Các chiến lược và rủi ro cần xem xét khi mua đất

Có nhiều cách để kiếm tiền đầu tư vào bất động sản. Một cách tiếp cận đầu tư thực sự không liên quan đến bất động sản, ít nhất là không phải vào thời điểm mua. Trong loại đầu tư này, bạn sẽ được mua đất mà một tài sản tương lai sẽ ngồi trên. Học 5 rủi ro bạn có thể gặp khi đầu tư vào đất đai.

Điều gì có thể phát triển trên đất liền?

Khả năng sử dụng đất đai là vô hạn.

Trong khi các yêu cầu quy hoạch sẽ hạn chế những gì có thể được xây dựng trên một mảnh đất cụ thể, nói chung, bất cứ điều gì có thể được phát triển trên một mảnh đất thô. Ví dụ:

• Gia đình Một
• Gia đình Đa Văn phòng
• Không gian Văn phòng
• Không gian Bán lẻ
• Khoảng cách bán lẻ và nhà ở hỗn hợp
• Khách sạn
• Khu nghỉ mát
• Strip Mall > Bệnh viện
• Mall
• Trang trại
• Bãi đậu xe

Mục tiêu của bạn trong việc mua đất là gì?

Trước khi bạn thực sự mua một mảnh đất, bạn phải quyết định mục tiêu của bạn là gì cho đầu tư. Có một số chiến lược khác nhau để xem xét và nó không phải là một kích thước phù hợp với tất cả các cách tiếp cận. Hai nhà đầu tư khác nhau có thể có hai cách tiếp cận rất khác nhau cho cùng một mảnh đất. Ngoài ra, cùng một nhà đầu tư có thể có hai cách tiếp cận khác nhau cho hai lô đất khác nhau.

Dưới đây là bảy chiến lược để xem xét khi mua đất:

1. Mua và Bán:

Trong cách tiếp cận này, bạn cơ bản là lật đất. Bạn tin rằng bạn đã mua mảnh đất dưới giá trị thị trường và đang hy vọng bạn có thể tìm thấy một người mua khác sẵn sàng trả giá hoặc cao hơn giá trị thị trường.

Bạn đang hy vọng cho một bán nhanh chóng với ít hoặc không có công việc bổ sung trên đất từ ​​phía bạn.

2. Mua và giữ:

Trong cách tiếp cận này, bạn mua đất và giữ nó trong một khoảng thời gian. Bạn tin rằng đất sẽ đánh giá cao về giá trị. Bạn vẫn sẽ phải trả thuế trên đất, cũng như bất kỳ chi phí bổ sung để duy trì đất trong thời gian này.

Đây là một cách tiếp cận phổ biến trong các lĩnh vực đang được tái phân bổ. Nhà đầu tư mua đất với hy vọng rằng họ có thể bán nó cho một nhà phát triển trong tương lai khi khu vực trở nên phổ biến hơn.

3. Mua, Phát triển và Giữ:

Trong cách tiếp cận này, bạn đang mua một mảnh đất thô với ý định tự phát triển mảnh đất. Ví dụ, bạn có thể xây dựng một tổ hợp nhà phố mà bạn sẽ thuê nhà cho người thuê nhà ở. Bạn cũng có thể quyết định xây dựng một khu thương mại dải, mà bạn có thể thuê cho người bán lẻ. Một lựa chọn khác có thể là để phát triển một giường ngủ và bữa sáng mà bạn sẽ chạy và quản lý.

4. Mua, canh tác và giữ:

Trong cách tiếp cận này, bạn quan tâm đến việc sử dụng đất thực tế hơn là xây dựng tài sản trên đất. Ví dụ, bạn có thể muốn trồng cây trồng trên đất, sử dụng nó cho gia súc, thiết lập một trang trại cây Giáng sinh hoặc thiết lập một vườn nho.Bạn sẽ chủ động quản lý đất đai và hy vọng kiếm được lợi nhuận từ những gì đất đai có thể sản xuất.

5. Mua, Tiến hành Tiếp tục Quyền lợi và Bán:

Trong trường hợp này, bạn sẽ mua đất và sau đó trải qua quá trình có tài sản được quy hoạch để sử dụng cụ thể. Ví dụ, có thể có một mảnh đất được khoanh vùng để sử dụng cho mục đích thương mại, nhưng bây giờ khu vực này đã phát triển, đây sẽ là một địa điểm tuyệt vời cho một tòa nhà cao tầng mới.

