Sự phóng thích trách nhiệm pháp lý đối với bán ngắn là gì?

Có rất nhiều lý do tốt để bán hàng ngắn, nhưng một trong những lý do quan trọng nhất là để có được một sự giải phóng trách nhiệm pháp lý. Tại sao bạn muốn phát hành nợ trong một cuộc bán hàng ngắn? Bởi vì nếu không có nó, ngân hàng có thể có quyền thu thập số dư do người bán không trả.

Khi một người cho vay đồng ý bán một số tiền ngắn, điều này thường đi kèm với quyết định này bởi vì ngân hàng có lợi hơn cho việc bán hàng ngắn hơn là tịch thu tài sản.

Có thể hoặc không yêu cầu người bán gặp khó khăn về tài chính nhưng chắc chắn ngôi nhà của họ ở dưới nước.

Trong đợt bán hàng ngắn, ngân hàng đồng ý thanh toán khoản vay để đổi lấy khoản tiền còn thiếu. Nhưng nó không nhất thiết phải cho người bán. Việc giải phóng khoản vay từ tài sản và giải phóng người bán là 2 thứ khác nhau. Nếu bạn nợ ngân hàng $ 200,000, nhưng nhà của bạn có giá trị $ 75,000, ngân hàng có thể chấp nhận $ 75,000 và cho vay. Tuy nhiên, nếu không có khoản nợ phải trả, bạn có thể phát hiện ra một vài năm sau đó rằng ngân hàng hiện đang theo sau bạn và yêu cầu bạn phải thanh toán khoản chênh lệch $ 125,000.

Trao đổi trách nhiệm pháp lý và thư phê duyệt bán ngắn

Thư chấp thuận bán hàng ngắn giữ chìa khoá. Thư chấp thuận này chi tiết chính xác những gì ngân hàng mong đợi. Nó đưa ra các điều khoản sau, trong số các cân nhắc khác:

• Giá bán chấp nhận được
• hoa hồng tối đa cho phép
• Chi phí đóng cửa tối đa
• Thu nhập ròng tối thiểu
• Đóng ngày

Không phải mọi thư chấp thuận bán hàng ngắn đều có chứa một khoản nợ phải trả. Trên thực tế, một số thư chấp thuận không giải quyết vấn đề trách nhiệm pháp lý. Các luật sư nói rằng nếu vấn đề không được giải quyết, thì người cho vay có thể giữ lại bất cứ quyền nào có sẵn cho người cho vay theo luật liên bang và / hoặc luật tiểu bang để theo đuổi phán quyết thiếu.

Đừng bao giờ ký một lá thư phê duyệt bán hàng ngắn mà không yêu cầu một luật sư đọc nó và cho bạn lời khuyên pháp lý. Đừng hỏi đại lý của bạn bởi vì trừ khi đại lý của bạn là luật sư, đại lý đó không được cấp phép cho bạn lời khuyên pháp lý. Việc đại lý bất động sản vi phạm lời khuyên về luật pháp là trái luật pháp.

Tôi nói với khách hàng của mình rằng nếu tôi thấy bức thư chấp thuận bán hàng ngắn của họ có chứa một khoản nợ phải trả, tôi không thể tư vấn cho họ về những điều đó. Tôi bảo họ gọi một luật sư. Nếu bức thư không rõ ràng hoặc không đặc biệt đánh vần nó ra, tôi sẽ đề nghị người bán liên hệ với một luật sư để cố gắng để có được một trách nhiệm bồi thường. Trong bất kỳ trường hợp nào tôi cũng không tư vấn pháp lý.

Tôi sẽ không lấy làm ngạc nhiên khi nghe người bán hàng đưa ra các vụ kiện chống lại các đại lý bất động sản của họ bởi vì các đại lý đó bảo đảm với họ rằng người cho vay sẽ không đi sau một phán quyết thiếu hụt.Ngay cả ở California, nơi chúng tôi may mắn được vay một khoản vay không hạn chế, việc không thường xuyên này thường áp dụng cho việc bị tịch thu nhà, chứ không phải cho việc bán hàng ngắn. Nói cách khác, người bán đã bán một khoản tiền nhỏ cho khoản vay mua không đảm bảo rằng người cho vay bán hàng ngắn sẽ thả họ ra trừ khi người cho vay tiết lộ cụ thể người bán.

