Bán một công ty bán bất động sản thương mại

Bán một công việc kinh doanh, ngay cả khi bất động sản được bao gồm, đòi hỏi một cách tiếp cận rất khác nhau để định giá. Thông thường, các đại lý và môi giới bất động sản không nhận ra sự khác biệt vì họ không nhận được nhiều yêu cầu đối với loại giao dịch này.

Khi một chủ doanh nghiệp cũng sở hữu bất động sản, họ sẽ muốn đóng cửa cơ sở kinh doanh và bán bất động sản hoặc bán cả hai. Các đại lý và môi giới bất động sản bị cám dỗ để liệt kê cả hai với nhau, và đó có thể là một sai lầm.

Hoạt động kinh doanh là một động vật rất khác với bất động sản nơi nó sinh sống. Cũng có những thoả thuận hợp đồng rất khác nhau cần thiết để chuyển giao tài sản kinh doanh. Chúng không giống như bất động sản, và thực sự có thể chứa các đảm bảo về khối lượng và các nhân khẩu học cơ sở khách hàng / khách hàng hiện có. Các thông số định giá rất khác nhau, vì một doanh nghiệp hoạt động có các cân nhắc "tốt" cũng như hợp đồng hiện tại và có thể là các nhà cung cấp. Đôi khi họ không thể chuyển sang chủ sở hữu mới.

Các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là những người trong lĩnh vực thương mại, có kiến ​​thức và chuyên môn để phân tích thu nhập và chi phí thuê, trình bày cho khách hàng / khách hàng của họ để ra quyết định. Ở đâu họ có thể bị mất tích là phân tích một doanh nghiệp từ khía cạnh tài chính. Có rất nhiều dưới bề mặt, và kiểm tra của một lợi nhuận và bảng cân đối không bắt đầu để có được những sự thật đúng sự thật.

Trong khu vực nông thôn mà tôi thực hiện, một nhà môi giới bất động sản đã liệt kê một doanh nghiệp để bán, và điều này đã không có bất động sản. Tòa nhà đã được thuê. Khi tôi có một khách hàng quan tâm, tôi đã gọi và yêu cầu dữ liệu tài chính, nhận được Bảng đánh giá và Bảng cân đối kế toán. Tôi gọi lại và yêu cầu thông báo về sự cố Dòng tiền mặt.

Người môi giới đã không thực sự biết tôi yêu cầu gì.

Sự P & L của một doanh nghiệp thường rất khác so với dòng tiền; chỉ cần yêu cầu một đại lý IRS. Một trong những lợi ích của việc sở hữu một doanh nghiệp là có được một số nghỉ bằng cách khấu trừ các khoản chi phí như là kinh doanh mà có thể là cá nhân khác. Chúng tôi không nhất thiết phải nói về các hoạt động bất hợp pháp hoặc tránh né thuế. Một ví dụ sẽ là các khoản khấu trừ cho một chiếc xe và chi phí hoạt động vì nó có thể được sử dụng cho cả hoạt động cá nhân và kinh doanh.

Đó là một sự phá hoại đối với khách hàng của mình để liệt kê kinh doanh của mình khi các yêu cầu cơ bản nhất không nằm trong phạm vi kiến ​​thức của ông ta. Bất kỳ nhà môi giới kinh doanh tốt nào sẽ yêu cầu phân tích dòng tiền mặt từ khách hàng của họ như một trong những tài liệu tài chính quan trọng nhất. Điều chỉnh giá trị doanh nghiệp được thực hiện dựa trên các khoản mục trong Dòng tiền, bao gồm:

Bảng tính chi tiết của tất cả thu nhập

Chi tiết của tất cả chi phí

• Chi phí thực sự mang lại lợi ích cho chủ sở hữu > Một sự điều chỉnh trở lại thu nhập cho những chi phí sở hữu và lợi ích đó sẽ biến mất (không phải là chi phí cho chủ sở hữu mới)
• Thêm vào chi phí cho chi phí sở hữu-lợi ích mà sẽ yêu cầu người mua mới tăng chi phí (chủ sở hữu quản lý / người mua sẽ thuê quản lý)
• Trong một sự nghiệp đời trước, tôi đã bán một công ty cho một công ty đi công khai trên Sở Giao dịch Chứng khoán New York.
• Họ đã gửi một nhóm kiểm toán viên đã mất vài tuần để kiểm tra dòng tiền mặt của tôi. Một ví dụ về chi phí chủ sở hữu đã mất đi là chi phí xe tải của tôi. Công ty cung cấp cho tôi một chiếc xe, tất cả các chi phí, bảo trì và nhiên liệu bao gồm. Họ đã cộng lại khoản chi phí đó và tăng giá trị cho việc kinh doanh của tôi, vì thực tế đó không phải là chi phí thực sự mà họ phải trả sau khi mua hàng.
• Như tôi đã nêu trong danh mục sản phẩm, nếu chủ bán cũng quản lý việc kinh doanh và không trả lương theo mức thị trường, thì người mua cần phải điều chỉnh việc định giá doanh nghiệp xuống do sự cần thiết phải tuyển dụng một người quản lý ở mức lương thị trường.

Như bạn thấy, có một số yếu tố làm cho việc định giá một doanh nghiệp hoạt động khác với bán bất động sản. Và chúng ta thậm chí không nhận được hàng tồn kho.

Một điều khác về định giá kinh doanh là những cách khác nhau mà nó được tính toán tùy thuộc vào ngành hoặc loại hình kinh doanh.

Rõ ràng là hầu hết các chuyên gia bất động sản không nên tham gia môi giới điều hành các doanh nghiệp kinh doanh, trừ khi họ có kinh nghiệm và chuyên môn để làm điều đó. Cách tiếp cận tốt hơn là hợp tác với một nhà môi giới kinh doanh không làm môi giới bất động sản. Nó sẽ là một mối quan hệ cùng có lợi, với mỗi bạn mang lại kinh nghiệm tối đa và giá trị cho khách hàng / khách hàng.