Tịch biên 101: Làm thế nào để tự bảo vệ mình

Việc mua nhà thường là một mốc quan trọng. Bạn đã vượt qua một ngưỡng lớn. Bạn đã đạt được một mốc cuộc đời. Bạn cảm thấy lạc quan và tự tin về tương lai.

Tôi không có ý ném nước lạnh vào bữa tiệc của bạn, nhưng tôi muốn mở ra một lưu ý thận trọng.

Thực tế là hàng triệu chủ nhà đã bị thương trong tình trạng tịch thu nhà. Nhiều người trong số những người này từng cảm thấy hạnh phúc và lạc quan về việc mua hàng của họ như bạn làm.

Sau khi tất cả, khi bạn mua nhà, ý tưởng rằng căn nhà đó có thể một ngày nào đó sẽ bị tịch thu có lẽ là điều cuối cùng trong tâm trí của bạn.

Làm thế nào bạn có thể tránh nguy cơ này? Đọc tiếp.

Tại sao chủ nhà lại mất nhà cửa?

Hầu hết các ngôi nhà rơi vào tình trạng tịch thu tài sản sau khi chủ nhà không trả được nợ - hoặc ngừng thanh toán toàn bộ - khoản vay thế chấp của họ. Điều này xảy ra như thế nào?

Đôi khi, điều này xảy ra vì chủ sở hữu quá căng thẳng, mua nhà nhiều hơn họ có thể đủ khả năng. Tương tự như vậy, người cho vay cũng đưa ra khoản vay cho người mua không đủ tiêu chuẩn; người không phải là người đã không được nhận một khoản vay nhà với quy mô đó. (Trước khi cuộc suy thoái xảy ra, nhiều người cho vay không xác minh thu nhập của một người trước khi trả khoản vay. Không đáng ngạc nhiên, nhiều người xin vay giả vờ kiếm tiền nhiều hơn thực tế)

Các lần khác, chủ sở hữu mặc định sau khi họ bị ảnh hưởng bởi một loạt các sự kiện bất ngờ trong cuộc sống, chẳng hạn như mất việc hoặc phải đối mặt với các hóa đơn y tế lớn, ảnh hưởng đến khả năng thanh toán thế chấp hàng tháng của họ.

Trong một số trường hợp, chủ sở hữu đã lấy một khoản thế chấp thứ hai và chi tiền cho các khoản nợ (chứ không phải là tài sản tạo ra thu nhập), làm giảm giá trị thực của nó và làm hại khả năng trả nợ của họ vào tờ thứ hai.

Trong các trường hợp khác, chủ sở hữu chấp nhận khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh, giả định rằng họ có thể đáp ứng được nghĩa vụ thanh toán nếu tỷ lệ tăng lên.

(Luật liên bang yêu cầu người cho vay tiết lộ mức lãi suất tối đa mà chủ sở hữu có thể trả theo các điều khoản của khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh của họ). Chủ sở hữu được hưởng lãi suất giới thiệu thấp trong một thời gian, nhưng khi các mức lãi suất tăng, chủ sở hữu phát hiện ra rằng đáp ứng các khoản thanh toán đó khó khăn hơn họ dự đoán và rơi vào tình trạng thiếu nợ.

Và trong nhiều trường hợp, chủ nhà nhận ra rằng mình đang ở dưới nước (một khái niệm sẽ thảo luận dưới đây) và kết luận rằng đi bộ là một sự lựa chọn hợp lý nhất.

Như bạn thấy, có nhiều lý do khiến chủ sở hữu bị chậm trễ trong thanh toán của họ.

Làm thế nào bạn có thể tự bảo vệ mình?

Không ai thích suy nghĩ về quá trình nhà bị tịch thu. Nhưng chúng ta phải xem xét các yếu tố rủi ro có thể dẫn chúng ta tới mối đe dọa bị tịch thu nhà nếu chúng ta muốn phát triển một cách tiếp cận mạnh mẽ và có trách nhiệm đối với tài chính cá nhân của chúng tôi.

Ngoài ra, chúng ta cũng phải hiểu quy trình tịch thu nhà thế nào, để nếu tương lai của chúng ta quay trở lại tệ hơn, chúng ta sẽ có một số ý tưởng về những gì có thể xảy ra. Điều này sẽ giúp chúng tôi biết những lựa chọn khác mà chúng tôi có thể lựa chọn.

Trong bài báo này, trước tiên chúng ta sẽ đề cập đến các yếu tố rủi ro chính có thể dẫn đến tịch thu nhà và sau đó lặn sâu vào quá trình thực tế.

Rủi ro dẫn đến tịch thu tài sản

Khoảng 7 triệu người mất nhà trong thời kỳ suy thoái kinh tế, theo tin CBS News.

