Phương pháp thu nhập của Giám định viên và Đánh giá Bất động sản

Phương pháp này được sử dụng cho Thu nhập Thu nhập

Nếu việc sử dụng tài sản là để tạo ra thu nhập từ thuê hoặc cho thuê, thường được sử dụng phương pháp thu nhập để thẩm định hoặc định giá. Thu nhập ròng tạo ra bởi bất động sản được sử dụng kết hợp với một số yếu tố để tính giá trị của nó trên thị trường hiện tại nếu được bán.

Không chỉ các nhà đầu tư trong bất động sản quan tâm đến thu nhập ròng do hoạt động tạo ra.

Hầu hết họ sẽ tìm kiếm nguồn tài chính và các nhà cho vay sẽ xem xét cẩn thận các chi tiết về thu nhập và chi phí càng nhiều càng tốt để đầu tư của họ được bảo vệ. Người cho vay muốn xem mức thuê phòng thông thường vượt quá các khoản chi tiêu đủ để thanh toán thế chấp với lợi nhuận còn lại cho chủ sở hữu.

Khi sử dụng tỷ suất vốn hóa để định giá một tài sản thu nhập, thu nhập hoạt động thuần của tài sản được sử dụng, và có một mối quan hệ nghịch giữa các khoản thu nhập yêu cầu giá và tỷ lệ cap. Nói cách khác, cao hơn tỷ lệ nắp, thấp hơn giá chào bán.

Sử dụng Hệ số Mướn Lớn cho Giá trị ước tính

Hệ số Thuê Nhân Tích (Gross Rent Multiplier) hoặc GRM sử dụng tổng tiền thuê của một tài sản hơn là thu nhập hoạt động thuần túy được sử dụng với tỷ lệ vốn hóa. Có hai cách để tính toán này, vì có thu nhập tiềm năng (GPI) và thu nhập hoạt động (GOI).

Theo tính toán của mỗi người, ước lượng giá trị sẽ tốt hơn nếu sử dụng Thu nhập Hoạt động Gộp, vì những tổn thất về việc ở và không phải trả tiền được xem xét.

Sau đó, điều kiện và chi phí tương lai phải được xem xét

Thêm chủ quan, nhưng rất quan trọng, là tính đến điều kiện tài sản.

Vì không có phương pháp đánh giá thu nhập nào xem xét điều kiện về tài sản và các chi phí sửa chữa lớn có thể xảy ra trong tương lai, chúng phải được xem xét khi ước tính giá trị cuối cùng.

Khi mua một tài sản hiện có, nó có thể hoạt động rất hiệu quả, hoặc có thể có những vấn đề về hoạt động đang làm giảm thu nhập ròng. Khi các nhà đầu tư đánh giá một dự án căn hộ như là một ví dụ, tiền thuê có thể không phải là tiền thuê, và các chi phí có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức phải trả.

Hãy nói rằng chủ nhà đã cho thuê một số người thuê nhà để đổi lấy dịch vụ, hoặc chỉ vì họ có vấn đề và chủ nhà không muốn đuổi họ ra khỏi nhà. Hoặc, chi phí sửa chữa và bảo dưỡng đã thấp hơn tiêu chuẩn cho các tài sản tương tự. Chủ nhà có thể đã mệt mỏi về các nhiệm vụ quản lý hoặc chỉ quan tâm đến những vấn đề không được bảo dưỡng.

Các nhà đầu tư xem xét từng khía cạnh của hoạt động có thể thấy một cơ hội vì số tiền thuê không phải là thực.Họ thấy rằng việc nhận được người thuê nhà vào những căn hộ đó với giá thuê hiện tại sẽ tạo ra sự khác biệt đáng kể về lợi nhuận thuần, vì vậy họ muốn mua nó. Họ có thể thấy rằng chi phí của tài sản không phải là như họ cần và tài sản đang rơi vào hư hỏng, do đó, họ có thể vượt qua mua.

Các nhà đầu tư sắc bén và những người cho vay chắc chắn sẽ cẩn thận phân tách tài chính của dự án để chắc chắn rằng con số thực là những gì họ đang làm. Điều đáng ngạc nhiên là có ít tài sản thương mại nhỏ bị quản lý yếu kém. Hoặc tiền thuê quá thấp, chi phí quá cao hoặc kết hợp cả hai. Các nhà đầu tư dừng lại ở việc tính toán cơ bản mà không cần đào bới tiền thuê và chi phí thường vượt qua những hợp đồng hay nhất cho bất động sản.

Biết phương pháp thu nhập, vì nó được sử dụng

Nếu bạn có kế hoạch làm việc với các khách hàng đầu tư, hãy dành thời gian đáng kể nếu cần thiết để tìm hiểu phương pháp định giá thu nhập. Bạn không muốn khách hàng mua nhà đầu tư hoặc người bán của bạn sử dụng thuật ngữ mà bạn không nhận ra hoặc yêu cầu tính toán bạn không thể thực hiện.

Làm việc với các nhà đầu tư có thể khá đáng khen, bởi vì thị trường bất động sản đặc biệt này khá sôi động.

Bạn cũng sẽ xây dựng kinh doanh lặp lại tuyệt vời cũng như giới thiệu từ các khách hàng đầu tư hài lòng.

** Cập nhật:

Tôi đang cập nhật bài viết này sau khi thị trường bất động sản sụp đổ và trong những gì có vẻ là sự khởi đầu của một sự phục hồi. Các thẩm định viên trở nên cực kỳ thận trọng sau những vấn đề về thị trường và đã đổ lỗi cho việc phục hồi chậm lại bằng cách đánh giá thấp tài sản và sử dụng nhà bị tịch thu để so sánh. Tuy nhiên, họ dường như đang trở lại ngay cả keel ngay bây giờ.