là người bán đã chấp nhận đề nghị của người mua nhưng nó vẫn chưa đóng cửa - và ba trong số những danh sách đó đã có mặt trên thị trường trong năm ngày, một danh sách đã được đưa ra thị trường trong 21 ngày và hai lần được liệt kê trong 30 ngày trước khi phiếu mua hàng được chấp nhận, trước tiên hãy cộng lại vào tất cả các ngày trên thị trường. Số ngày trung bình trên thị trường trong tháng 12, trong ví dụ này, được tính bằng cách thêm 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, tương đương với 96 ngày. Sau đó, chia 96 cho sáu danh sách sẽ bằng 16 ngày trung bình trên thị trường.

Làm trung bình ngày về vấn đề thị trường?

Điều nào quan trọng hơn? 16 ngày trung bình trên thị trường hoặc số ngày trên thị trường của mỗi danh sách? Nếu bạn là người mua, tất nhiên, đó là nhà bạn muốn mua mà vấn đề. Nếu bạn là người bán nhà có mặt trên thị trường trong 17 ngày, bạn sẽ rơi vào 50% số căn nhà bán ra trong tháng trước.

Làm thế nào để người mua nhìn vào những ngày trên thị trường

Không có ifs, ands hoặc buts về nó. Khi người mua nhìn thấy những ngày rộng rãi trên thị trường, họ đoán người bán đang tuyệt vọng bán vì nhà vẫn còn trên thị trường. Người mua cũng tin rằng có thể có điều gì đó sai trái với ngôi nhà gây ra những người mua khác vượt qua. Tuy nhiên, cả hai giả thuyết này đều có thể sai.

Ngôi nhà có thể nán lại trên thị trường vì những lý do sau:

Lý do phổ biến là quá mức.

• Đại lý có thể đã "mua" danh sách này bằng cách lừa dối người bán vì tin rằng ngôi nhà có giá trị hơn thị trường sẽ chịu. Nó không phải là bất thường đối với một nhân viên cố ý lấy một danh sách đắt tiền.
  Động lực của người bán nhỏ.
• Đôi khi người bán muốn "kiểm tra thị trường" bằng cách định giá quá cao, chỉ để xem họ có thể tìm thấy một kẻ ngốc để trả giá đó.Nó được gọi là sai lầm tồi tệ nhất của người bán.
  Sự bướng bỉnh.
• Người bán có thể bị kẹt vào giá và sẵn sàng chờ đợi thị trường cho đến khi thị trường bắt kịp giá chào bán.
  Xuống thị trường bất động sản.
• Trong thị trường của người mua, có thể mất nhiều thời gian hơn để bán nhà hơn là ở thị trường của người bán. Một ngôi nhà có thể bán trong năm ngày trong một thị trường của người bán có thể bán trong 90 ngày trong một thị trường bất động sản xuống.
  Không có sẵn để hiển thị.
• Nếu tài sản bị chiếm giữ của người thuê nhà, có thể khó có được cuộc hẹn từ người thuê nhà. Trong hầu hết các trường hợp, những căn nhà với hộp khóa được hiển thị thường xuyên hơn với những người không có.
  Không phù hợp để hiển thị.
• Đôi khi người bán đặt nhà trên thị trường trước khi họ sẵn sàng để cho người mua thấy. Họ có thể hoàn tất sửa chữa bán lại hoặc sơn trong 30 đến 60 ngày đầu tiên của một danh sách.
  Giảm thời gian hiển thị.
• Một số người bán nghĩ rằng người mua sẽ tuân theo thời gian hiển thị nghiêm ngặt như 9 giờ sáng thứ Hai hoặc chỉ 5 giờ đến 6 giờ chiều Thứ Sáu. Khách mua tour du lịch theo lịch trình của họ. Nếu nhà bạn không có mặt tại thời điểm người mua muốn xem, họ sẽ không bao giờ thấy nó
  Giảm hoa hồng.
• Mặc dù các đại lý mua hàng được yêu cầu hiển thị tất cả các danh sách, nhiều đại lý từ chối cho thấy những ngôi nhà không trả tiền hoa hồng giống như nhà cạnh tranh. Thường thì những căn nhà này được liệt kê bởi các nhà môi giới giảm giá.
• Little Internet hoặc MLS tiếp xúc.
• Nếu ngôi nhà có một bức ảnh ở MLS, người mua có thể vượt qua danh sách và thay vì chọn nhà để xem có nhiều bức ảnh.
  Thực tiễn của việc đại lý liên quan đến việc đặt lại ngày trên thị trường

