Viết Tắt nhà bị mất khi bán nhà ở cá nhân

Julian Block, luật sư

Hầu hết mọi người sẽ nói với bạn rằng việc viết ra những khoản lỗ tại nhà khi bán nhà ở cá nhân là không thể hoặc không được phép, nhưng họ sẽ không chính xác. Nói chung, mã số thuế IRS cấm mọi khấu trừ cho một khoản lỗ khi bán nhà ở chính. Tuy nhiên, nó cho phép một số trường hợp ngoại lệ để viết ra thiệt hại về nhà ở một nơi cư trú cá nhân.

Ví dụ, pháp luật cho phép khấu trừ một khoản lỗ từ việc bán nhà ở cá nhân đã được chuyển thành tài sản cho thuê.

Tuy nhiên, nó giới hạn số tiền bị xoá. Không khấu trừ cho bất kỳ khoản giảm giá nào trước khi bạn bắt đầu thuê.

Điểm khởi đầu là cơ sở điều chỉnh của tài sản (1) tại thời điểm chuyển đổi hoặc (2) giá trị thị trường hợp lệ tại thời điểm chuyển đổi, tùy theo điều kiện nào thấp hơn. Sau khi bạn đã xác định mức thấp hơn của (1) hoặc (2), hãy tăng số tiền đó để phản ánh những cải thiện về vốn trong giai đoạn cho thuê tăng giá trị của nó. Tiếp theo, trừ đi khoản khấu trừ cho kỳ nghỉ cho khấu hao. Cuối cùng bạn đã đến là cơ sở điều chỉnh của bất động sản tại thời điểm bán. Khi bạn bán, giới hạn về khoản khấu trừ mất của bạn là số tiền mà cơ sở bán hàng khi bán hàng vượt quá giá bán.

Trong thị trường bất động sản chua, cơ sở điều chỉnh của bất động sản tại thời điểm bán có thể thấp hơn đáng kể so với chi phí ban đầu. Theo nguyên tắc chung, cơ sở bắt đầu bằng chi phí ban đầu, bao gồm bất kỳ khoản nợ nào được thừa nhận như thế chấp thứ nhất hoặc thứ hai cộng với các điều chỉnh lên hoặc xuống.

Điều chỉnh trở lên để phản ánh chi tiêu cho các chi phí thanh toán hoặc đóng cửa nhất định liên quan đến việc mua hàng như phí pháp lý và / hoặc cải tiến. Điều chỉnh giảm xuống dưới mức thu nhập từ việc bán trước ngày 7 tháng 5 năm 1997 của ngôi nhà trước đây đã bị hoãn thuế. Tất cả các điều chỉnh của kết quả chi phí ban đầu của bạn trong cơ sở điều chỉnh của bạn.

Ví dụ: Trong năm 2001, bạn mua căn hộ cá nhân đầu tiên của mình với giá $ 200, 000. Năm 2003, bạn dọn ra khỏi nhà và thuê nó. Vào thời điểm đó, bạn xác định rằng giá trị thị trường hợp lý của nó là $ 180, 000. Sau đó, bạn khấu trừ khấu hao $ 20.000 và bán tài sản với $ 150,000.

Bạn có thể nghĩ rằng khoản lỗ của bạn là 50.000 đô la - sự khác biệt giữa chi phí ban đầu là 200.000 đô la và giá bán là 150.000 đô la. Tuy nhiên, IRS giới hạn số tiền thua lỗ của bạn chỉ còn 10.000 đô la - số tiền mà cơ sở điều chỉnh theo thời hạn 160.000 đô la Mỹ (giá thị trường hợp lý là 180.000 đô la tại thời điểm chuyển đổi trừ đi khoản khấu hao thời gian thuê là 20.000 đô la) vượt quá $ 150.000 giá bán.

Khi khoảng thời gian thuê ít hơn một năm, IRS có thể cho rằng không nên mất tiền vì lý do chuyển đổi nhà ở sang tài sản cho thuê chỉ là tạm thời, không vĩnh viễn.Hướng dẫn của nó cho người bán nhà cảnh báo rằng

"bạn đã không thay đổi nhà của bạn để cho thuê tài sản nếu bạn tạm thời cho thuê nhà cũ của bạn trước khi bán nó."

Tuy nhiên, các hướng dẫn về những gì là tạm thời và những gì là vĩnh viễn là không có nghĩa là từ cuối cùng. Họ chỉ phản ánh chính xác vị trí của IRS về một vấn đề và không ràng buộc các tòa án. Theo hướng dẫn, IRS sẽ xem xét nơi ở cá nhân đã được chuyển thành tài sản cho thuê "nếu bạn đặt nhà của mình với đại lý bất động sản để thuê hoặc bán và không phải là thuê." < Dịch: Bạn phải thực sự thuê nhà trước khi bạn có thể mất một khoản khấu trừ. Giới hạn này đã được tòa án tôn trọng.

Nếu nghi ngờ, hãy kiểm tra với kế toán thuế hoặc CPA chuyên nghiệp trước khi đòi bồi thường nhà ở nơi cư ngụ cá nhân. Julian Block là chuyên gia về thuế của Larchmont, New York. Chỉnh sửa bởi Elizabeth Weintraub, Chuyên gia Mua nhà.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California. <<