Chúng tôi có Phần 580e của Bộ luật Dân sự California, được thêm vào ngày 1 tháng 1 năm 2011, nhưng điều này chưa được thử nghiệm tại tòa án và không áp dụng cho tài trợ thứ cấp cũng như những năm trước đó.

Các loại Chiếu sáng trong các văn bản phê duyệt bán hàng ngắn Phát hành Trách nhiệm Trách nhiệm

Mặc dù tôi không thể cung cấp cho bạn tất cả các hình thức phát hành trách nhiệm pháp lý hoặc không phải chịu trách nhiệm thanh toán trong các thư chấp thuận bán hàng ngắn, đây là một vài ví dụ. Một số tuyên bố phát hành cho người bán, một số không cung cấp bất kỳ hình thức phát hành trách nhiệm pháp lý.

• Khi ngân hàng nhận được $ XXXXXX, ngân hàng sẽ giải phóng quyền thế chấp và thanh toán khoản nợ còn lại đó làm số dư có thể thu hồi được.
• Ngân hàng đã chấp thuận một khoản hoàn trả chiết khấu. Không có điều gì trong thư này được hiểu là làm dịu đi, miễn, sửa đổi hoặc thay đổi bất kỳ quyền hoặc biện pháp khắc phục nào của ngân hàng theo luật định hoặc theo nguyên tắc trong việc thu toàn bộ số tiền phải trả.
• Ngân hàng chấp thuận bán tài sản theo chủ đề sẽ dẫn đến một khoản hoàn trả ngắn hạn cho khoản thế chấp … và sẽ từ bỏ bất kỳ quyền thiếu hụt nào, nếu có.
• Khi nhận được khoản thanh toán này, chúng tôi sẽ báo cáo số nợ là "đã thanh toán đầy đủ cho số dư chưa đầy đủ" cho tất cả các cơ quan tín dụng.
• Bên đi vay phải ký vào giấy xác nhận đính kèm cho tất cả các điều khoản được chỉ định trong phê duyệt này và phải thừa nhận rằng ngân hàng giữ lại tất cả các quyền về thiếu hụt như được ghi trong giấy báo, giấy ủy thác và / hoặc thỏa thuận an ninh và luật pháp địa phương và liên bang.
• Ngân hàng đồng ý chấp nhận trong các quỹ đã được chứng nhận $ XXXXXX làm thanh toán đầy đủ khoản vay, ngoài ra, ngân hàng sẽ báo cáo số tiền nợ đã được xoá cho Sở Thuế vụ.
• Ngân hàng có thể theo đuổi một phán quyết thiếu hụt đối với khoản thanh toán khác nhận được và tổng số dư phải trả, trừ khi được pháp luật thoả thuận khác hoặc bán hàng hóa ngắn kết thúc khoản vay nêu trên.
• Khi nhận được ngân quỹ, ngân hàng sẽ giải phóng quyền giữ nợ, và số dư thiếu sẽ được báo cáo là một khoản phải thu ngoài số dư có thể thu hồi.
• Khi nhận được số tiền đã thỏa thuận, ngân hàng sẽ miễn số dư còn lại phải trả cho khoản vay được đề cập ở trên và giải phóng người đi vay khỏi những nghĩa vụ khác trong đó và từ bỏ tất cả các quyền để theo đuổi phán quyết hoặc thiếu sót hơn.

Nếu ngân hàng không cho bạn giải phóng trách nhiệm pháp lý, bạn có thể phải cung cấp một khoản đóng góp của người bán để buộc ngân hàng cung cấp. Đôi khi bạn sẽ có một nhà đàm phán không hiểu chính sách của ngân hàng. Nếu bạn cảm thấy ngân hàng không có quyền theo đuổi phán quyết thiếu hụt và ngân hàng từ chối giải phóng bạn, bạn có thể cần phải leo thang tệp tin này cho người giám sát để được giải phóng. Nhưng nếu tất cả những điều khác không thành công, cách tốt nhất là yêu cầu một luật sư giải quyết trách nhiệm pháp lý cho bạn hoặc ít nhất là để giải thích các quyền hợp pháp của bạn nếu không thể thu hồi trách nhiệm pháp lý.

Tại thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.