Thực tiễn phổ biến trong số nhiều đại lý bất động sản là thu hồi một danh sách từ MLS sau một số ngày nhất định và nối lại nó như một danh sách mới. Các đại lý phản lại cho thấy ngày không có trên thị trường bởi vì họ biết rằng người mua hút vào danh sách mới.

Nhiều người mua không thích cách làm này bởi vì họ cảm thấy nó gây hiểu nhầm và không phải là hình ảnh chính xác về số ngày trên thị trường. Sau khi nhà ở trên thị trường từ 60 đến 90 ngày, nó không phải là bất thường để bán trong vòng năm ngày sau khi trở lại trên thị trường như một danh sách mới.

Đôi khi danh sách hết hạn. Nhiều đại lý tham gia niêm yết trong 90 ngày và khi danh sách hết hạn, một đại lý mới sẽ thu thập thông tin và niêm yết phần thưởng cho công việc khó khăn của đại lý đầu tiên. Nếu bạn hài lòng với đại lý hiện tại, bạn có thể cân nhắc việc liên hệ lại với đại lý hiện tại của bạn.

Tìm ra ngày tích lũy trên thị trường

Một số hệ thống MLS từ chối cho phép các đại lý thu hồi một danh sách và nhập nó như một danh sách mới mà không hủy bỏ hoặc hết hạn danh sách. Trong cả hai trường hợp, đại lý sẽ dễ dàng xác định số ngày trên thị trường; nó không phải dễ dàng như vậy đối với người mua.

Kiểm tra Lịch sử Danh sách.

• Một cách là nhập địa chỉ của bất động sản vào MLS để tìm các danh sách trùng lặp, hết hạn hoặc thu hồi. Trong Sacramento MLS, điều này được gọi là kéo "lịch sử" của tài sản.
  Tìm DOM tích luỹ
• Một số MLS đã thay đổi cách danh sách được báo cáo và sẽ bao gồm ngày tích lũy trên thị trường trong danh sách riêng của mình.
  Hỏi Đại lý của bạn.
• Nếu bạn đang làm việc với một chuyên gia trong khu phố, đại lý của bạn sẽ có một ý tưởng khá tốt nếu nhà đã được liệt kê trước đây, bao lâu và bởi ai.
  Yêu cầu Đại lý Danh sách.
• Vì các đại lý bất động sản không thể xuyên tạc tài sản, bạn có thể yêu cầu đại lý niêm yết một câu hỏi trực tiếp. Đừng hỏi nhà ở lâu như thế nào bởi vì có thể có một sự giảm giá, vì vậy đại lý sẽ cảm thấy hợp lý khi nói với bạn những ngày thị trường ở mức giá mới. Hỏi xem nó đã hết hạn / thu hồi / huỷ bỏ và sau đó được liên lạc lại. Hãy cụ thể.
  Tìm kiếm trực tuyến.
• Nhập địa chỉ thuộc tính vào một số cách khác nhau vào một công cụ tìm kiếm như Google hay Yahoo. Tất cả các danh sách trực tuyến trước đây của nó sẽ bật lên.
  Hỏi Hàng xóm.
• Những người hàng xóm biết tất cả mọi thứ đang diễn ra trong khu vực của họ và thường vui vẻ nói cho bạn biết nhà cửa đã có mặt trên thị trường bao lâu.
  Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.