Nếu bạn có thể lấy lại mảnh đất được sử dụng để ở, nó sẽ làm cho mảnh đất trở nên có giá trị hơn đối với các nhà phát triển tiềm năng và được mong muốn nhiều hơn, vì đó là một bước nữa mà họ không phải tự làm.

6. Mua, Phát triển và Bán:

Trong trường hợp này, bạn mua đất với mục đích phát triển mảnh đất đó và sau đó bán nó cho người dùng cuối. Ví dụ, bạn mua đất, xây dựng một ngôi nhà xây dựng mới và sau đó bán nó cho người mua muốn sống trong đó. Một ví dụ khác là bạn thành lập một vườn nho và bán nó cho một người mua quản lý và điều hành vườn nho.

7. Mua, phát triển và cho thuê:

Cuối cùng, bạn có thể phát triển đất và sau đó thuê đất cho người khác. Ví dụ, bạn có thể mua đất và quyết định đưa một bãi đậu xe vào nó bởi vì nó không có chỗ đậu xe rộng rãi trong khu vực. Chủ sở hữu một tài sản đa gia đình ở gần yêu cầu họ có thể thuê căn hộ của bạn vì họ không có đủ chỗ đậu xe cho người thuê nhà của họ.

Rủi ro cần xem xét khi mua đất

Một mảnh đất chưa được phát triển chắc chắn dường như có khả năng vô tận. Tuy nhiên, bạn sẽ sớm phát hiện ra rằng có rất nhiều hạn chế và thách thức bạn sẽ phải đối mặt khi bạn cố gắng để phát triển hoặc bán đất này. Chính phủ có thể hạn chế loại tài sản có thể được xây dựng hoặc cách đất có thể được sử dụng. Bạn có thể gặp phải các vấn đề môi trường, như lũ lụt hoặc chất gây ô nhiễm.

Dưới đây là 5 rủi ro khi mua đất cần biết:

1.

Phân loại theo Khu vực Một vấn đề chính bạn gặp phải khi mua đất là vấn đề phân vùng với cách sử dụng đất. Mỗi thành phố có một kế hoạch sử dụng đất. Điều này về cơ bản chia thành thị thành các khu vực khác nhau bao gồm cả thương mại, ở, nông nghiệp, công nghiệp, lịch sử hoặc thậm chí sử dụng hỗn hợp.

Sử dụng Đất đai:

• Vấn đề đầu tiên bạn phải giải quyết là cách thức sử dụng đất đai. Nếu đất được khoanh vùng để sử dụng ở trong nhà và bạn có kế hoạch xây dựng một khu nhà ở trên đất liền thì bạn sẽ không gặp vấn đề gì.

Tuy nhiên, nếu bạn muốn thay đổi cách đất được khoanh vùng, bạn có thể có một trận chiến trên tay. Ví dụ, đất được khoanh vùng để sử dụng ở nhà và bạn muốn xây dựng một tài sản thương mại trên trang web. Một số phân loại phân vùng này có hàng chục năm, vì vậy thị trấn có thể mở cửa cho việc phân loại lại đất nếu chức năng mới có ý nghĩa với cách bố trí hiện tại của thị trấn. Những lần khác nó không phải là dễ dàng như vậy.

Bạn sẽ phải thỉnh cầu thị trấn để lấy lại đất. Nhiều thị trấn sẽ muốn bạn cho thấy rằng đã có một thay đổi đáng kể cho khu phố mà sẽ bảo đảm sự thay đổi trong quy hoạch.Bạn sẽ phải trình một đề xuất về những gì bạn sẽ xây dựng trên trang web. Bạn sẽ phải chứng minh rằng sự phát triển của bạn tương thích với kế hoạch phát triển đất đai hiện có của thành phố và nó sẽ không có bất kỳ ảnh hưởng tiêu cực nào, chẳng hạn như gây ra các khu vực gần đó tràn ngập hoặc tăng lưu lượng truy cập.

Có thể sẽ có một buổi điều trần công khai. Ngay cả khi bạn có thể có được hội đồng thành phố trên tàu, bạn có thể có một cuộc chiến đấu riêng trên tay của bạn với những người hàng xóm người sẽ kiến ​​nghị để ngăn chặn bạn từ có thể xây dựng.

2. Các hạn chế về quy hoạch

Yếu tố thứ hai cần cân nhắc khi mua đất là quy mô phát triển bạn sẽ được phép xây dựng.

