Chuyện gì sẽ xảy ra trong một khoản bán ngắn khi bạn có hai khoản vay?

Câu hỏi: Chuyện gì sẽ xảy ra khi bán ngắn Khi bạn có hai khoản vay?

Một người đọc hỏi: "Nhà của chúng tôi có giá trị ít hơn chúng tôi nợ đối với chúng tôi. Chúng tôi có khoản vay thế chấp đầu tiên là $ 85,000 và khoản thế chấp thứ hai là $ 55,000. Đại lý của chúng tôi nói rằng chúng tôi sẽ không nhận được nhiều hơn Nếu bạn có một khoản tiền vay thứ hai trong trường hợp này thì sao? "

Trả lời: Bán một lần là đủ cứng, khá thẳng thắn, nhưng thậm chí còn khó hơn khi bạn có hai khoản vay - - hai lần đau đầu.

Tôi cảm thấy đau đớn của bạn. Bởi vì không chỉ bạn cần sự hợp tác của người cho vay đầu tiên, chủ sở hữu thế chấp thứ hai cũng cần giải toả khoản vay đó.

Trong trường hợp của bạn, bạn nợ $ 140,000 trên một ngôi nhà có giá trị $ 85,000. Sau khi trả hết cho người cho vay đầu tiên, bạn vẫn còn ngắn $ 55,000. Không kể chi phí đóng cửa.

Trước tiên chúng ta hãy xem những gì xảy ra trong tình trạng tịch thu tài sản:

Các vị thế tịch biên giữa người cho vay

Không có vấn đề gì nếu bạn mua một khoản thế chấp thứ hai để mua nhà hoặc nếu bạn đã có một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà sau khi thực tế. Người cho vay thứ hai sẽ luôn ở vị trí thứ hai, trừ khi người thứ nhất sẵn sàng cấp dưới. Thông thường, người cho vay thế chấp ở vị trí thứ nhất sẽ không phải là người đứng dưới vị trí.

Thứ nhất ở vị trí đầu tiên là quyền thu thập từ thủ tục tịch thu nhà. Điều này có nghĩa là khi một Thông báo Nợ được nộp, nếu người cho vay thứ hai muốn được xếp hàng đầu để nhận tiền thu được từ cuộc bán đấu giá hoặc bán hoặc nhận tài sản, người cho vay thứ hai phải bắt đầu thủ tục tịch thu nhà riêng.

Ở hầu hết các khu vực của đất nước, điều này có nghĩa là người cho vay thứ hai phải trả khoản thanh toán sau cho người cho vay đầu tiên, thanh toán chi phí cho người cho vay đầu tiên để nộp Thông báo về khoản Mặc định và các chi phí liên quan, sau đó tự nộp Thông báo về Mặc định của mình. Nếu người cho vay thứ hai không làm điều này, người cho vay thứ hai có thể bị xóa sổ trong tình trạng tịch thu tài sản và không nhận được gì, đặc biệt là nếu không có đủ tiền để đi vòng quanh.

Khi người cho vay thứ hai nhận được thông báo cho biết người đầu tiên bị tịch biên, sau khi kiểm tra giá trị của căn nhà, nhiều người cho vay thứ hai không bắt đầu thủ tục tịch thu nhà riêng của họ. Họ có quan điểm này bởi vì có thể không có đủ vốn cổ phần để làm cho chi phí nhà bị tịch thu lợi nhuận cho người cho vay thứ hai. Hành động phi hành động này sẽ để lại cho người cho vay thứ hai ở một vị trí dễ bị tổn thương.

Mặc dù người bán có thể đã ký hợp đồng niêm yết với một đại lý bất động sản, rất có thể người cho vay sẽ thương lượng lại hoa hồng. Người cho vay trả ít hơn phí truyền thống và cố gắng cắt giảm chi phí của giao dịch mỗi cách có thể.

Để giảm chi phí đóng cửa, cũng có những khoản phí mà các chủ nợ thường sẽ từ chối thanh toán. Đó là:

Các kế hoạch bảo đảm nhà cửa

Kiểm tra dịch hại và công việc có hại

• Chứng nhận mái nhà
• Kiểm tra hệ thống cống
• Sửa chữa theo yêu cầu của Người mua như Yêu cầu sửa chữa
• Tín dụng cho Chi phí Đóng của Người mua
• Đàm phán với Người cho vay Thứ hai với Bán ngắn
• Sau khi xác định rằng tình huống của bạn phù hợp với khả năng bán hàng ngắn, và bạn đã tuân thủ tất cả các yêu cầu của người cho vay - cộng thêm, tìm một người mua đủ điều kiện và đủ điều kiện - bạn chưa ra khỏi rừng.

Giả sử rằng chi phí đóng của bạn là 5% hoặc $ 4, 250. Sau khi trừ chi phí đóng cửa từ giá bán là $ 85,000, bạn sẽ còn khoảng $ 81,000. Bây giờ nó trở thành một cuộc chiến giữa hai người cho vay.

Nói chung, đàm phán đầu tiên là cung cấp cho người cho vay thứ hai một khoản tiền nhỏ, ví dụ $ 1, 000. Bây giờ, điều đó có thể không có gì nhiều so với số dư khoản vay thứ hai là 55.000 đô la vì bạn yêu cầu người cho vay mất $ 54, 000. Mặt khác, tuy nhiên, nếu người cho vay thứ hai từ chối, cuối cùng nó sẽ không có gì cả.

Đôi khi có vẻ như các nhà cho vay trẻ tuổi dường như cắt bỏ mũi họ để làm cho họ phải đối mặt. Nhưng đây là nơi mà người cho vay đầu tiên có thể từ bỏ một ít để làm cho thỏa thuận làm việc. Theo kinh nghiệm của tôi, hầu hết những người cho vay ở vị trí đầu tiên đều cảm thấy phấn khởi khi nhận được 90%, nghĩa là khoản vay 85.000 USD, người cho vay có thể đồng ý nhận $ 76.500. chi phí, sẽ để lại $ 4 500 mà người cho vay đầu tiên có thể cung cấp cho người cho vay thứ hai. Người cho vay thứ hai phải đồng ý cho vay. Nếu không, việc bán hàng ngắn sẽ bị từ chối, và người cho vay đầu tiên có nhiều khả năng sẽ tịch thu tài sản trong tình trạng tịch thu tài sản, loại bỏ khoản vay thứ hai.

Tiếp tục đàm phán cho đến khi đạt được giải pháp. Hãy nhớ rằng, cả người đầu tiên và thứ hai đều có cổ phần trong việc bán hàng ngắn.

LƯU Ý: Một lý do khiến người giữ quyền hạn ở California có thể từ chối hợp tác là nếu khoản vay là khoản vay khó đòi tiền, được bảo đảm từ chỗ ở từ 1 đến 4 đơn vị. Trong trường hợp đó, nếu người cho vay thứ hai bị xóa sổ trong quá trình tịch thu tài sản của người ủy thác, người cho vay thứ hai có thể có quyền theo đuổi phán quyết thiếu.

(Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)

Tại thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California .