Trong khi số lượng nhà bị tịch thu đã bị chậm lại kể từ đó, nhiều chủ nhà vẫn gặp rắc rối. Tính đến cuối năm 2015, có khoảng 4.300.000 chủ sở hữu nhà ở dưới nước, có nghĩa là chủ sở hữu nhà sở hữu một ngôi nhà có giá trị ít hơn số tiền họ nợ về thế chấp của họ.

Ở dưới nước nhà bạn là một trong những yếu tố rủi ro lớn nhất cho thấy nhà bị tịch thu. Xét cho cùng, nếu ngôi nhà có giá trị ít hơn số dư nợ, bạn có thể kết luận rằng nó chỉ đơn giản là có ý nghĩa để đi bộ.

Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định, đây là một lời cảnh báo: đi bộ giữ những ý nghĩa quan trọng cho tín dụng của bạn. Nó có thể làm hại khả năng của bạn để mua nhà khác trong tương lai, cũng như khả năng của bạn để thuê nhà, mở thẻ tín dụng, mượn các loại khoản vay khác và thậm chí đủ điều kiện cho một số công việc nhất định.

Bạn nên làm gì nếu nhà bạn ở dưới nước? Bạn có thể muốn giữ nhà và chờ cho tài sản để lấy lại giá trị của nó. Nếu bạn cần di chuyển, bạn có thể thuê nhà cho người thuê. Ngoài ra, nếu bạn phải bán nhà, bạn có thể yêu cầu người cho vay chấp thuận bán hàng ngắn (chúng tôi sẽ thảo luận dưới đây) hoặc mang tiền mặt vào bảng kết thúc.

Nếu bạn không ở dưới nước - nhưng bạn đang phải vật lộn để thực hiện thanh toán?

Trước tiên, trước khi bạn mua nhà, hãy mua một căn nhà đắt tiền hơn căn nhà mà bạn đủ tiêu chuẩn. Bạn không cần phải mua một ngôi nhà có giá trị với số tiền vay tối đa mà bạn đủ tiêu chuẩn để nhận.

Nhiều người trong ngành bất động sản nói rằng khoản thế chấp của bạn chính nó nên gobble lên một phần ba tiền nhà của bạn trả tiền. Con số này không bao gồm sửa chữa, bảo dưỡng, tiện ích và các chi phí phụ trợ khác. Tuy nhiên, con số đó có thể quá cao. Hãy thử cách tiếp cận này, thay vào đó, như một quy tắc chung, nhắm mục tiêu cho tất cả các khoản thanh toán liên quan đến nhà của bạn, bao gồm các dịch vụ tiện ích, sửa chữa và bảo trì, đến khoảng 25 đến 30 phần trăm số tiền trả nhà của bạn.

Ngoài ra, duy trì một quỹ khẩn cấp bao gồm ít nhất 6 tháng phí tổn của bạn. Giữ quỹ khẩn cấp này trong một tài khoản tiết kiệm dựa trên tiền mặt, chứ không phải trong bất kỳ loại hình đầu tư nào (như chứng khoán). Không áp dụng điều này vào các ngày lễ, sinh nhật, hoặc các khoản chi phí hàng năm. Giữ điều này chỉ cho trường hợp khẩn cấp thực sự.

Nếu bạn gặp khó khăn trong việc thanh toán, hãy bắt đầu cắt giảm mạnh các khoản chi tiêu trong các lĩnh vực khác nhau trong cuộc sống của bạn. Bạn đang ở trong một cuộc khủng hoảng tài chính; chi tiêu như thế. Không chỉ cắt cáp của bạn; bán toàn bộ TV. Đừng chỉ ăn cơm trưa; chuyển sang chế độ ăn uống cho lúa gạo và ăn kiêng của trường đại học cho đến khi bạn trở lại.Kiếm được thêm tiền trong mỗi giây rảnh rỗi của buổi tối và cuối tuần với công việc tự do, mà bạn có thể xử lý trực tuyến từ nhà trong khi con của bạn đang ngủ. Xem liệu bạn có đủ tư cách để tái cấp vốn vào một thế chấp lãi suất thấp hơn.

Nếu bạn bỏ qua các khoản thanh toán và bạn không nghĩ mình có thể bắt kịp, đã đến lúc bán nhà của bạn. Bán nhà của bạn là tốt hơn thích hợp để tịch thu nhà.

Nếu nhà của bạn có giá trị ít hơn số tiền bạn nợ, bạn sẽ cần sự chấp thuận của người cho vay của bạn cho một bán ngắn. Bán ngắn là bán nhà, trong đó người đi vay nhận được ít hơn họ nợ. Người cho vay mất đi sự khác biệt.