Yêu cầu đặt lại:

• Thường có một mã sẽ yêu cầu tài sản của bạn được xây dựng một khoảng cách nhất định từ các đường thuộc tính lân cận. Điều này bao gồm mặt trước, có thể là đường phố, hai bên và phía sau. Các cấu trúc vĩnh cửu, chẳng hạn như nhà, garage hoặc boong, phải được xây dựng cách một khoảng cách nhất định.

Tùy thuộc vào kích thước của lô mà bạn đang tìm kiếm, điều này có thể ảnh hưởng lớn đến kích thước của cấu trúc có thể được xây dựng, có khả năng làm cho nó không có giá trị đầu tư.

Phạm vi bao phủ:

• Mã này được sử dụng để ngăn các vấn đề lũ lụt. Phải có một tỷ lệ phần trăm nhất định của lô đất không được che phủ, nơi có khả năng thấm vào đất để không tràn lên các tài sản lân cận.

Tỉ lệ diện tích sàn:

• Các cảnh vuông của mỗi tầng của tài sản, (một số thị trấn nhất định bao gồm tầng hầm, một số khác không) sẽ được thêm vào với nhau và sau đó chia cho kích thước của lô. Tổng diện tích sàn chỉ có thể là một tỷ lệ phần trăm nhất định của quy mô lô, mà mỗi thị trấn sẽ xác định.

Chiều cao:

• Bạn cần phải biết chiều cao của cấu trúc mà bạn có thể xây dựng. Nếu bạn đang lên kế hoạch xây dựng ba gia đình, nhưng thị trấn sẽ không cho phép nhiều hơn hai câu chuyện tại địa điểm đó, đầu tư sẽ không có ý nghĩa về tiền tệ cho bạn.

Tòa nhà Phụ tùng:

• Sẽ có hạn chế về kích cỡ và sắp xếp các công trình như nhà để xe và nhà kho. Có thể có yêu cầu về số chỗ đậu xe mà bạn phải có đối với tài sản. Một số thị trấn thậm chí có thể yêu cầu những không gian này được bảo hiểm.

3. Các vấn đề về môi trường

Rủi ro thứ ba khi mua đất thô là bạn không biết những gì nằm dưới đất. Bạn có thể gặp phải mức độ cao của radon hoặc amiăng. Đất có thể không ổn định và không thích hợp để xây dựng. Nếu bạn xây dựng trên đất không ổn định, nó có thể gây ra nền tảng của tài sản của bạn để crack.

Đất có thể nằm trong vùng lũ. Đây sẽ không phải là kết thúc của thế giới nếu bạn có thể nâng tài sản lên hoặc thay đổi phân loại đất để ngăn ngừa ngập lụt. Bảo hiểm lũ lụt rất tốn kém và có thể là một thỏa thuận phá vỡ cho người mua tiềm năng.

Tuy nhiên có những trường hợp ngoại lệ. Phần lớn Hoboken, New Jersey nằm trong vùng lũ lụt, nhưng do gần thành phố New York, nên đất trong khu vực đó được coi là có giá trị.

4. Truy cập vào các tiện ích

Làm thế nào dễ dàng là để có được các tiện ích tại địa điểm?Bao gồm cống rãnh, nước máy, điện, ga, điện thoại, cáp và internet. Do tài sản lân cận có những dịch vụ này, hoặc là mảnh đất của bạn ở giữa hư không.

Nếu tài sản của bạn ở giữa hư không và không có đường ống thoát nước, bạn có thể thử nghiệm thấm trên đất để xác định có thể cài đặt hệ thống tự hoại trên tài sản hay không. Thử nghiệm này xác định tốc độ nước chảy qua đất. Giả sử đất vượt qua bài kiểm tra percolation, bạn cũng sẽ phải đào một giếng nước uống, mà sẽ dễ dàng chi phí năm con số.

Việc đưa các tiện ích này vào tài sản của bạn có thể là một khoản chi phí đáng kể. Nếu bạn không thể truy cập vào các tiện ích cần thiết, nó là một thảm họa cho bất kỳ phát triển tiềm năng bạn đang xem xét.

5. Không có thu nhập, nhưng chi phí

Khi bạn mua đất thô, không có gì trên đất liền, vì vậy nó không phải là tạo thu nhập. Rất khó để có được khoản vay trên đất trống, do đó bạn có thể phải trả tiền mặt cho đất, để lại rất nhiều tiền gắn liền với đầu tư.

Không có thu nhập được tạo ra, nhưng bạn vẫn phải chịu trách nhiệm về các chi phí trên đất. Chi phí chính sẽ là thuế. Bạn cũng có thể phải trả tiền để duy trì đất, chẳng hạn như cắt cỏ thường xuyên.