Bán hàng Phương pháp so sánh trong đánh giá bất động sản

Phương pháp so sánh bán hàng so sánh các tài sản gần đây đã bán gần đây với thuộc tính chủ đề. Điều chỉnh giá được thực hiện cho sự khác biệt trong tài sản có thể so sánh và chủ thể.

Cách tiếp cận so sánh doanh số bán hàng là nền tảng cho CMA chuyên nghiệp về bất động sản, Phân tích thị trường So sánh. Đó là một quá trình được sử dụng để xác định giá trị thị trường hiện tại của một căn nhà dựa trên doanh thu gần đây của tài sản có thể so sánh trong khu vực.

Các kết quả tính toán được sử dụng để giúp một khách hàng bán nhà liệt kê khách hàng quyết định về giá để liệt kê tài sản của họ.

Các chuyên gia bất động sản cũng sử dụng quy trình CMA để giúp người mua xác định xem giá nhà có công bằng và phù hợp với hoạt động thị trường hiện tại hay không. Các đại lý, nếu đang được kỹ lưỡng sẽ làm hai trong số họ, một trong những sử dụng tài sản gần đây được bán và một sử dụng hiện đang được liệt kê tài sản và sử dụng giá niêm yết của họ. Đó là bởi vì thị trường đang thay đổi liên tục, và họ muốn xem các tài sản có thể so sánh được liệt kê hiện nay là cạnh tranh. Dựa vào lượng tồn kho và nhu cầu hiện tại, có thể có lý do để hạ giá hoặc tăng giá niêm yết được xác định trong tài sản bán ra CMA.

Quá trình CMA Có một quy trình có cấu trúc trong việc thực hiện CMA, và có một số yêu cầu cơ bản quan trọng:

Các thuộc tính tương đương được lựa chọn phải giống như thuộc tính chủ quan nhất có thể:

• Số phòng ngủ
  • Số phòng tắm
  • Kích thước vuông
  • Kích thước lô
  • Các thuộc tính có thể so sánh càng gần càng tốt, trong cùng khu phố hoặc khu phân khu là tốt nhất.
• Ngày bán hàng của họ nên càng gần đây càng tốt. Nếu những ngày bán được so sánh '(comparables') quá xa so với quá khứ, chúng đã quá cũ để chính xác cho thị trường hiện tại. Nếu không có đủ tài sản đóng cho comps, sau đó di chuyển một ít xa hơn trong khoảng cách là cần thiết.

Vì vậy, với điều đó, chúng ta hãy xem xét một ví dụ tổng quan về một CMA đơn giản.

Chúng tôi có tài sản chủ đề của chúng tôi, một 3 BR, 2 BA nhà rộng 1900 feet vuông với một nhà để xe hai xe gắn liền.

1. Ngôi nhà nằm trên một khu phân lô tiêu chuẩn có kích thước tương đương với tất cả những nơi khác.
2. Ba căn nhà có thể so sánh được tìm thấy trong cùng phân khu.
3. Hai căn nhà rất gần, với cùng phòng ngủ, phòng tắm, và nhà để xe.
4. Một ngôi nhà có thêm một phòng ngủ và một nửa bồn tắm. Giá bán của ngôi nhà đó đã được giảm xuống theo giá trị xây dựng mới của một phòng ngủ và một nửa bồn tắm để làm cho nó tương tự như tài sản chủ thể của chúng tôi.
5. Cảnh vuông của căn nhà đã gần nhưng không chính xác. Vì vậy, giá cả của ba chiếc comps được chia cho kích thước bàn vuông tương ứng để có được giá bán trên mỗi sq ft.Những người được tính trung bình cho một con số.
6. Số đó được nhân với diện tích 1, 900 feet vuông của tài sản chủ đề để xác định giá trị gần đúng của nó trong thị trường hiện tại.
7. Bây giờ, đối với người bán và chuyên gia bất động sản, điều này thường là như xa như họ đi. Tuy nhiên, tôi sẽ đề nghị một phân tích thị trường khác để xem cuộc cạnh tranh hiện tại, như tôi sẽ làm cho người mua. Một CMA khác cũng được thực hiện theo cùng một cách. Tuy nhiên, bây giờ chúng tôi tìm thấy ba comps được để bán và sử dụng giá niêm yết của họ.

Thị trường ví dụ này đã khá bận rộn, và đã có nhiều doanh thu hơn các danh sách mới trong vài tuần gần đây. Khối lượng tồn kho hiện tại bán thấp hơn, và giá niêm yết của ba công ty chúng tôi chỉ ra rằng dự tính giá niêm yết từ CMA thông thường có thể tăng lên. Chúng tôi ở lại trên giá thấp của giá nhà cạnh tranh cho một lợi thế bán hàng và đi đến thị trường.

Vì vậy, những gì khác nhau trong các quá trình này và thẩm định? Các thẩm định viên sử dụng comps là tốt, có thể cùng một comps. Tuy nhiên, thẩm định viên thường làm việc cho người cho vay, vì vậy công việc của họ là khác nhau. Chuyên gia bất động sản muốn có được mức giá cao nhất có thể cho người bán của họ. Người thẩm định muốn có một giá trị bao gồm đầu tư của người cho vay nhưng không bị thổi phồng.