Nếu người cho vay nhận ra rằng họ có nhiều khả năng thu hồi khoản lỗ của họ thông qua việc bán hàng ngắn hơn thông qua quá trình tịch thu nhà truyền thống, họ sẽ cho phép người mượn tiến hành niêm yết tài sản của họ dưới dạng bán nhanh.

Bán hàng ngắn là một cách để tránh phải đối mặt với những hậu quả về tín dụng đối với việc tịch thu nhà ở toàn diện, nhưng chúng không phải là lý tưởng. Giữ điều này trong túi sau của bạn như là một phương sách cuối cùng.

Với tất cả những gì đang được nói, chúng ta hãy nói về quá trình tịch thu nhà thực tế. Như bạn sắp xem, quy trình tịch thu nhà khá dài và có nhiều cơ hội trong quá trình này, trong đó bạn có thể cố gắng giải phóng căn nhà của mình thông qua việc bán hàng ngắn chứ không phải là nhà bị tịch thu.

Hãy nhìn vào quá trình này, để bạn có thể hiểu được những gì đang xảy ra theo từng bước của đường đi.

Quy trình Foreclosure

Thứ nhất, tuyên bố từ chối trách nhiệm: quá trình này thay đổi theo từng tiểu bang. Ở một số tiểu bang, người cho vay nắm giữ quyền bán và có thể theo đuổi một "hình thức tịch thu phi tư pháp". Quá trình sau được phác thảo dưới đây là một mô tả tổng quát về quá trình tịch thu tòa án ở một số tiểu bang. Nếu bạn thấy mình phải đối mặt với việc tịch thu nhà, hãy nói chuyện với luật sư.

Một khi người mượn không trả được khoản nợ thế chấp, người cho vay có thể nộp một thông báo mặc định công cộng, còn được gọi là Notice of Default hoặc Lis Pendens. Thông báo Thông báo về Công khai này đã thông báo cho Bên Vay rằng đã có sự vi phạm thỏa thuận.

Sau khi người vay nhận được Thông báo về Triệu đồng Mặc định, họ có thời gian ân hạn, được xác định theo luật của tiểu bang, trong đó họ có thể khôi phục lại khoản vay của họ bằng cách thanh toán số dư nợ quá hạn và bị bắt kịp với khoản thanh toán thế chấp. Thời kỳ ân hạn này được biết đến như trước khi tịch thu.

Trước khi tịch thu tài sản là khoảng thời gian giữa Thông báo Mặc định và khi tài sản có thể bị lấy lại hoặc bán tại cuộc bán đấu giá công khai. Trong thời gian ân hạn này, người vay có một vài lựa chọn để có được khoản vay:

Khách hàng có thể thanh toán và cập nhật lại khoản vay của mình bằng cách thanh toán các khoản nợ quá hạn.

1. Họ có thể nộp đơn xin sửa đổi khoản vay để giảm khoản thanh toán thế chấp.
2. Họ có thể cố bán tài sản cho bên thứ ba để tránh bị tịch thu nhà.
3. Họ có thể cho phép bất động sản được bán tại một cuộc bán đấu giá công khai trước khi tịch thu.
4. Nếu người vay không thể phục hồi khoản vay của họ, người cho vay có khả năng thu hồi tài sản và lấy quyền sở hữu với mục đích bán lại tài sản.Các tài sản đã bị người sử dụng thu hồi lại (thường là một ngân hàng) được gọi là Bất động sản (REO).

Dòng dưới

Làm theo một số hướng dẫn cơ bản để giảm nguy cơ phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng thế chấp cá nhân: mua ít nhà hơn bạn có thể mua được. Giữ một quỹ khẩn cấp với chi phí ít nhất sáu tháng.

Tạo nhiều luồng thu nhập, để nếu một nguồn khô cạn, thu nhập của bạn sẽ không giảm xuống còn 0. Tránh nợ người tiêu dùng không thế chấp, như khoản vay xe hơi hoặc nợ thẻ tín dụng. Hiểu được quy trình hoạt động như thế nào, do đó bạn sẽ không rơi vào bất kỳ sự ngạc nhiên nào.

Với việc đó, bạn hãy tận hưởng ngôi nhà của bạn. Đại đa số chủ sở hữu nhà không bị tịch biên. Bạn có đủ hiểu biết để có một cái nhìn chủ động về các yếu tố nguy cơ chính dẫn đến trải nghiệm không may này để bạn có thể bảo vệ chống lại những rủi ro đó. Và những biện pháp bảo vệ nói chung, xoay quanh nguyên tắc tài chính cá nhân phi thời gian sống dưới mức phương tiện của bạn.